房地产行业周报：多部门推出政策组合拳，八城土拍热度分化显著

核心观点：多部门推出政策组合拳，住宅成交市场同环比回暖 进入九月底，多部门推出政策组合拳助力四季度房地产市场回暖。央行下调了首套房公积金贷款利率，并允许地方下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，财政部推出改善需求个税退税政策，三条政策覆盖了刚需与改善型需求，放松调控态度较明确。在政策持续宽松及低基数的影响下，九月底新房和二手房成交量同比环比均实现增长，但多城土地集中出让成交热度仍处于低位，投资拿地依旧以央国企为主导。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行下调公积金贷款利率，多部门出台地产放松政策 中央层面：央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；央行及银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，对符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；财政部和税务总局对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 地方层面：北京、上海持续出台政策推进保障性租赁住房建设，武汉降低二套房首付比例，长沙取消分批次土地推介，杭州萧山放松限购并给予购房契税补贴。 市场端：销售数据同比提升，八城完成双集中土拍出让 销售端：2022年第39周，全国64城商品住宅成交面积710万平米，同比增加24%，环比增加35%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16055万平米，累计同比下降34%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为148万平米，同比增速44%，前值140%；年初至今累计成交面积4933万平米，同比增速-20%，前值-21%。 投资端：2022年第39周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5706万平方米，成交土地规划建筑面积4134万平方米，同比增加29%，成交溢价率为3.2%。 上海、深圳、苏州、武汉、宁波、福州、长春和沈阳完成双集中供地，各城土拍热度差异较大。从拿地情况来看，拿地企业依旧以国央企为主，武汉、福州、长春和沈阳地方国资平台托底拿地情况占比较大。 融资端：国内信用债发行同比增加，海外债发行同比减少 2022年第39周，信用债发行92亿元，同比增加26%，环比减少45%，平均加权利率3.15%，环比增加0BPs；海外债发行2.3亿美元，同比减少70%，环比减少10%，平均加权利率7%，环比减少500BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行下调公积金贷款利率，多部门出台地产放松政策 中央层面：（1）央行：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。（2）央行、银保监会：阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。（3）财政部、税务总局：对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（4）发改委：将用好中长期贷款、地方政府专项债、政策性开发性金融工具等，加大对新型基础设施建设的支持力度。 地方层面：（1）北京：统筹推进存量国有建设用地盘活利用，重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。（2）上海：理支持刚性和改善性住房需求，加强住宅项目建设交付保障，加大保障性租赁住房建设筹措力度，确保房地产市场平稳健康发展。（3）武汉：限购区域二套房（家庭有1套或有1套未结清贷款）首付由5成降低至4成，取消144㎡豪宅相关政策限制，新接单或审批中的贷款可按新政策办理。（4）长沙：供地云平台对地块推介方式做出调整，不再按年度批次推介地块，更新为年度常态化持续推介。（5）杭州萧山：户籍家庭或有社保/个税记录非户籍家庭，在区域内义桥、临浦等15个乡镇可购房新房和二手房，符合条件的户籍家庭在上述镇街购买二套房不受5年落户限制，限购套数不变。 2023年9月30日（含）前，购买新建商品住房和非住宅商品房可补贴50%、30%契税。（6）沈阳：允许职工配偶、子女和夫妻双方的父母提取住房公积金，支持偿还贷款；10月15日前购买沈北新区新建商品住宅，按备案合同价格的1%给予补贴。 （7）天津：提高购房居住积分分值，住房为新房的较二手额外一次性加15-30分，从市区到外围加分递减，将于2023年1月1日起实施。（8）佛山：出台保障性租赁住房管理办法：租金年度涨幅不超过5%；享受财政支持的，租金3年内不高于市场水平的85%。 表1：央行下调公积金贷款利率，多部门出台地产放松政策 2、销售端：新房及二手房成交量同比环比均增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比上涨 根据房管局数据，2022年第39周，全国64城商品住宅成交面积710万平米，同比增加24%，环比增加35%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16055万平米，累计同比下降34%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比大幅增长 图3：2022年第39周64大中城市成交面积同比环比均增长 图4：2022年第39周64大中城市中一线城市成交面积同比环比均增长 图5：2022年第39周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长 图6：2022年第39周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比增长 根据房管局数据，2022年第39周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-34%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为13%、28%、25%，年初至今累计增速-24%、-32%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第39周，全国23城二手房成交面积为148万平米，同比增速44%，前值140%；年初至今累计成交面积4933万平米，同比增速-20%，前值-21%。 图8：23城二手房成交单周同比大幅提升 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，八城完成双集中土拍出让 2022年第39周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5706万平方米，成交土地规划建筑面积4134万平方米，同比增加29%，成交溢价率为3.2%。一线城市成交土地规划建筑面积596万平方米，同比增加39%；二线城市成交土地规划建筑面积941万平方米，同比下降41%；三线城市成交土地规划建筑面积2597万平方米，同比增加117%。上海、深圳、苏州、武汉、宁波、福州、长春和沈阳完成集中供地。上海三批次供地24宗地块底价成交，8宗进入一次报价阶段，共收获土地出让金1054亿元，拿地企业依旧以国央企为主，保利发展、招商蛇口、象屿地产纷纷落子，同时宝华地产、亚伦地产和祥源地产等民企也各有斩获。深圳三批次挂牌7宗宅地，其中流拍1宗，成交6宗，除宝安和龙华地块外其余底价成交，总价106亿元，深铁竞得3宗，华润置地、招商蛇口各竞得1宗。苏州三批次挂牌9宗地块均成功出让，成交总价127亿元，除高新区狮山2宗地块溢价6-9%外，其余底价或低溢价成交，保利发展、华润置地、建发国际等国央企均有斩获。武汉三批次27宗网上挂牌地块全部成交，成交金额294亿，其中2宗地块分别溢价1.5%和5%成交，其余25宗涉宅地块均底价成交。宁波三批次10宗地块全部成交，总价102亿元，其中3宗封顶摇号，平均溢价率8.59%，华润置地、中海地产、伟星地产各竞得1宗。福州三批次挂牌17宗，其中2宗暂缓出让，成交15宗，总价121亿元，保利发展竞得1宗。长春二批次挂牌3宗地块，流拍1宗，底价成交2宗，均为地方房企竞得。沈阳13宗地块最终3宗流拍，10宗成交，成交总价49.31亿元，8宗均由沈阳地铁经营有限公司所属全资子公司取得。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2022年第39周，信用债发行92亿元，同比增加26%，环比减少45%，平均加权利率3.15%，环比增加0BPs；海外债发行2.3亿美元，同比减少70%，环比减少10%，平均加权利率7%，环比减少500BPs。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债发行规模同比减少 图15：债券发行规模累计同比降幅缩窄 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年9月26-30日，下同）房地产指数下跌2.5%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为-1.17%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第13位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华联控股、金地集团、荣丰控股、招商蛇口、*ST基础，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为数源科技、广汇物流、中天金融、特发服务、空港股份。 图16：本周房地产指数下跌2.5%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中华联控股、金地集团、荣丰控股涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中数源科技、广汇物流、中天金融跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 进入九月底，多部门推出政策组合拳助力四季度房地产市场回暖。央行下调了首套房公积金贷款利率，并允许地方下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，财政部推出改善需求个税退税政策，三条政策覆盖了刚需与改善型需求，放松调控态度较明确。在政策持续宽松及低基数的影响下，九月底新房和二手房成交量同比环比均实现增长，但多城土地集中出让成交热度仍处于低位，投资拿地依旧以央国企为主导。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。