房地产行业周观点：业绩预期落地，土拍政策优化

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 业绩预期落地，土拍政策优化 2023年02月06日 ——房地产行业周观点(01.30-02.05) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏 观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 投资要点： 上周行情回顾：上周，申万一级行业房地产指数下跌0.74%，沪深300指数下跌0.95%，板块表现基本同步大盘。2023年以来，房地产行业上涨2.17%，沪深300指数上涨6.97%，板块表现略 弱于大市。 重点政策要闻：（1）中国证监会召开2023年系统工作会议。会议强调，增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和 包容度。大力推进公募REITs常态化发行。在服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展、支持平台经济等重点领域和薄弱环节，推出更多务实举措；（2）自然资源部对《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》文件做出回应，该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策； （3）多地继续调整购房政策：苏州、盐城、淮北等地发文提高住房公积金贷款额度，洛阳、长沙发文降低首付比例。 行业基本面情况：受春节因素影响，1月22日-29日，30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑44.2%，其中一线下滑36.7%，二线下滑47.4%，三线下滑43.4%。百城住宅类土地供应 建面为23.7万平方米，四周滚动同比下降36.0%，年初至今累计同比下降38.51%，其中一线城市年初至今无土地供应，二线城市下降30.3%，三线城市下降30.4%。百城住宅类土地成交建面为50.3万平，年初至今累计同比下降58.4%，其中一线城市年初至今无土地成交，二线下降76.6%，三线下降50.6%。百城住宅类土地溢价率为13.2%，环比上升12.5个百分点。 重点公司动态：上市房企陆续发布2022年业绩预告，多数预亏。首开股份为全资子公司北京跃泰置业有限公司提供不超过18亿元担保。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 檐流未滴梅花冻，雪后花开会有期 业绩承压，政策宽松持续 8月百强销售表现仍较弱 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾3 1.1上周房地产板块下跌0.74%，表现同步大盘3 1.2上周产业地产板块上涨，商业地产板块下跌3 2行业重点新闻信息5 3销售与土地市场情况9 3.1上周销售延续下滑趋势9 3.2上周土地市场表现仍然较弱10 3.3集中供地情况11 4行业融资情况跟踪11 5重点公司公告跟踪12 6投资建议与风险提示17 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）3 图表2：近期房地产板块相对收益显著3 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）4 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股4 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股4 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股4 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股4 图表8：行业重点新闻一览5 图表9：行业重点政策一览6 图表10：30大中城市商品房销售同比增速继续下滑9 图表11：一线城市四周滚动同比增速9 图表12：二线城市四周滚动同比增速9 图表13：三线城市四周滚动同比增速9 图表14：百城住宅类土地供应建面同环比增速10 图表15：百城住宅类土地成交建面同环比增速10 图表16：百城住宅类土地成交总价同比增速10 图表17：百城住宅类土地成交溢价率10 图表18：2023年已公告集中出让情况11 图表19：境内债券发行金额（亿元）11 图表20：境外债发行情况11 图表21：重点公司公告跟踪12 1市场回顾 1.1上周房地产板块下跌0.74%，表现同步大盘 上周，申万一级行业房地产指数下跌0.74%，沪深300指数下跌0.95%，板块表现基本同步大盘 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 7.00 房地产,-0.74 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00 -3.00 汽车计算机国防军工 传媒机械设备基础化工 电子环保 有色金属农林牧渔轻工制造 通信钢铁 纺织服饰石油石化社会服务建筑装饰电力设备公用事业建筑材料交通运输 综合食品饮料美容护理房地产 沪深300 煤炭医药生物商贸零售家用电器非银金融 银行 -4.00 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业上涨2.17%，沪深300指数上涨6.97%，板块表现略弱于大市。图表2：近期房地产板块相对收益显著 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3950 3750 3550 3350 3150 2950 2750 2550 沪深300（左轴)房地产（右轴） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周产业地产板块上涨，商业地产板块下跌 春节过后，各地相继推出重点项目计划，推动产业发展，提振经济，A股地产板块整体上涨，其中产业地产板块涨幅最2大.8，3%为，物业管理板块上涨2.56%，商业地 产板块表现稍弱，下跌。3个.2股6%方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：我爱我 家、三湘印象、苏州高新，其中，我爱我家周度涨幅12.88%，三湘印象周度涨幅9.84%，苏州高新周度涨幅9.45%。跌幅排名前3位的房地产个股为：新城控股、*ST基础、泛海控股。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：珠光控股、祥生 控股集团、路劲，跌幅排名前3位的房地产个股为：美的置业、旭辉永升服务、碧桂园服务。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 4.00 3.00 -0.79 2.832.56 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00 -3.00 -4.00 -3.26 产业地产物业管理住宅开发商业地产 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 -25.0 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%)周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 分类 主要内容 土地供应 2023年拟出让房地产用地约7万亩，比2022年实际出让面积增加近1倍，与过去�年年均供应面积相当。其中广州、深圳单列租赁住房用地占住宅用地供应计划的比例原则上不低于10%，对保障性住房用地做到应保尽保。（观点网）北京丰台公布2023年一批拟供三宗住宅用地，第一批拟供应的地块位于四至�环间，且距环线直线距离皆小于2公里。三宗地块总占地面积约18.91公顷，总建筑面积约32.38万㎡，总起始价约为143.93亿元。（观点网）大连太平湾商业地块使用权挂牌截止日期延长至2月8日。该地块位于太平湾合作创新区产业起步区范围内，用地面积总计28768.0平方米，属商业用途，容积率为0.6，竞买保证金为2549万元人民币或等值外币，出让年限为40年。（观点网）莆田市涵江区人民政府发布《关于同意收回福建莆田未来新城投资有限公司国有建设用地使用权的批复》,收回福建莆田未来新城5幅国有建设地块，涉土地面积34339.03平方米（约51.5亩）。（观点网）杭州富阳区银湖街道35万方地块控规调整，拟新增多宗涉宅地。该地块位于杭州市富阳区银湖街道恩波大道与高尔夫路交叉口东北侧，东、北至北渠绿带，南全高尔夫路，西至恩波大道，总规划用地面积为353123㎡。（观点网）浙江台州一宗超11万平方米商品房用地终止出让，地块起拍价18.28亿元。该地块位于台州市东海大道北侧、经�路西侧，出让面积110756平方米（166.13亩），为城镇住宅用地。（观点网）合肥包河区举办2023年土地推介会，发布了22宗优质土地项目，共计1837.9亩，涵盖居住、商住地，均为涉宅地。22宗地块中，滨湖新区11宗、淝河片区4宗、十�里河片区3宗、卓越城片区3宗、包河经开区1宗。均是热门板块，最大的一宗地位于滨湖环湖CBD板块，占地170.18亩，紧邻首创奥特莱斯。（观点网）厦门市2023年度48个省市重点项目涉及土地房屋征收和交地，年度计划交地8735.55亩，计划征收(签约)土地5090.65亩(约339万平方米)、房屋104.68万平方米。（观点网）上海市闵行华漕镇02单元两个教育用地项目设计方案公示结束，拟建一所小学和一所15个班级的幼儿园。公示的2所学校附近，有2宗地块将于今年入市，最快或将在一批次中亮相。（观点网）福州长乐区挂牌一宗19.66亩商业用地，起始价2060万元，出让年限40年。地块须在交地之日起六个月内开工，开工之日起一年半内竣工。地块项目建设应符合一星级绿色建筑标准。（观点网）成都市规划和自然资源局公布了《成都市中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表》。据统计，共35宗住宅类用地，面积合计约1935.6亩；面积最大的地块达到330亩。（观点网）经广州市人民政府批准，广州市规划和自然资源局以挂牌方式出让1宗地的国有建设用地使用权，将于2023年3月6日出让。宗地面积12318平方米，计容建筑面积≤13550平方米，挂牌起始价4065万元。（观点网） 个股信息 佛山市东建集团有限公司以总价18.37亿元竞得佛山南海桂城平洲映月湖公园旁的涉宅地，折合楼面价约16927元/㎡。该地块总占地面积36166.69㎡，容积率不高于3.0，绿地率不低于25%，建筑密度不高于30%，建筑限高120米。宗地须于1年内动工，4年内竣工。（观点网）据青岛产权交易所公告显示，1月20日，交运(青岛)建设发展集团有限公司挂牌转让交运金水（青岛）建设发展有限公司80%股权，转让底价为3.56亿元，竞价开始时间为2023年2月28日。（观点网）1月30日，据联交所最新权益披露资料万显科示企，业获摩根大通以每股均价16.2893港元增持497.22万股，涉资约8099.38万港元。增持后，摩根大通最新持股数目为119,203,391股，持股比例由5.99%上升至6.25%。（同花顺iFinD） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 2月1日，据企查查消息，杭州滨江房产集团股份有限公司退出投资企业杭州春盛置业有限公司，退出前持股比例为31%。（观点网）2月1日，北京产权交易所披露北京建邦憬诚房地产开发有限公司增资项目，拟募集资金对应持股比例或股份数为30%，信息披露期满日期为2023年3月28日。（观点网）据全国产权行业信息化综合服务平台消息，珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司51%股权挂牌转让，底价3387.55万元，披露结束日期为2023年3月2日。（观点网） 宏观 2022年1-12月，全国发行新