房地产行业周观点：北京首轮土拍回暖，流拍率显著降低

周度观点： 北京首轮集中供地回暖：2月17日，北京第一批集中供地收官。18宗地块中1宗流拍，流拍率为5.6%，较上次约下降10个百分点；成交土地中8宗底价成交，9宗溢价成交，平均溢价率为4.8%，较上次提高了3个百分点。拿地主体仍以国企央企为主，但地方平台拿地比例下降，品牌房企占比上升；此外民企旭辉取得一宗地。 房企拿地积极性增强，首先，年初拿地能转化为当年销售；此外，本次土地集中供应房地价差均在20000元/㎡以上，利润空间充足；并且，作为一线城市，北京市场需求较高，销售回款有保障。我们预计未来土地市场会产生分化，一线城市及华东、华南等销售较坚挺的地区市场将持续回暖，而销售不畅的地区保持低迷。 三地发布集中供地信息：1）2月17日，长沙市宣布2022年第一次优质地块将集中推介共36宗地块；2）2月15日，合肥发布公告拟出让32宗地块，起拍时间为3月17日，竞拍规则为“竞价+竞品质+摇号”。整体起拍单价约14941元/㎡，去年三轮供地为13490元/㎡。3）2月15日，福州市公告将推出20宗地块，拟定于3月16-17日进行出让，整体起拍单价约30506元/㎡，去年三轮供地为26022元/㎡。 福州四区的17宗地块设置了最高限价，达到最高限价后的预估房地价差在8400元/㎡-17100元/㎡之间，为房企保留了利润空间。我们认为，在供小于求的市场，提高房企拿地利润率，是增强房企拿地意愿的关键。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。 行业跟踪 销售回顾（02.12-02.18）：重点监测33城合计成交面积347.2万㎡，环比上周增长68.6%；2022年累计成交2100.7万㎡，累计同比下降34.8%。其中，一线城市成交79.0万㎡，环比上周增长121.2%，2022年累计成交455.4万㎡，累计同比下降23.6%；二线城市成交146.6万㎡，环比上周增长44.7%，2022年累计成交1039. 9万㎡，累计同比下降15.8%；三线城市成交121.6万㎡，环比上周增长76.5%，2 022年累计成交605.4万㎡，累计同比下降56.4%。 土地供应（02.07-02.13）：百城土地宅地供应规划建筑面积305万㎡，2022年累计供应规划建面3369万㎡，累计同比下降67.8%，供求比1.01。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3226元/㎡，近四周平均挂牌均价2890元/㎡，环比增长9.0%，同比下降30.6%。 土地成交（02.07-02.13）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积62万方，2022年累计成交3348万㎡，累计同比下降70.7%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1674元/㎡，环比下降23.2%，同比下降56.6%，整体溢价率为1.5%，2022年平均楼面价3569元/㎡，同比下降24.2%，溢价率3.0%，较去年同期下降13.4个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（02.12-02.18） 重点监测33城合计成交面积347.2万㎡，环比上周增长68.6%；2022年累计成交2100.7万㎡，累计同比下降34.8%。其中，一线城市成交79.0万㎡，环比上周增长121.2%，2022年累计成交455.4万㎡，累计同比下降23.6%；二线城市成交146.6万㎡，环比上周增长44.7%，2022年累计成交1039.9万㎡，累计同比下降15.8%；三线城市成交121.6万㎡，环比上周增长76.5%，2022年累计成交605.4万㎡，累计同比下降56.4%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（02.07-02.13） 百城土地宅地供应规划建筑面积305万㎡，2022年累计供应规划建面3369万㎡，累计同比下降67.8%，供求比1.01。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积44万方，今年累计供应810万㎡，累计同比下降78.5%，累计供求比0.80；三四线城市供应规划建筑面积261万方，今年累计供应2389万㎡，累计同比下降61.8%，累计供求比1.03。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3226元/㎡，近四周平均挂牌均价2890元/㎡，环比增长9.0%，同比下降30.6%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价4022元/㎡，近四周平均起拍楼面价2420元/㎡，环比增长20.1%，同比下降49.9%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3091元/㎡，近四周平均起拍楼面价2963元/㎡，环比增长4.8%，同比下降7.7%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（02.07-02.13） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积62万方，2022年累计成交3348万㎡，累计同比下降70.7%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积17万㎡，今年累计成交1018万㎡，累计同比下降74.4%； 三四线城市成交建筑面积45万㎡，今年累计成交2318万㎡，累计同比下降65.7%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为1674元/㎡，环比下降23.2%，同比下降56.6%，整体溢价率为1.5%，2022年平均楼面价3569元/㎡，同比下降24.2%，溢价率3.0%，较去年同期下降13.4个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为645元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价4626元/㎡，同比下降14.3%，溢价率3.8%，较去年同期溢价率下降8.5个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2072元/㎡，整体溢价率为1.6%，2022年平均楼面价3042元/㎡，同比下降8.9%，溢价率2.1%，较去年同期溢价率下降20.3个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。