房地产行业周观点：北京二轮土拍溢价率提高，央国企仍为拿地主力

周度观点： 济南二轮集中供地挂牌：6月1日，济南发布第二次土地推介地块明细，涉及11大片区，重点供应片区为医学中心片区、济钢片区、新东站片区、郭店片区及长清主城片区等，合计推出92宗地块。 与首轮相比，济南第二批次集中供地规模提高。空间布局上看，此次推出地块多位于重要的战略发展区域。医学中心片区为济南“十四五”规划重点打造片区、“西兴”主战场；新东站片区是“东强”核心区、长清区主城片区未来将成为TOD产城融合发展示范区等，有利于增强企业拿地信心。 两地完成集中供地：1）6月2日，西安首轮集中供地第一批次土拍落幕，17宗地块中，7宗底价成交，3宗溢价成交，2宗触顶摇号；首轮第二批次的16宗地将于6月13日进行出让。2）6月1日，北京二轮集中供地收官，17宗地块中，7宗底价成交，7宗溢价成交，3宗流拍，平均溢价率5.35%。 北京二轮土拍平稳收官，溢价率较首轮提高了0.9个百分点。拿地企业来看，央国企仍为拿地主力，且7宗地块是以联合体形式拿地。我们认为，合作拿地能减轻企业拿地压力，另一方面，也有利于各房企优势结合。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（05.28-06.03）：重点监测33城合计成交面积292.6万㎡，环比上周下降1.2%；2022年累计成交6350.6万㎡，累计同比下降46.8%。其中，一线城市成交47.4万㎡，环比上周增长38.6%，2022年累计成交1102.1万㎡，累计同比下降4 0.8%；二线城市成交155.8万㎡，环比上周下降3.2%，2022年累计成交3208.1万㎡，累计同比下降37.7%；三线城市成交89.4万㎡，环比上周下降11.3%，202 2年累计成交2040.3万㎡，累计同比下降58.5%。 土地供应（05.23-05.29）：百城土地宅地供应规划建筑面积1142万㎡，2022年累计供应规划建面17620万㎡，累计同比下降56.5%，供求比1.38。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5805元/㎡，近四周平均挂牌均价4550元/㎡，环比下降2.4%，同比下降3.1%。 土地成交（05.23-05.29）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积325万方，2022年累计成交12775万㎡，累计同比下降61.2%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为10434元/㎡，环比增长218.3%，同比增长40.0%，整体溢价率为2.2%，2022年平均楼面价5498元/㎡，同比下降6.1%，溢价率4.0%，较去年同期下降15.8个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（05.28-06.03） 重点监测33城合计成交面积292.6万㎡，环比上周下降1.2%；2022年累计成交6350.6万㎡，累计同比下降46.8%。其中，一线城市成交47.4万㎡，环比上周增长38.6%，2022年累计成交1102.1万㎡，累计同比下降40.8%；二线城市成交155.8万㎡，环比上周下降3.2%，2022年累计成交3208.1万㎡，累计同比下降37.7%；三线城市成交89.4万㎡，环比上周下降11.3%，2022年累计成交2040.3万㎡，累计同比下降58.5%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（05.23-05.29） 百城土地宅地供应规划建筑面积1142万㎡，2022年累计供应规划建面17620万㎡，累计同比下降56.5%，供求比1.38。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积448万方，今年累计供应6764万㎡，累计同比下降59.7%，累计供求比1.36；三四线城市供应规划建筑面积694万方，今年累计供应9656万㎡，累计同比下降54.8%，累计供求比1.34。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5805元/㎡，近四周平均挂牌均价4550元/㎡，环比下降2.4%，同比下降3.1%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价7664元/㎡，近四周平均起拍楼面价6097元/㎡，环比下降5.0%，同比增长19.3%；三四线城市供应土地挂牌楼面价4599元/㎡，近四周平均起拍楼面价3531元/㎡，环比增长4.5%，同比增长6.4%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（05.23-05.29） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积325万方，2022年累计成交12775万㎡，累计同比下降61.2%。其中，一线城市无土地成交；二线城市成交建筑面积212万㎡，今年累计成交4990万㎡，累计同比下降60.9%； 三四线城市成交建筑面积113万㎡，今年累计成交7202万㎡，累计同比下降60.3%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为10434元/㎡，环比增长218.3%，同比增长40.0%，整体溢价率为2.2%，2022年平均楼面价5498元/㎡，同比下降6.1%，溢价率4.0%，较去年同期下降15.8个百分点。其中，一线城市无土地成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为14474元/㎡，整体溢价率为1.7%，2022年平均楼面价7367元/㎡，同比增长11.9%，溢价率4.3%，较去年同期溢价率下降14.1个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2847元/㎡，整体溢价率为8.0%，2022年平均楼面价3162元/㎡，同比下降23.5%，溢价率2.5%，较去年同期溢价率下降24.1个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。