长城地产建发物业2026年中期业绩交流会核心纪要

发布时间：2026-09-04 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 2026上半年建发物业合约面积1.2亿平，在管面积9641万方，外拓合同金额7.9亿、同比增74%，85%为非住项目，新增301医院等标杆军产、医疗项目2. 上半年营收21.6亿、同比增18%，规模净利润2.4亿、同比增11%，完成年初业绩指引；基础物管营收13.1亿、同比增24%，非住收入占比提至21%3. 资产端现金及等价物33亿，占总资产约70%；630应收款9.4亿，同比增16-17%，慢于营收增速，90%为1年以内账期 二、投资线索 1. 15五规划目标：规模较2025年底翻一倍，通过外拓、收并购发力，4月已公告收购联发、沉浮，近期将发通函，明年起看外部中小物业收购2. 第二增长曲线：增值服务发力，上半年家政营收7000万、增速10%，厦门逐步自营；上半年降本增效省约1400-1500万，未来规模扩大后降本空间更大3. 今明业绩指引：营收、净利润均增10%以上，基础物管、增值服务为主要增长动力，商业轻资产项目每年拓1个 三、行业与风险应对 1. 现房销售短期1-2年影响有限，26、27年交付已锁定；物业将在房开去化中扮演更重要角色，公司已弱化对关联方案场服务依赖，非住项目占比提升 2. 存量住宅竞争放开，公司不会低价抢盘，优先对接愿为高品质服务付费的业主，利润率合理前提下参与；低利润率项目占比低，优先提价、成立业委会，必要时退出，上半年仅退约8-10个项目3. 非住项目利润率6-7%，略低于住宅，但回款稳定（如军产按季度结款），优于C端住宅收缴；应收结构：关联方案场2亿、小业主4亿、增值服务2.6亿，关联方回款有保障4. 公积金政策利好收缴，杭州、苏州已落地，公司将引导业主提取公积金缴费四、其他事项 1. 股权激励：剩余未解锁及已解锁未卖共3%，内部收购完成后若机会合适或推新一期2. 分红：3-4月决策，参考同业股息率，保持稳健回报，股东可提建议 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加长城地产建发物业2026年中期业绩交流会，目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明本次这块会议仅供长城证券签约客户和邀请嘉宾参加。本次这块会议内容遵守监管要求不出现未公开重大信息。新内容会议嘉宾观点仅代表嘉宾个人观点，不代表长城证券的观点，也不构成任何投资。建议本次电话会议内容严禁录音或转发。 诶大家好，我是这个长城证券的地产首席分析师朱汉敏。那我们今天非常荣幸的邀请到了我们这个建发物业的这个国管总监啊，黄木杰先生为大家做一下关于建发物业的一些这个简介，包括后面的一个投资人问答环节。那我们首先请这个博杰总呃，为我们介绍一下上半年建发物业的一些发展情况。然后我们再进行一个提问和交流环节。 谢谢哦，谢谢杜总谢谢方老师。那其实今年上半年呢，我们整个建发物业无论是从营收的增速还是规模的增速上来看的话，呃基本上都能在整个行业排在比较靠前的一个位置。哦，那所以说其实我们中期的这个业绩。啊，还是算是相对不错的啊，那接下来我具体就是从这个经营跟财务两个方面，跟大家分享一下我们的一些关键的一些核心指标。 那首先是在这个经营方面来看的话，那从规模上这个角度来看的话，截至到630我们的整体的合约面。面积是在1.2亿平左右，那较去年年末是大概是增长在4%，那我们的在广面积是达到了9641万方，那较去年年末呢，是增长了5%那整体的我们这个管理规模还是保持在一个稳健增长的一个一个轨道上。哦，那从外拓这一块来看的话。我觉得是我们上半年公司做的比较好的一个点那整体呢？ 我们上半年新增的呃，外拓的合同金额是接近八个亿是在7.9亿啊，那同比增长是达到了74%啊，那具体从这个拓展的这个业态上来看的话我们这7.9亿的外拓合同金额里面大约85%，都是我们的这个飞住的项目。哦，那这这些呢？具体是聚焦在军产啊医疗包括金融跟通讯，这几个我们认为比较好的赛道里面啊，我们还是在今年上半年拿下了一批比较标杆性。的这个项目特别是在这个军场这个赛道。 啊，我们是拿到了这个北京的301医院啊，还有这个南部的战区总院在广州啊，这两个都是一个是合同金额比较大，另外一一个也是当地的属地的，这种标杆性的项目也为我们后续在这个啊，无论是在军场还是在医院这个赛道去做。拓展也也奠定了一个比较好的一个基础吧啊，那从这个呃呃服务品质包括整个收缴来看的话，其实我们上半年整体表现还是呃一如既往的这个呃稳定的啊，我们的收缴率基本上是没有跟去年同期是没有太大的一个变化啊，那我们的服务品质今年上半年，我们请了这个三方公司做了测评，那我们的综合的这个服务满意度是达到了95点4分。 那比去年25年的630其实还是略微有所提升的啊，那其这也从侧面证明呢，就是我们公司能够在呃保持快速增长的同时啊，同时把这个现金回款以及服务品质继续做好做扎实啊，这个是经营方面的一个回顾。那第二块的话是在这个呃财务表现那上半年呢，我们公司的整体的营收是在21.6亿元啊，那同比增长是18%那规模净利润是才2.4亿元，那同比增长是在11%那营收跟利润呢，基本上是实现了我们年初在业绩会上给大家的一个指引啊，就是我们是希望说营收利润都是双位数的一个增长啊，那目前从中报来看的话，我们还还是还是在既有的这个轨道上的啊，那从收入结构上来看的话啊，就是我们目前是四个重呃四个主要的这个营收板块就是我们的基础物管增值服务非业主服务，还有我们的这个商馆，那这四个赛道，具体来看的话，我们的基础物管上半年的整个增长还是呃，最为突出的啊，那整体的营收是达到了13.1亿元，那同比增长是达到24%，那其中呢，就是这个住宅跟非住的这个结构占比也出现了一些比较明显的变化啊，就是我去年同期的时候我大概呃非住业态的收入产生的收入在我基础物管当中可能占比只有16%左右。 但是到了今年上半年，整个飞住业态在我基础物管的营收占比已经提升到了21%了啊，是提升了五个百分点。那所以说，其实这也跟我们从去年开始加大这个飞住拓展的这个策略是相关的。慢慢的这些项目啊逐步进场啊，然后开始履约啊，然后也逐步开始，在今年上半年也产生了一些收入，那这个是基础物管的一个一个情况。那其他三个板块呢就是呃，我们的这个呃社区增值服务呢是实现收入大概是在4.9亿元，那同比增长是在9%，那我们的非业主也就是我们的案场，服务的收入是在三个亿左右，那同比增长是8%，那这也是我们呃这个案场服务首次啊在最近的一两年内，首次出现了一个回暖啊，那三管这一块的话就是因为它的这个收入的去啊，25年63年的时候，它的这个收入基数比较小，那我们今年上半年的收入是做到了大概是接近600 0万左右，同比增长是在43%啊，那还是有一个比较不错的一个。 一个增速的啊，那从最后是看带大家看一下，回顾一下我们整体的这个资产结构和整个呃应收款的一个情况。那截止到630，我们公司的总资产是在48亿左右。那其中呢，就是这个现金比等价物就是现金，大概是占33亿左右啊，那从比例上来看的话基本上是70%啊，我资产当中的70%都是现金，那所以说其实我们的整体的这个资产的健康程度还是还是比较好的啊，现金的占比很高。那抗风险的能能力也比较强，那从应收款的角度来看的话，我们今年630上半年的这个应收款的一个余额是在9.4亿左右啊，然后这个这个金额呢，其实呃最近也有些投资人会拿去跟25年年末的这个贸易应收款的这个金额去比啊，然后后会发现是有一些增长，那但其实这这个跟那个物业公司的一个一个收缴的一个季度性的表现是有关的啊，因为我们的业主就是我们所谓的这些小业主，他大部分是习惯是在啊，下半年或者年底的时候啊进行缴费那所以说，其实我们从上市公司的这个报表来看的话，我们基本上每年在630的时候，我们的贸易应收款都会比年末的时候要高一些，那基本上到了年末，这个值就会回归到一个一个比较正常的一个水平。 那所以说，基本上我们如果要看的话，我们会按这个同比的口径看会是一个比较合理的一个比较的方式。那如果同比去年25年630的这个贸易应收款的余额来看的话，我去年这个630的贸易应收款大概是在八个亿左右，那我今年是9.44亿，那同比的一个增速是大概在16~17%左右。那这个增长呢是慢于我上市公司整体的这个总营收的增速的，那所以说，我们认为说这个呃这个应收款的这个增长还是在一个比较合理可控的一个范围，那另外的话，从另一个角度来看的话就是呃，如果从账龄的结构来讲的话，我的这9.4个亿的应收款里面其实90%都在1年以内的啊，所以说都是比较新的一些一些款项，那我们也是比较有信心，能够在年底把这个应收款降到一个比较合理的一个范围。 好的，那以上是我对这个经营以及财务方面的一些回顾好，谢谢。哦，好的，那我们现在呃，准备进入到这个交流环节，那在进入到这个投资人万达环境的时候，我这边就是有一个有一个问题啊，就是我们看到现在这个房地产即将进入到这个现房销售的这样一个重大的一个制度转折面前，那这个会对然后我们明白，他对于开发本身的影响会远大于对物业的影响，但是我觉得这个制度可能对物业未来的经营模式也会产生一些变化。 那我们从物业角度考虑，对于未来的一个发展，觉得会对我们建发物业会产生哪些的影响？对吧，因为那天也听到卢总在谈论到限发销售的这个模式之后是不是以后包括展示区，包括暗场服务，这些东西可能都没有像在预售的时候那么重要了。那么相关我们这方面的收入会不会就是呃，以后就可能陆陆续续的会减少，然后我们会不会在其他方面可能增加一些别的收入，或者这个行业还会出现一个什么样的一些变化，想听听这个我杰，总给我们来这个阐述一下，谢谢。 哦，首先我觉得一一点吧，就是一个大的基调是我，我们其实其实跟大家其实基本上都是一样的，我们也是在这个呃，上周五就是五点多的时候才收到这个消息吧。呃然后所以说，整体对于公司无论是我们地产团队还是我们物业团队，这边我们都觉得算是一个呃比较突然的一个一个政策，然后另外的话现在确实整个呃现房销售的一些配套性的一些政策，它现在确实都还没有公布。呃，那所以说，这个没有配套性的政策的话，呃整个从地产那边的角度来看它整个生产经营的一个一个组织方式。 啊，都会面临一个比较大的一个不确定性，那我觉得呃现房这个政策对对于我们物业公司而言，从短期的一到2年内的话可能影响相对没有房开那边那么大呃核心的原因还是在于说，比如说我对于我建发物业而言，我26年跟二7年，其实我这一两年的呃交付的话其实基本上都已经确定的啊，因为二六跟27年的交付的话，实 际上对应的是我，我大概是在24年底跟25年所拿的。包括我26年上半年可能拿了这一批地哦，所以说他的这个规模来说基本上也是已经确定的啊。 然后呃至于说之后的这个房开的整个拿地的这个体量啊，包括他可能开发了一些方式的一些变化，这个东西现在确实是是比较难判断的。然后另外就是刚刚杜总也也提到了这个。展市区啊，这一些的是不是会会有一些变化我，我个人是这么理解的啊，就是呃，现在就是进入了这种现房销售的这个模式之后呢？我觉得就是物业公司对于最终房开去化项目在当中扮演的这个角色。 啊，他会越来越重啊，就是以后可能就是这个购房者，因为他所见即所得嘛，他可能就是等你小区建完之后，哎他过来看啊，那可能不一定就是由这个原先这些房开的。这些自营的销售团队来带的可能就是我们物业的人员来带啊，带他上去看房啊，带他看上去看这个工。区的情况，那即使说没有了这个展示区，物业在帮助房开进行销售进行宣传，包括一些介绍了这个这个呃，这些方方面面上肯定会扮演一个更重要的一个角色。 那我觉得从这一点来看的话就是呃，整个物业在房开后端的这个去化。这这个环节上扮演的角色会更加的重要啊，这个是1个点那另外一个点的话，其实我们其实大家如果有看我们的报表的话，应该就可以发现，就是我们大概从二三年24年开始吧。我们的整个非业主政治服务其实整体从收入上来讲是在一个慢慢处于一个缓慢下滑的一个一个趋势吧。呃，那我们其实内部很早也就意识到了，就是前几年就包括最近几年吧，因为整个地产的呃，销售并不是太好，那我们其实已经有有意识的在弱化，就是对于房开这一些案产服务的一个依赖呃，我们现在内部更更多的更强调是