长城地产建发物业2026年中期业绩交流会核心纪要

一、核心要点

1. 规模增长： 2026年上半年，建发物业合约面积1.2亿平，在管面积9641万方，外拓合同金额7.9亿（同比增长74%），其中85%为非住项目，新增301医院等标杆军产、医疗项目。
2. 经营业绩： 上半年营收21.6亿（同比增长18%），规模净利润2.4亿（同比增长11%），完成年初业绩指引；基础物管营收13.1亿（同比增长24%），非住收入占比提至21%。
3. 财务状况： 资产端现金及等价物33亿，占总资产约70%；630应收款9.4亿（同比增长16-17%），慢于营收增速，90%为1年以内账期。

二、投资线索

1. 十五五规划： 规模目标较2025年底翻倍，通过外拓、收并购发力，已公告收购联发、沉浮，明年起看外部中小物业收购。
2. 第二增长曲线： 增值服务发力，上半年家政营收7000万（增速10%），厦门逐步自营；上半年降本增效省约1400-1500万，未来规模扩大后降本空间更大。
3. 业绩指引： 今明业绩均增10%以上，基础物管、增值服务为主要增长动力，商业轻资产项目每年拓1个。

三、行业与风险应对

1. 现房销售影响： 短期1-2年影响有限，26、27年交付已锁定；物业将在房开去化中扮演更重要角色，公司已弱化对关联方案场服务依赖，非住项目占比提升。
2. 存量住宅竞争： 公司不会低价抢盘，优先对接愿为高品质服务付费的业主，低利润率项目占比低，优先提价、成立业委会，必要时退出。
3. 非住项目： 利润率6-7%，略低于住宅，但回款稳定（如军产按季度结款），优于C端住宅收缴；应收结构：关联方案场2亿、小业主4亿、增值服务2.6亿，关联方回款有保障。
4. 公积金政策： 公积金政策利好收缴，杭州、苏州已落地，公司将引导业主提取公积金缴费。

四、其他事项

1. 股权激励： 剩余未解锁及已解锁未卖共3%，内部收购完成后若机会合适或推新一期。
2. 分红： 3-4月决策，参考同业股息率，保持稳健回报，股东可提建议。