长江地产 建发国际2026年中期业绩交流

一、核心经营数据

• 2026上半年营收178亿元，同比降48%（结转项目少）；毛利润25亿元，毛利率14.3%，同比升1.4pct；规模净利润8亿元，利润率4.6%，同比升2pct，盈利质量改善。
• 期末货币资金618亿元，较年初增22%；存量有息负债平均融资成本3%，同比降16个基点；净负债率22%，降13pct；现金短债比4倍，财务安全边际充足。
• 上半年全口径销售金额640亿元，权益口径489亿元，权益占比77%；行业排名第5，较上年提升2名；38个布局城市销售进当地前十，深耕核心城市成效显现。
• 上半年拿地聚焦一线及强二线城市（上海、北京、深圳、杭州等），共获16宗地，全口径拿地金额近300亿元，新增全口径可售货值521亿元；多元化拓展，深化与地方城投、头部房企合作。
• 期末全口径土储1039万方，对应货值2100亿元，权益占比78%；2022年及以后获取项目占土储货值40%，土储结构较新、流动性好。

二、投资者关注问题回应

• 项目层面：上海静安、深圳前海项目预估净利润率约7-8%，若产品达标或更高；北京项目拟做刚改产品，目前正常推进。
• 商品住房制度改革影响：政策出台突然，新旧模式切换无缓冲期，公司将谨慎拿地，会观测各地执行细则；预估新政下400-500亿待开发货值可能受新规影响。
• 未来行业判断：新模式下房企将去杠杆，行业或逐步走向寡头垄断，资金实力弱的中小房企或退出；优质房企单项目利润率需提升，ROE要求或升至10-12%，将转向拿小体量、快周转地块，或推广装配式建筑。

三、风险与关注点

• 商品住房制度改革各地执行细则未明确，对公司短期供货节奏、拿地规模存在不确定性。
• 新政对预售、按揭回款时间的具体影响及销售端冲击需跟踪。
• 行业寡头化过程中，公司市占率变化及融资环境变化需持续关注。