天风地产 建发物业2026年秋季策略会

一、核心要点

1. 建发物业2026年中期业绩表现亮眼：
   • 营收21.6亿元，同比增长18.3%
   • 规模净利润2.4亿元，同比增长11.2%
   • 合约面积1.2亿方，同比增长4%
   • 管理面积9641万方，同比增长5%
   • 外拓合同金额7.9亿元，同比增长74%，非住业务占比85%，同比提升13个百分点
   • 物业服务满意度95.4分，收缴率保持稳定
2. 业务结构：
   • 基础物管营收13亿元，同比增长24%
   • 社区增值服务营收4.9亿元，同比增长9%
   • 非业主增值服务营收3亿元，同比增长8%
   • 商管营收0.6亿元，同比增长43%
3. 现金及应收款：
   • 截至6月30日总资产48亿元，货币资金占比70%
   • 应收款9.4亿元，同比增长16%，增速低于营收增速
   • 2年以上应收款占比不足2%，结构健康 二、外拓与长期规划
4. 外拓支撑：
   • 2025年起调整组织架构，成立省外公建事业部，储备拓展人才，优化激励机制（超额奖励），保障拓展放量
   • 十五五规划：2030年末管理规模翻倍，2026年外拓合同金额有望超10亿元，侧重项目质量，下半年将加强筛选审查
5. 应对现房政策与规模增长：
   • 现房政策影响：短期（2026-2027）关联方交付确定，长期需观察2028年后拿地及开发变化，自身拓展能力可弥补潜在关联交付减量
   • 并购规划：收购联发物业、建发城服推进顺利，已完成尽调，预计2026年底前完成，二者项目80%重合，文化相融，预计提升经营效能 三、应收与毛利率
6. 回款保障：
   • 核心管理层为财务背景，回款是重要考核指标
   • 项目准入前核查甲方财务及履约情况，优先选择回款能力强的军产、医院、金融、通讯类客户
7. 毛利率：
   • 基础物管毛利率约22%，处于行业较高水平
   • 非住占比提升或致毛利率小幅下行，公司有毛利率底线要求，长期将稳定在合理区间 四、分红政策
   • 公司分红参考同业水平、股息回报率及员工持股情况，保持稳定合理的分红区间 五、问答环节
8. 外拓目标展望：
   • 2026年外拓合同金额有望超10亿元，短期高增速可持续，长期将保持增长势头
9. 现房政策影响：
   • 短期对物业公司影响不大，长期需观察政策变化，公司通过外拓和并购补充规模增长
10. 并购进展：
    • 收购联发物业和建发城服推进顺利，预计2026年底前完成，项目重合度高，文化相融，预计提升经营效能
11. 应收与回款：
    • 公司回款能力强，应收款结构健康，非住业态拓展不会导致较长账期应收款增加，全年应收款增速预计仍低于收入增速
12. 毛利率与分红：
    • 基础物管毛利率有底线要求，非住占比提升将导致毛利率小幅下行，但长期将稳定在合理区间
    • 分红政策将参考同业水平、股息回报率和员工持股情况，保持稳定合理的分红区间