建发国际2026年中期业绩交流会问答纪要
发布时间：2026-09-01 一、AI总结内容 一、核心业绩表现 1. 2026上半年营业收入178亿元，同比降48%，因地产行业结转项目少，交付集中在下半年2. 毛利率14.3%，同比升1.4个百分点；规模净利润8亿元，净利率4.6%，同比升2个百分点，盈利质量改善3. 截至6月末，存量有息负债平均融资成本3%，较2025年末降16BP；账面资金618亿元，较年初增22%；净负债率22%，较年初降13个百分点；现金短债比4倍，财务安全充足 二、经营关键数据 1. 上半年全口径销售金额638亿元，权益489亿元，权益比例77%；全口径销售行业排名第5，较去年年末提升2名；38个布局城市进入当地销售TOP10 2. 上半年拿地16宗，全口径拿地金额近300亿元，新增可售货值519亿元，聚焦一线及强二线城市，拿地模式多元化，深化与城投、头部房企合作3. 截至6月末，全口径土储面积1039万方，货值2092亿元，权益比例78%；2022年及以后项目占土储货值84%，储备结构较新三、核心问题交流 1. 关于828现房销售新政：政策突然，行业仍在摸索；开发模式、工艺工法、营销体系或重构，装配式建筑可能提速；拿地模型暂不清晰，地方及金融细则未明确，公司正内部研讨管控办法 2. 关于去库存与价格：阶段性供应或空窗，具体视市场信心；公司按项目动态调整销售策略与价格，各地涨价案例待验证；新政下项目资金占用时间长、风险大，中小房企或退出，行业集中度提升3. 关于资金支持与拿地：新政配套融资政策的项目实操逻辑待明确，债务规模需关注；拿地模型未明，公司暂未明确拿地变化，后续或提质缩量，要求项目安全边际更高4. 关于毛利率与减值：未来毛利率呈温和回升趋势，新项目占比提升将改善盈利，单项目毛利波动偶有出现；公司减值计提保守，后续减值压力需看不同城市分化5. 关于灯塔项目：5个灯塔项目（上海等）当前销售率约80%，净利率7%-8%，兼顾品牌提升与盈利；新政下仍会坚持打造，优先选合适核心城市项目6. 关于股东分红：需平衡短期利益与长期发展，明年分红计划待后续结合行业情况综合判断 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加长城地产建发国际集团二零二六年中期业绩交流会。目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明：本次电话会议仅供长城证券签约客户和邀请嘉宾参加。本次电话会议内容遵守监管要求，不出现未公开重大信息内容。 会议嘉宾观点仅代表嘉宾个人观点，不代表长城证券的观点，也不构成任何投资建议。本次电话会议内容研文件录音或转发。yes 哎，大家好，呃，欢迎来到长城证券，呃，这个业绩交流会，那我们非常荣幸的请到了这个建发国际的资本市场中心的总经理卢金文卢先生和这个黄伯杰呃黄先生，然后呢我们会先进行，就是先是公司的一个简要的一个概括性的。呃，关于中西结合的一些陈述。 然后我们将会进入到这个提问时间。那我们先请这个黄伯坚先生先对。公司的中期业绩做一个比较简单的一个陈述。那我们之后再进行提问交流，谢谢。 喂，哎，好，谢谢杜老师。那接下来我简单带大家回顾一下我们建发国际上半年的财务跟经营情况。那首先是在财务表现这一块。呃，二六年上半年呢，我们是实现了营业收入一百七十八亿元。 那同比是有百分之四十八左右的一个下降。那这个主要还是跟地产行业的一个一个一个特性相关的，就是上半年结转的项目比较少。那交付主要是集中在下半年。哦，那在毛利率这一块的话，上半年我们是百分之十四点三。 那同比是有一点四个百分点的提升。那在规模净利润这一块的话，上半年是实现了约八亿元。那对应的规模规模净利润率是达到百分之四点六。那同比是有两个百分点的提升。 那所以说整体的呃呃我们上半年的这个盈利质量还是有所改善的。那截止到六月末呢？啊，因为我们始终是坚持一个比较审慎的财务管理。啊，那我们的融资成本其实过去几年来也持续的在在持续的在下行。 啊，那我们 目前截止到六三零的这个公司的存量有息负债的平均融资成本大约是在百分之三左右。那较二五年年末呢，是有十六个B P的下降。那同时呢，从账面资金来看的话，我们截止到六三零是有六百一十八亿元。那整体这个上面资金还是比较充沛的。 oh 那较年初也是有百分之二十二的一个增长。那从这个净负债率来看的话。啊，到六三年我们是降低到的百分之二十二。那较年初是下降了约十三个百分点。 啊，那我们的这个现金短债比是保持在四倍左右。那整体的这个财务的安全店保持的还是比较充足的。啊，这个是财务方面的一个回顾。那在经营方面的话，那首先是从销售这一端来看。 那上半年我们建发国际还是比较好的去把握住了这个市场的机会窗口。那也。比较好的去加速了整体的这个库存的去化。那我们是实现了全口径的销售金额，大概是六百三十八亿元。 那权益销售金额大概是在 四百八十九亿元 那对应的整个销售的权益比例是在百分之七十七左右。那从销售的这个排名来看的话，我们在全口径的一个底下是排在了行业的第五。啊，较去年年末是提升了两名。那从这个具体。 布局城市的这个属地的这个销售排名来看的话，我们是在全国。哦，是有三十八个布局的城市是进入了当地的一个top十。哦，那我们的这个 核心城市的生根成效也是进一步的显现。啊 然后第二块的话是在这个拿地方面。 那我们还是坚持聚焦这个深耕城市。那比较重点去关注这个一线及强二线城市的一些一些机会。啊，那同时对于其他这一些二线城市的结构性机会，我们也会比较积极的去把握。那目前我们是核心布局在上海、北京、深圳、杭州等一线极强。 核心的这些强二线城市。啊，那上半年呢，我们在拿地这一块总共是 啊，斩获了有十六宗的土地。那对应的这个全口径的拿地金额，大概差不多是接近三百亿元左右。那新增的全口径下的 呃，可售的货值大概是在五百一十九亿。 啊，那拿地模式上，我们还是始终秉承一个多元化的一个方式。那也在持续的呃深化与地方政府城投平台，还有其他这些。呃，头部房企的一些合作。那最后是在这个图储方面。 呃，截至到这个六月末。我们建发国际啊，全口径下的整个啊，土储的面积是在 啊，一千零三十九万方。那对应的图储货值是在两千零九十二亿元。那整个权益比例大概是在百分之七十八左右。 啊，那其实整个从如果从图储的结构来看的话，我们建发国际整体的图储结构还是比较新的。啊，那我们2022年 及以后拿到的这个项目呢？占我们整体图储的货值大概是占到了百分之八十四左右。啊，这个也是相对来说比较优秀的一个数据。 那总体来看的话，就是 我们上半年还是保持了一个比较好的一个一个经营的韧性。啊，并且通过在这种核心城市的深耕 啊，以及我们灯塔一系列的产品的创新，我们还是为 啊，未来的这个比较高质量的一个发展，奠定了一个比较好的基础。那以上是我对公司财务跟经营方面的一个简要回顾。好，谢谢大家。 哎，好，谢谢黄总。那我们接下来就要进入到一个提问交流环节。那在这个投资人发发言之前呢，我这边就是先有几个。可能大家比较关心的一个问题。 就是。呃，我们看到的就是在我们那天研究会的之后不久，市场 就是发布了三部委的一个重大的一个。呃，变化就是我们从预售是变成了未来的这个现房销售的这样一个模式。嗯，我们也看到最近，那么包括我们在内的很多公司的股价，最近都波动了不少，也也都非常大。 那我们想了解一下公司对于这个呃改为迁房之之后啊，对于像我们这样的公司啊，相对来说周转速度比较快的这样的公司，未来的这个呃打法，或者说我们觉得对于行业的一些变化，会有产生一个什么样的影响？我们也都了解到，就是可能对未来整个的呃地产的开发商的估值，包括呃很多的体系可能都呃变了，呃对吧？包括它整个。定价体系我们是怎么看待和分析这个对我们的这个影响，或者是对我们的这个体系的一些呃整体的一些变化。 那我们怎么看待这个事情？包括公司未来的发展策略会有一个什么样的变化？这个是我们嗯比较关心的一些内容。好，那我们希望这个管理层能够给我们做一个比较呃详细的一个交流和解答，谢谢。 啊，这个事情其实还蛮复杂的哈，我觉得第一。这个事情第一个很突然哈，八二八。挺突然的，另外一个。其实从目前来说也蛮复杂的，因为他对整个的 房地产的整个的一些开发模式，其实都是 可能是有个颠覆性的重构。 啊，比如说像拿地 啊，从前头拿地。他整个的假设逻辑。啊，其实可能 都是得变的。啊，哪怕是从 房屋的 设计跟建造上面。 啊，那现在其实早上我们也有跟其他人也有在聊，我说那有。那原来的建造的模式是什么？先挖地下。把地下做好，然后再 在搞地上。 一个月大概。就上四层左右。那存不存在一种情况？就是说，因为他要竣工，那理论上面是不是地上地下？ 可以同时啊，因为现在这种膜交叉施工其实。从现在模式上面已经很成熟了，就是。装机先下，然后呢，地上部分啊就正常往上垒。啊，然后呢，在在地下慢慢挖。 啊，这部分啊。这个如果是工艺工法到的话，这也是可以省很多的一些时间。还有个现在展示。因为原来的话是抢展示，展示过程当中是为了去抢。 预售，那如果没有预售制的情况下，那可能 呃，展示区可能也是不是太着急啊？那可能在后续过程当中，到时候再来看怎么怎么弄，只要先把 总评先排好啊，大概。大概几？几栋楼啊，大概是怎么样啊？ 到时候先按。按这样的工期先排。还有一种。那也存在一种叫做 叫做呃，叫做 叫做内容，叫做呃 分配。 装配式的。啊，装配式的一种一种建筑，那也有可能。啊，就比如说像 未来的D如果从目前的理解，应该就是 啊，越小越好。越矮越好。 那理论上面以后如果是这样的话，装配式建筑可能是从工厂里面盖好。现场来组装。啊，可能就小高枕可能。可能这个动作也快，这是从抢时间。 那从营销端来说，其实 可能 没有预售的嘛？那可能这个。啊，所见即所得可能。可能营销人员可能也不需要太多了。 对不对？因为更多的是类似于像我们的贝壳之类这种，或者是公司的一些。类似于就流程经办一样的，你看中没有？如果看中了哈，我我我我我带你去签合同，然后去走相关的手续。 对吧？那所以从这个整个的体系重构来说，其实还是蛮复杂的。啊，因为今天来说。嗯，我觉得这个政策其实出的货挺突然的哈，并且 给这么多的一些企业，没有任何的啊，一个一个一个缓冲期。 因为上周其实大家看得到，哪怕是 啊，这两天其实 嗯，像昨天中海也在拿。上周我们也在呃合肥呢。啊，华润也还在拿，所以七八月份。啊，保利他们都拿了不少。 那所以呢，这个 政策来的这么突然，其实。呃，大家都没准备好啊。那其实如果从更稳定的这种策略上面，是不是应该可以找几个城市试点一下，然后再 再再进行全国的推广 啊，因为这个政策可能是一纸发文，但是它涉及到太多的一些部门了，不管。可能是各个地方的。 um 归口部门，比如说像 住建 啊，各个地方的房管房管所。啊，那可能还有金融机构，金融机构包括银行，包括 包括呃，这呃，那个交易所。啊，这边可能从目前来说。只能给了一个大概的一个。 纲要性的东西，但是实操上面。啊，这个东西说实话真的还没有细则出来。还有对现在政策。啊，可左可右的。 这种。这种比如说像公威证，还有预售证，带着这种可左可右的，它到底是。属于 优先。还是属于鼓励的。 啊，这种 所以从各个地方政府。从目前来说，是没办法做一个。呃，叫做很准确的答复，如果这些前提。啊，就地方政府的判定的前提，再加上 呃，银行的一些金融。 金融 啊，或者呃 证监会啊，交易所他们的一些这种这种判断逻辑都没有。呃，给很明确的一个实操的过程当中，其实从目前来说。可能大家对这个拿地模型。啊，可能大家都会存疑，因为后面的比如说像开发的模型。 销售的模型，这个可以在后续过程当中慢慢的做。通过一两个项目，慢慢的给他打磨。进行标准化。但是前面的这个拿地模型，说实话其实 大家也会。 也会很。十一哈那 那别到时候大家是按 啊啊，大家今天也看啊，其实今天杭州好像拿的好像出了一块地，其实。其实还是。呃，蛮低的一个价格拿的啊，所以。 今天来说，从我们自身来说，我们也是在 啊 啊，思考。跟在去搜集相关的很多的一些数据。啊 那。嗯，所以呢。 可能我们 最近也会密集的内部开一些我们的一些。针对这个八二