西部房地产百强房企8月销售数据与楼市新政解读

发布时间：2026-09-01 一、AI总结内容 一、核心政策解读 1. 8月28日住建部联合多部门推出现房销售新政，核心是制度层面杜绝烂尾，同时倒逼房企去杠杆，该政策并非救市，而是房地产行业新旧模式切换的标志，辅助政策包括房企融资支持、个人按揭贷款期限调整等，旨在对冲现房销售对房企的压力 2. 现房销售政策仅针对未取得预售证的项目，已在售项目仍执行原预售政策，新规产品（现房销售项目）去化周期约5-6个月，旧规产品去化周期是新规产品的8-10倍 二、8月市场数据复盘 1. 销售端：西部百强房企8月权益口径销售额环比微增0.5%，同比降4.9%，累计1-8月同比降14%，梯队分化明显，前三强（中海、保利、华润）降幅最小，十至二十强、三十至五十强降幅超20%，华润成为亮点企业 2. 拿地端：8月百强房企拿地面积同比降25%、金额降32%，1-8月拿地金额中，央企占54%、地方国企占17%、民企占12%、城投占20%，上海、杭州等核心城市土地市场降温明显，溢价率多为0 3. 城市端：30城成交同比降18%，一线城市中深圳受前期基数影响降幅较大，二线城市中西安、武汉等靠新规产品实现同比转正，30城平均去化周期25.3个月，9个城市超24个月警戒线 4. 二手房端：8月成交环比降9%、同比增5%，累计同比增6%，观望氛围浓厚，金九银十反弹幅度有限 三、后市判断 1. 政策层面：中央层面出台需求端救市政策概率低，地方仍依赖自身财政能力因城施策，核心关注城市更新、优质住宅相关政策 2. 土地市场：下半年拿地同比降幅将进一步扩大，预计全年拿地金额同比降25%-30%，地方政府将通过降地价、拆大地块为小地块、调整出让合同（减弱精装修要求）等方式应对 3. 行业格局：现房销售后行业规模可能进一步下降，国央企市场份额上升趋势不变，涉房暴雷民企仍会收缩，地方性小微民企有望小幅提升份额 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加西部房地产百强房企八月销售数据与楼市近况解读。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议服务于西部证券研究所客户，不构成投资建议，相关人员应自主做出投资决策，并自行承担投资风险。西部证券不应使用本次内容所导致的任何损失，承担任何责任。 专家发言内容仅代表专家个人观点，不代表 本公司观点，本次会议内容不涉及国家保密信息、内幕信息、未公开重大信息、商业秘密、个人隐私，不得涉及可能引发不当炒作或股价异常波动的敏感信息，不得涉及影响社会或资本市场稳定的言论。未经西部证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式复制、刊载、转发、引用本次会议内容，否则由此造成的一切后果及法律责任由该机构或个人承担。 本公司保留。追究其法律责任的权利。呃，各位投资人晚上好啊，我是那个西部房地产研究员李瑶。呃，今天 晚上我们还是请到了这个普瑞。 呃，舒适的这个。啊，总经理。啊，林波总给大家带来八月份的这个整体上都是市场的一个解读，以及我们看到的这个近期特别是 啊，上周五发的这个最新的一个楼市一系列的这个新政。的一个变化啊。 那下面的话呢，我们就把时间交给这个林总。请他来就。啊，最近市场以及说这个政策做一个。啊，系统性的一个解读。 啊，林总。哎，好嘞。嗯。呃，大家晚上好啊，那么 呃，我要不就先讲一下这个现房销售啊，这个新政啊，这个我们的一些理解啊，和我们的一些 呃，对未来的一些判断啊。 呃，后面我们再去说一下这个八月份的市场的一个情况。那么就这个现呃现房销售的话呢，其实在 前一段时间吧，是吧，应该。已经难。我已经在传对吧？ 我我。看到还有人在传的一个照片啊，这一个截图是吧，这个文件送审稿的一个截图。那么甚至说在上一个电话会的时候的话，其实也有投资者问。对吧，这个。 是不是会有这个现房销售这个政策出来？呃，那么我记得我当时的回答呢，就是说呢，当下的这个市场状况的话，可能并不支持。对吧，有这个。信号销售这个落地，但是这个事情是住建部啊，他是一直是。 呃，决心是要推进的啊，这个本身也是。环境开发新模式的一个非常重要的一个内容啊，那么。那么到了这个八二八的话呢，这个政策呢其实就落地了啊，那么我们 八二八，这个也是。受邀啊。 呃，到到北京去开了住建部的这个会啊，那么 不能领导的话呢，其实也 一定程度上呢，也是对这个文件啊，包括这个政策呢，也是跟我们其实。呃，是做一些说明。そう 然后 我们当时呢，当天的话呢，也是发了政策的一些解读，大家感兴趣的话也可以再去细读一下。呃，这个 这个这个这个快评啊，对吧？ 这这这个这个评论。啊，而且呢，这个呢应该说都是经过 呃，官方啊审核过了，对吧？其实还是代表了一些。呃，这个 这个政策决策者的一些真实意图。 那么回过头来，我们说这个首先他为什么一定要推到？就尽管我们觉得这个的确是包括房价开发企业啊，大家也都觉得这个时点不是很对，但为什么要推？呃，我觉得就是说现在来讲的话呢，可能房地产一方面就是房地产的确。现在在整个宏观经济里边的重要性啊，和它的一个作用其实是在下降。 啊，就算可能业内 呃，包括我们看到这个有很多这个。呃，普通老百姓对吧？这个都都在讲啊，房地产起不来，房价起不来，可能。这个消费啊、就业呢都很难起来啊，但是呢我们其实也要看到啊。 从中央层面上来讲的话呢，这个 转换经济增长动能啊，就传统产业向新质生产力转换这个决心是非常大的。啊，所以呢，我们也不其实也就是应该从这一次政策落地。从住建部到招行，再到这个叫什么证监会啊，几大部委。联合出台了八个份文件啊，那么其实就应该去这个。 这个呢。到今年。已经不是去年那首非俱乐部单打独斗了啊。那么现在来讲的话呢，这个呢就是完全代表了最高层。 政策制定者的一个啊，这这个这个这个这个这个。这个这个倾向，或者或者说是或者意图，对吧？呃，那么他们这个政策我们 作用的话呢，其实我们也很呃，其实也是比较的好理解，是吧？呃。 至少他这第一个呢，他就是现货销售啊，首先积所得。然后呢，这个交房期到账。啊，这个呢就是说呢，把我们过去的。房地產 尤其是二二二三二四年那个时候啊，出现了大量的烂尾楼，用于企业的资金链的断裂，出现了大尾楼。 外围的这种情况。从制度上。あ。在这个 就就彻底的这个消除了啊，我们未来不会再出现。 这种烂尾的这种情况。Don't you think. 你房企倒闭或者怎么样？不影响正常交房。啊，而且是按质按量的交房。 所以这是一个第二个的话呢，就是说。我们也看到最近的这个房企的一些有一些动荡，对吧？就是有一些这个又开始出现新的这个。呃，违约啊这种情况啊，那么主要原因的话呢，其实我觉得也可能也跟这里边。 呃，尽管我们这几年这个有化债呀，然后又是这个。呃，融资在缩减呢，但是我们看去年的年报啊，半年报的数据我们还没统汇总。去年年报呢，其实也能看到啊，房地产上市房企的一个。负债率 其实并没有大的一个。 变化啊，有所有所下降，但它幅度很小。哇。所以整个行业目前的一个。杠杆率或者覆盖率之类。 依然还是很高的啊，那么这个呢就为未来其实是。再次出现一些这种情况啊，出现这种风险。其实就是埋下了一个隐患。那么通过这个现房销售，通过预售资金的严格监管。 项目封闭管理啊，这些。这些这个政策措施啊，那么实际上一定程度上啊，也可以把 就是这个。嗯。强迫啊，或或者说这个。 让这个房企或者房地产行业的这个杠杆率啊去降下来。啊，虽然 现在这个呢，我觉得其实是一个政策意图。那么它也反映了现在对于房地产，它本身就是一个稳定啊，不要出现风险，或者是不要出现系统性的风险。这种系统性的风险更多的是社会层面的，或者经营体系层面的啊。 那么可能房地产本身的风险或者是市场风险的话呢，可能现在来讲的话，由于它的作用的下降啊，可能带来的一些投资下降啊，这种呃这种负面的效应啊，那么可能并不是。是现在啊，所要所要关注的，或者说是一定要去避免的啊。这个呢，我觉得是政策的背景。那么回过头来，我们说的呃，这个政策的影响啊。 那么其实呢，在周末我们看到各大券商啊，呃，在在这个政策的话呢，已经是做了大量的研究啊，测算对房企的一些这个现金流啊、项目回报啊，这些已经都给大家。甚至说。这个未来的一些现金的这段话，呃，可能都做过了一些测算啊，也跟大家去做过交流。呃，那么我们觉得就是说，因为我们没有去做这个。 呃，我们的场所也不在这里，对吧？就是我们也没做。那么但是呢，我觉得就是现在从对房企来讲。第一个呢，它是周转速度一定会降下来啊。 这个呢是没办法，因为你不可能再拿。新这个旧项目的钱去去去去去买新的项目的地，对吧？这个已经已经是。不能滚动开窗了。 啊，或者说不能就是说。快速滚动开发啊，你只能一个项目做完交房了。拿这个钱再去做啊，只只能是这样子。他这个速度肯定会下来。 第二个的话呢？你的资金成本。一定会上升啊，你的融资的成本一定会上升。啊，所以呢，你的项目的这个收益啊，这个 呃，从理论上讲 就会下降的啊，如果说 房价地价不下降。 房价不上升的话啊，那你的这个开发商的利润率肯定是下来了。呃，那么所以说呢，对于房企来讲的话呢，而且呢，由于你的销售时间拿地和销售时间间隔时间比较长，现在房企现在呢，对于未来的市场风险啊，那么其实呃有很大的一个不确定性啊，这个不觉这个或者说没有把握啊。我们其实这几天也跟一些企业交流啊，大家呢都在讲啊，我们可能我们说对下半年或对下一个季度的市场可能大家心里还稍微有一点数啊。 你说到了一年半，啊，甚至两年以后的这个市场是个什么样子？啊，我觉得其实业内很多人都不敢去拍胸脯去做这个预测。啊，所以呢这个的话呢，就是导会直接导致的就是企业在投资上会进一步的谨慎，啊，会更更加的谨慎。那么带来的一个结果的话呢，其实就是拿地量会有一个明显下降，投资会有一个明显下降。 我想最近这两天上上海杭。周的土拍的结果，我觉得就是一个啊政策落地以后的出现的一些这个呃这个这个这这这个趋势啊，就指向了未来一段时间之内啊，这个土地市场房企拿地态度啊，其实就是指定指向了这个趋势了，指明了这个趋势。呃，这是一个啊，就是说对于房企这一块，房企来讲的话呢，它的拿地未来我们觉得有可能会有一些变化啊。那么这里反正一块讲掉呃，我觉。 所以这是第一个呢，因为一年这个时间啊，拿地到销售时间间隔比较长，所以他一定是要选择那些市场确定性比较高的城市啊和一些项目啊，这是这是毋庸置疑的啊。那么什么市场的呃，什么城市的市场确定性比较高啊？那么我们现在来看的话，全国主要可能就是核心的那几个城市啊，这是一个可能会更加的聚焦在少数几个城市。第二。 二的话呢，就是说要 这个 呃，大幅的压缩工期。啊，那么这样的话呢，就会导致一些大盘。和一些超高层的一些项目啊，那么房企是不愿意接手的。不用去拿的。 啊，那么更倾向于去做一些小地块。做低容积率的低楼层的啊，这种洋房啊，最好是别墅啊，对吧？这种。那么他可能在。 呃，三个季度，一年最慢一年半啊，我都可以做到。竣工啊，然后可以销售了。呃，第三个的话呢，就是说是不太会再继续愿意做精装修啊，可能。呃，做简装甚至做直接做毛坯啊，这也是为了缩短工期啊，缩短工期。 这是企业层面来讲的话。几个投资上呢？或者产品上的一些变化趋势，我们是有这么一个判断。那么接下来的话呢，就是对现有的项目啊，那我们其实也看到哈，这个周末又有蛮多人在说啊，是不是？ 呃，现在在售的，尤其是那些暴雷房企的啊，那些现在那些库存是不是就迎来转机了？呃，我们觉得就是说呢，现在来讲的话呢，这个政策落地呢，其实是以这个预售证和这个土规证这两个证为标准，对吧？你拿到预售证的已经在卖的啊，那么这些项目呢，就不受影响的啊，不受这次政策影响啊，它还该预售，还预售，该发放呃银行，该发按揭贷款啊。都是正常的发。 呃，在所以说这里边的话呢，其实我们说如果说这个政策对于这个房价也好，去化影影响这个利好也好，对吧？我们说可能更多的是集中在线这几年的这种新规产品啊，这种它因为产品力比较强，市场需求比较高，去化周期非常低啊，那么可能会带来一些房价的一些向上的波动啊，这个是有可能的。这个这一类产品是有可能而暴雷。房企呃