房地产行业10月百强房企月度销售报告：10月销售同比年内首次转正，新政对市场具有提振作用

房地产 证券研究报告|行业月报 2024年11月04日 10月百强房企月度销售报告：10月销售同比年内首次转正，新政对市场具有提振作用 10月百强房企年内首次实现单月销售额同比正增长，政策刺激和“金九银十”对销售有提振作用，1-10月累计操盘销售额同比下降33%，虽然10月销售放量 增持（维持） 但对累计降幅改善有限。从累计情况看，1-10月TOP100房企实现操盘口径销售 金额30692.7亿元，同比降低32.7%，较上月累计同比增长3.9pct；权益口径销售金额为24282.6亿元，同比降低32.2%，较上月累计同比增长4.0pct。从单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售额4354.1亿元，同比增长7.0%，环比增长73.0%；权益口径销售金额3432.7亿元，同比增长9.9%，环比增长78.5%。 TOP10房企销售额同比改善更为明显，1-10月操盘销售额降幅收窄至28%，其他梯队房企仍在降幅在35%以上。从2024年1-10月操盘口径销售金额来看， 跌幅最小的是TOP10房企，同比下降28.2%；TOP31-50房企排名第2，同比下降35.9%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降39.2%。从2024年1-10月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降26.2%；TOP31-50 房企排名第2，同比下降33.8%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降39.8%。 对比2024年1-10月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小 的是100强门槛。10强门槛从1391亿元下降至749亿元，同比下降46.1%；20 行业走势 20% 8% -4% -16% -28% -40% 房地产沪深300 强门槛从525.5亿元下降至290.6亿元，同比下降44.7%；30强门槛从327.5亿 2023-112024-032024-072024-10 元下降至205.0亿元，同比下降37.4%；50强门槛从205.1亿元下降至128.1亿 元，同比下降37.5%；100强门槛从87.4亿元下降至56.9亿元，同比下降34.9%。 政策后国央企销售弹性更大，核心城市有效货值更为充足，而不少出险房企同环比依然大幅下跌，或因为有效货值不足，受新政带动影响较小。从10月单月操盘 口径销售金额来看，中海地产最高为395.2亿元，其次为保利发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口，分别实现销售金额381.0、278.8、277.4、208.0亿元。从重点房企单月操盘销售额环比表现来看，建发房产为149.7%、中海地产121.3%、 越秀地产109.5%、华发股份100.4%、保利发展96.4%、华润置地83.4%、滨江集团62.9%、招商蛇口51.8%、绿城中国28.7%。从2024年1-10月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为2584.0亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额2283.8、2149.3、1882.5、1828.5亿元。从重点房企1-10月累计操盘销售额成交同比来看，绿城中国为-3.5%、中海地产 -9.0%、越秀地产-11.1%、保利发展-22.9%、华润置地-24.8%、建发房产-28.6%、华发股份-31.0%、招商蛇口-31.1%、滨江集团-33.5%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改 善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见一二线仍然更受益。基于以上逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 重点标的 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W44：本周新房成交同比 +14.9%，10月核心城市二手房成交表现活跃》2024- 11-03 2、《房地产开发：2024W43：本周新房成交同比- 11.0%，LPR年内累计已调降60BP》2024-10-27 3、《房地产开发：2024W42：本周新房成交同比+0.2% 住建部加码推进城中村改造》2024-10-20 股票代码 股票名称 投资评级 EPS（元） PE 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 001979.SZ 招商蛇口 买入 0.70 0.65 0.65 0.65 13.20 17.78 17.82 17.77 002244.SZ 滨江集团 买入 0.81 0.90 0.95 0.94 12.80 11.52 10.97 11.00 600048.SH 保利发展 买入 1.01 1.05 1.13 1.12 10.80 10.38 9.68 9.73 600325.SH 华发股份 买入 0.67 0.61 0.60 0.61 10.30 11.37 11.52 11.50 600153.SH 建发股份 买入 4.45 1.15 1.36 1.44 1.60 8.30 7.03 6.65 资料来源：Wind，国盛证券研究所 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、10月销售同比年内首次转正，新政对市场具有提振作用3 二、国央企有效货值更为充足，新政带动作用更强5 三、投资建议8 风险提示8 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额4 图表6：各梯队房企权益比重4 图表7：各梯队操盘口径销售金额门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7 一、10月销售同比年内首次转正，新政对市场具有提振作用 10月百强房企年内首次实现单月销售额同比正增长，政策刺激和“金九银十”对销售有提振作用，1-10月累计操盘销售额同比下降33%，虽然10月销售放量但对累计降幅改善有限。从累计情况看，1-10月TOP100房企实现操盘口径销售金额30692.7亿元，同比降低32.7%，较上月累计同比增长3.9pct；权益口径销售金额为24282.6亿元，同 比降低32.2%，较上月累计同比增长4.0pct，权益比73.0%。从10月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4354.1亿元，同比增长7.0%，环比增长73.0%；权益口径销售金额3432.7亿元，同比增长9.9%，环比增长78.5%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 60% 单月操盘金额（亿元，左轴） 同比（右轴） 环比（右轴） 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 TOP10房企销售额同比改善更为明显，1-10月操盘销售额降幅收窄至28%，其他梯队房企仍在降幅在35%以上。从2024年1-10月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降28.2%；TOP31-50房企排名第2，同比下降35.9%。跌幅最 大的是TOP21-30房企，同比下降39.2%。 从2024年1-10月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降26.2%；TOP31-50房企排名第2，同比下降33.8%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降39.8%。 具体看各梯队数据，2024年1-10月TOP10房企实现操盘口径销售金额15748.6亿元，同比下降28.2%；操盘口径销售面积8454.0万方，同比下降34.1%；权益口径销售金额11725.1亿元，同比下降26.2%，权益比重73.3%。 2024年1-10月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额5158.0亿元，同比下降36.6%； 操盘口径销售面积3146.0万方，同比下降36.9%；权益口径销售金额3747.5亿元，同比下降39.8%，权益比重68.0%。 2024年1-10月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额2327.2亿元，同比下降39.2%； 操盘口径销售面积1564.7万方，同比下降29.8%；权益口径销售金额2080.0亿元，同比下降36.9%，权益比重69.7%。 2024年1-10月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额3317.4亿元，同比下降35.9%； 操盘口径销售面积1832.2万方，同比下降35.6%；权益口径销售金额3012.9亿元，同比下降33.8%，权益比重76.5%。 2024年1-10月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额4141.5亿元，同比下降37.0%； 操盘口径销售面积2176.9万方，同比下降36.7%；权益口径销售金额3717.1亿元，同比下降36.5%，权益比重77.0%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） -28.2% -35.9%-37.0% -36.6% -39.2% -20% -22% -24% -26% -28% -30% -32% -34% -36% -38% -40% 9000 -34.1% -36.9% -36.7% -35.6% 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴） -31% -33% -35% -37% -39% -41% -43% -45% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 权益比重 权益比重 76.5% 77.0% 73.3% 69.7% 68.0% 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -26.2% -39.8% -36.9% -33.8% -25% -27% -29% -31% -33% -35% -36.5%-37% -