房地产行业周报：5月百强房企销售欠佳，青岛楼市政策放松

投资要点 5月百强房企销售金额同比增长5.3%，环比下降14.5%。根据克而瑞数据监测，2023年5月百强房企全口径销售金额5492亿元，同比+5.3%，环比-14.5%，全口径面积2952万方，同比-23.0%，环比-9.4%。累计来看，1-5月累计销售金额28548亿元，同比+8.2%，累计销售面积16084万方，同比-9.0%。5月楼市成色欠佳，重点30城住宅成交面积环比-8%，同比+22%，其中一线成交环比下滑22%，降幅高于30城平均，同比增51%，二三线城市热度小幅回落，降幅较上月有放缓趋势。 优质房企销售保持韧性，企业格局分化延续。从房企表现来看，百强房企中仅2成单月销售环比增长，近半数同比正增长。从克而瑞榜单来看，1-5月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+101%）、华发（+86%）、滨江（+78%）、华润（+77%）、招商（+76%）、建发（+67%）、中海（+52%）。5月单月销售同比表现较好的房企包括：滨江（+108%）、信达（+89%）、招商（+64%）、华润（+55%）、建发（+38%）、越秀（+33%）、绿城（+21%）。5月单月销售环比表现较好的房企包括：信达（+33%）、越秀（+3%）、万科（0%）、美的（-1%）、滨江（-3%）、保利（-5%）、华润（-5%）。 重点城市土拍热度延续，房企投资依旧谨慎。5月重点300城的土地成交建面5022万方，环比下降13%，同比下降40%，成交金额环比下降22%，同比下降32%。多数城市优质地块热度延续，厦门、南京的平均溢价率都达到了9%以上，重点城市整体溢价率维持在6.5%相对较高的水平，但由于部分城市区位相对一般的远郊地块的供应增加，流拍率上升4.1pp达到了13.9%。截至5月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为10620亿元、5129亿元和5197万平方米，分别下滑10%、4%和11%，不足2021年同期的三成，企业整体投资依旧谨慎。拿地企业仍以头部央国企为主，华润、招商单月拿地金额超过100亿，拿地金额TOP20中，央国企占到17个，仅龙湖、滨江、伟星三家民企。截至5月末百强房企新增货值41%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增16%，TOP21-30强占10%。 青岛楼市政策调整，首付降低、限售放松。6月1日青岛调整非限购区域购房首付比例，首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％，限购区域首付比例不变，维持首套最低30％、二套最低40％，目前青岛市限购区域为市南、市北区，其他区域均不限购。此外对限售政策进行了放松，新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年，二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 5月百强房企销售金额同比增长5.3%，环比下降14.5%。根据克而瑞数据监测，2023年5月百强房企全口径销售金额5492亿元，同比+5.3%，环比-14.5%，全口径面积2952万方，同比-23.0%，环比-9.4%。累计来看，1-5月累计销售金额28548亿元，同比+8.2%，累计销售面积16084万方，同比-9.0%。5月楼市成色欠佳，重点30城住宅成交面积环比-8%，同比+22%，其中一线成交环比下滑22%，降幅高于30城平均，同比增51%，二三线城市热度小幅回落，降幅较上月有放缓趋势。 图1：5月百强房企商品房销售金额同比+5% 图2：5月百强房企商品房销售面积同比-23% 优质房企销售保持韧性，企业格局分化延续。从房企表现来看，百强房企中仅2成单月销售环比增长，近半数同比正增长。从克而瑞榜单来看，1-5月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+101%）、华发（+86%）、滨江（+78%）、华润（+77%）、招商（+76%）、建发（+67%）、中海（+52%）。5月单月销售同比表现较好的房企包括：滨江（+108%）、信达（+89%）、招商（+64%）、华润（+55%）、建发（+38%）、越秀（+33%）、绿城（+21%）。5月单月销售环比表现较好的房企包括：信达（+33%）、越秀（+3%）、万科（0%）、美的（-1%）、滨江（-3%）、保利（-5%）、华润（-5%）。 表1：2023年5月重点房企销售排行榜 重点城市土拍热度延续，溢价率水平维持高位。5月重点300城的土地成交建面5022万方，环比下降13%，同比下降40%，成交金额环比下降22%，同比下降32%。月内杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍，多数城市优质地块热度延续，厦门、南京的平均溢价率都达到了9%以上，重点城市整体溢价率维持在6.5%相对较高的水平，但由于部分城市区位相对一般的远郊地块的供应增加，流拍率上升4.1pp达到了13.9%。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势 5月房企投资依旧谨慎，民企投资有所复苏。据克而瑞统计，截至5月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为10620亿元、5129亿元和5197万平方米，分别下滑10%、4%和11%，不足2021年同期的三成，企业整体投资依旧谨慎。拿地企业仍以头部央国企为主，华润、招商单月拿地金额超过100亿，拿地金额TOP20中，央国企占到17个，仅龙湖、滨江、伟星三家民企。截至5月末百强房企新增货值41%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增16%，TOP21-30强占10%。 表2：2023年5月中国房地产企业新增货值TOP50 青岛楼市政策调整，首付降低、限售放松。6月1日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调整非限购区域购房首付比例，首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％，限购区域首付比例不变，维持首套最低30％、二套最低40％，目前青岛市限购区域为市南、市北区，其他区域均不限购。此外对限售政策进行了放松，新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年，二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。 2市场回顾 上周上证指数上涨0.55%、沪深300指数上涨0.328%，创业板指上涨0.18%，万得全A上周交易额4.73万亿，环比上涨16.71%。从板块表现来看，传媒、计算机、通信、有色金属、房地产等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了2.65%，在所有申万一级行业中相对排名5/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌12.04%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额550.49亿，环比上涨13.42%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周新华联、万通地产、中南建设等个股涨幅显著。阳光城、粤泰股份、泰禾集团等个股跌幅显著。 图7：上周新华联、万通地产、中南建设等个股涨幅显著 图8：上周阳光城、粤泰股份、泰禾集团等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周ST爱旭、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了48亿。其中ST爱旭和万科A交易额合计100.18亿，占板块交易额比重为15.41%，ST爱旭和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，电子城、铁岭新城、中润资源等涨幅居前，上涨个股个数占比26.52%。年初以来，宋都股份、嘉凯城、阳光城等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为26.52% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有6只股票上涨，太阳城集团、融创中国、新城发展等涨幅居前，而易居企业控股、建业地产、融信中国等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、上海实业控股、绿景中国地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，长实集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、碧桂园均超过7亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有8只股票上涨，金科服务、招商积余、合景悠活等个股涨幅居前，而佳兆业美好、保利物业、绿城服务等个股跌幅靠前。 年初以来，滨江服务、蓝光嘉宝服务、恒大物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到8.05亿（人民币），其余股票成交额均在6亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月29日，中指研究院指出，5月楼市成交量整体同环比均上涨。一线成交面积环比下降12.8%，仅广州环比小幅上涨。二线整体环比上涨12.2%。库存面积总量略有下降，北京降幅最大，库存面积环比下降3.00%。土地方面，5月，监测城市总体供应量同比小幅下滑，宅地推出量同比微降，各线城市供应量同比均降；成交方面同比量跌价涨，出让金总额同比降逾两成，一线城市成交面积同比降逾四成；房企融资类型以公司债为主，房企拿地城市集中在杭州、无锡、西安、佛山、青岛等城市。（界面新闻） 5月29日，据芜湖市住房公积金管理中心官网，安徽省芜湖市住房公积金管理中心发布系列公积金新政，包括调整住房公积金贷款最高额度、支持提取住房公积金支付首付款、支持改善性住房需求等五项内容。新政从2023年6月1日起执行，以购房网签备案合同签订日期为认定标准，有效期两年。（澎湃新闻） 5月29日，上海土地市场官网发布上海市2023年住宅用地出让预告。公告显示，上海市拟于6月6日-6月9日期间，发布16宗住宅用地出让公告，7月中上旬开始组织交易活动；拟于6月26日-30日期间，发布9宗住宅用地出让公告，7月底开始组织交易活动。（澎湃新闻） 5月29日，广州住房公积金管理中心与南沙区合作举行住房公积金按月付房租全面合作协议签署暨“港澳新青寓”项目启动仪式。“港澳新青寓”是南沙区面向港澳青年推出的保障性租赁住房，本次合作是全国首个港澳公寓住房公积金按月付房租项目，也是继2022年8月全国首个人才公寓按月付房租项目在南沙落地后的又一新举措。（南方网） 5月29日，福建省住房和城乡建设厅发布《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》。通知明确提出，要从四个方面加强预售资金监管，即实行专户管理、规范资金缴存、完善使用管理和强化风险防控。全面排查各在建在售商品房项目预售资金监管落实情况，严防企业违规使用预售资金，引发新的项目风险。房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。（财联社） 5月30日，受“五一”假期新房促销和市场信心不足双重影响，5月广州市二手住宅市场温度下降，成交量环比4月有所下跌，但同比仍有近两成的增长。据广州市房地产中介协会30日发布的5月广州二手住宅交易简报，广州市二手住宅5月网签宗数和面积分别为8771宗和88.06万平方米，环比下降12.65%和11.93%。但同比仍有增长19.74%和19.10%。 （财联社） 5月31日，郑州市住房保障和房地产管理局数据显示，2023年郑州市第二批次人才公寓共计1209套房源已于5月30日15时基本完成全部房源配租。此次人才公寓配租于5月27日启幕，分两个阶段开展，5月27日—5月28日，优先面向符合条件的高层次人才、博士和经郑州市人社局认定的郑州市重点产业急需人才开展配租。5月29日对其他符合条件的青年人才开展房源配租，直至全部房源配租完成。（大河财立方） 5月31日，中指研究院发布《2023年1-5月中国房地产企业销售业绩排行榜》。榜单数据显示，2023年1-5月，TOP100房企销总额为