房地产行业8月百强房企销售投资数据点评：百强房企销售投资双降，期待政策加码

行业研究 证券研究报告 房地产2024年09月08日 房地产行业8月百强房企销售投资数据点评 百强房企销售投资双降，期待政策加码 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 事项： 克而瑞发布百强房企销售、拿地数据，1-8月百强房企累计权益销售金额18926亿元，同比下降36.3%，8月百强房企权益销售金额1989亿元，同比下降24.1%，环比下降11.1%。1-8月百强房企累计拿地货值1.21万亿元，同比下降40%；8月百强房企累计拿地金额5533亿元，同比下降42%。 评论： 8月百强房企权益销售金额同比下滑24.1%。根据克而瑞数据，8月百强房企单月权益销售金额1989亿元，同比下滑24.1%，增速较上月下滑6.8pcts。8月属于传统淡季，从绝对规模来看，权益销售金额仅高于1月、2月，环比下滑11.1%，受政策效果减弱及高温天气等影响，8月市场延续7月以来的淡季行情。从剔除季节性因素的百强可比房企景气度以及百强房企市场景气度来看，8月季调数据环比均小幅下滑。 图表18月百强房企权益销售金额同比下滑24.1% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月2月3月 2 资料来源：克而瑞，华创证券 图表28月百强及百强可比房企同比增速小幅下滑图表38月百强及百强可比房企销售景气度小幅下滑 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 180% 150% 120% 90% 60% 30% 0% -30% -60% -90% 可比口径权益销售金额增速 TOP100口径权益销售金额增速 可比口径市场景气度TOP100口径市场景气度 资料来源：克而瑞，华创证券资料来源：克而瑞，华创证券 国央企和非国央企销售分化持续，非违约房企权益销售额占百强房企86%。1）百强房企中国央企销售占比有所提升，1-8月国央企累计权益销售金额占百强房企68%，相比去年同期提升8个百分点。2）单月权益销售来看，8月百强房企中国央企同比下滑5%，非国央企下滑47%，分化仍在持续。3）百强房企中非违约房企表现明显优于整体，且占整体权益销售金额比例约86%，8月权益销售金额同比下滑22%，1-8月累计同比下滑30%。百强房企中违约房企销售金额持续下降，违约房企8月权益销售金额同比下滑35%，1-8月累计同比下滑59%。 图表48月国央企、非国央企权益销售金额同比分别-5%、-47% TOP100房企类型 2024年8月权益金额 2023年8月权益金额 本月同比 2024年1-8月 权益销售金额 2023年1-8月 权益销售金额 累计同比 2024年1-8 月权益销售金额占比 2023年1-8 月权益销售金额占比 国央企 1364 1437 -5% 12805 17713 -28% 68% 60% 非国央企 625 1182 -47% 6121 11978 -49% 32% 40% 违约企业 298 461 -35% 2572 6312 -59% 14% 21% 非违约企业 1691 2158 -22% 16354 23379 -30% 86% 79% 资料来源：克而瑞，华创证券 前30强房企有12家8月权益销售金额同比为正，仅1家1-8月累计权益销售金额同比为正。TOP30房企中，12家8月权益销售金额同比为正，其中远洋集团、融创中国、中海地产同比分别增长86%、75%、59%，重点关注的房企中融创中国、中海地产、中国金 茂分别增长75%、59%、22%。1-8月累计权益销售金额来看，仅中建壹品同比为正，实现5%的增长，重点关注房企中融创中国、中国金茂、中海地产同比分别实现8%、4%、4%的增长。 图表5TOP30房企8月权益销售情况 累计权益销售金 单月权益销售 累计权益销售 企业名称 保利发展中海地产华润置地万科地产招商蛇口绿城中国建发房产龙湖集团越秀地产中国铁建华发股份中国金茂绿地控股滨江集团碧桂园金地集团保利置业新城控股中建壹品融创中国中国恒大 中交房地产 美的置业伟星房产电建地产世茂集团路劲集团大华集团远洋集团卓越集团 额排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 8月权益销售金额 （亿元） 175 166 113 112 93 60 38 47 60 48 37 43 45 26 33 34 17 14 11 40 13 19 18 17 12 18 11 16 18 20 2024年8月同比 -32% 59% -10% -21% -23% 11% -57% -40% 2% 6% 22% 22% -13% -17% -75% -57% -19% -66% -8% 75% -67% -17% -44% -3% 7% 22% 6% -33% 86% 19% 2024年7月 同比 2% -9% -20% -13% 1% 10% -31% -37% -48% -3% -3% -12% -38% -33% -65% -42% 92% -46% 41% -70% -46% -6% -26% -25% 105% -12% 51% -6% 181% 6% 1-8月累计权益销售金额（亿元）1740 1620 1080 1064 903 740 601 447 422 422 396 389 384 356 326 295 249 206 193 192 186 177 168 164 163 157 155 151 148 148 1-8月累计同比 -18% -15% -29% -34% -29% 0% -35% -45% -31% -13% -39% -42% -43% -37% -79% -56% -23% -45% 4% -45% -57% -38% -47% -26% -34% -33% -50% -39% -43% -51% 1-7月累计同比 -16% -19% -31% -35% -30% -1% -32% -46% -34% -15% -42% -46% -45% -38% -79% -56% -23% -43% 5% -53% -55% -39% -47% -28% -36% -36% -52% -40% -48% -55% 资料来源：克而瑞，华创证券 1-8月百强房企累计拿地金额下降42%，单月拿地货值及金额均为全年低位。1-8月百强房企累计拿地货值1.21万亿元，同比下降40%；累计拿地金额5533亿元，同比下降42%。根据统计局公布数据，2024年1-7月百城住宅类用地成交总价约6470亿元，同比下滑 38%，百强房企累计拿地金额降幅与百城住宅类用地成交总价降幅基本一致。年初以来房企拿地积极度逐步减弱，拿地货值口径及拿地金额口径的积极度均达到2019年以来的最低水平，一方面因房企以销定产，商品房销售额下滑，房企拿地愈加谨慎；另一方面，销售回款为房企的主要资金来源，销售下滑影响房企现金流，减弱了房企置换土储的力度。 图表68月百强房企拿地货值为全年低位 25000 20000 15000 10000 5000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 2020年（亿元）2021年（亿元）2022年（亿元）2023年（亿元） 2024年（亿元）2023同比2024同比 资料来源：克而瑞，华创证券 图表78月百强房企拿地货值及金额同比继续下滑图表88月百强房企拿地积极度为历史低位 150% 100% 50% 2.5 2.0 1.5 0%1.0 -50% -100% 0.5 2020/1 2020/4 020/7 /10 2019/1 2019/4 2019/7 2019/10 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/ 202 20 2 0.0 拿地积极度（货值口径）拿地积极度（金额口径） 资料来源：克而瑞，华创证券资料来源：克而瑞，华创证券 拿地主力仍为央国企，拿地货值百强房企波动较大。1）拿地主力仍为央国企，2024年1-8月累计新增土地货值中央国企占85%，同比提升了7.3pcts，2023年同期为78%。2）拿地货值的百强房企的排名相较销售百强房企排名变动更大，2023年1-8月拿地货值百强房企中，仅有27家仍为2024年1-8月拿地货值百强房企。且2022-2024年1-8月均为拿地货值百强房企的22家房企，其拿地货值占总货值分别为59%、62%、48%，并未看到行业出清后集中度大幅提升的现象。我们在《供给侧“剩者为🖂”的逻辑瑕疵》中解释到房地产行业存在门槛低、房企受自身杠杆约束两大瑕疵，即使有部分民企违约退出，行 业仍不断有新玩家加入。 地方国企、中建系房企以及个别区域型民企拿地更积极。1）重点关注的房企中，越秀地产2024年1-8月拿地货值同比下降12%，相较百强房企下降40%，降幅较小。2）地方国企如城建集团（为旗下北京城建、城建发展、北京住总拿地合计）2024年1-8月拿地货值338亿元，排名第10，石家庄城发投集团、泉州城建、安徽高速等均为新上榜。3）中建系中建壹品、中建智地连续两年拿地大幅增长，2024年1-8月增速分别为155%、125%，中建旗下各工程局逆势积极获取核心地块。4）区域型民企国贸地产、邦泰集团拿地货值分别增长39%、35%。 图表9TOP30房企1-8月拿地货值情况 企业名称 绿城中国华润置地建发房产越秀地产保利发展中建壹品滨江集团中国铁建中建智地城建集团中海地产招商蛇口国贸地产海开控股 石家庄城发投集团北京建工 泉州城建龙湖集团万科地产 安徽高速集团金隅集团广州城投 湖北文旅集团秦汉城开集团宁波轨交 大悦城控股银丰地产象屿地产邦泰集团中建信和 累计新增土地货值排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 2024年1-8月新增土地货值（亿元）629 593 584 519 508 467 442 360 354 338 311 295 285 214 182 178 175 173 154 131 128 126 121 120 119 118 115 114 112 103 2023年1-8月新增土地货值（亿元）1007 1829 1021 591 1170 183 876 663 157 -750 763 205 - -68 -630 1324 - -284 - - - - -132 83 - 2024年1-8月 同比 -38% -68% -43% -12% -57% 155% -49% -46% 125% - -59% -61% 39% - -163% - -73% -88% - - -56% - - - - - -14% 35% - 2023年1-8 月同比 26% 2% 66% -37% -29% - -34% 5% 95% - -38% -39% -20% - - - -57% 9% - - - - - - - - - - - TOP100 资料来源：克而瑞，华创证券 12078 20244 -40% -16% 房企偏好“低密度、资源好、价格低”地块，土拍冷热不均明显。1）重点城市放开或放松土拍限价、放松容积率限制以及部分存量项目调整土地性质为住宅用地后出让，一定程度上增加了优质低密地块的供给，另一方面使得