开源地产建筑保利物业2026半年度业绩交流纪要

一、核心要点

• 保利物业2026上半年营收88.3亿元，同比增长5.2%；规模净利润9.3亿元，同比增长4.8%，符合年初预期；毛利率19.2%，规模净利润率10.6%，基本稳定。
• 基础物管营收70.1亿元，同比增11.9%，第三方物管占比46.5%，提升2.6个百分点；社区增值服务毛利率46.8%，提升6.9个百分点；非业主增值服务毛利率12.8%，提升1.6个百分点。
• 上半年新拓展第三方年合同额14.1亿元，同比持平；二手住宅新签2亿元，同比增114.7%；商业写字楼新签5.5亿元，同比增8%，首单超亿元客户达7个；核心50城项目占比超80%。

二、业务调整与运营举措

• 主动调整增值业务结构，低毛利业务占比下降，毛利额企稳；新拓展项目立项利润率同比提升0.5个百分点，更注重项目质量与利润管控。
• 成本端通过片区化、集采、能源管控、AI机器人落地等对冲人工成本压力，基础物管毛利率预计小幅承压，公司将通过结构与成本管控对冲。
• 住宅回款承压（受房价下行、降费诉求等影响），商办、工服回款同比分别升0.1、2.3个百分点；通过工单系统、分类施策、便捷缴费、诉讼等手段管理应收账款，整体风险可控。
• 非业主增值服务因上游地产收缩，收入同比降16.7%，毛利占比仅5.4%，预计后续降幅收窄，对公司影响有限。
• 社区增值服务收缩低效业务，2026年调整到位，2027年或小幅增长；聚焦高频零售、自营家政、充电桩、房屋租售、电梯广告等，毛利率大幅提升。
• AI机器人处于试点阶段，100+项目覆盖多业态，可替代1-1.2人，需调整业务流程与数据体系，目前试点未增加成本，后续逐步复制。

三、资金使用与未来规划

• 上半年末账面现金约124亿元，十五五期间资金聚焦AI等新技术研发、物业新业务孵化（房屋全周期服务、景区运营等）。
• 收并购关注低风险、回收期短的标的，以及能源管理、IFM、医院等专业壁垒高的标的；分红维持不低于50%的比例，未来或根据情况调整。

四、行业影响判断

• 新房现房销售政策对物管收入规模直接影响有限，第三方外拓、高毛利商办工服增长可对冲；对项目质量、客户支付意愿有正向带动，利于毛利率改善；对回款或有小幅助力，未改变行业市场化、专业化趋势。