长江地产 保利物业2026年中期业绩与经营情况交流

发布时间：2026-09-01 一、AI总结内容 一、核心业绩指标 1. 2026上半年实现营业收入88.3亿元，同比增长5.2%；规模净利润9.3亿元，同比增长4.8%，达成年初双5%增长目标2. 管理费用率下降0.4个百分点，降本增效工作落地 二、业务结构表现 1. 物业管理基本盘收入占比80.2%，保持三位数增长，为收入增长压舱石2. 增值服务收入受业务结构调整有所下降，但毛利率提升，住宅端毛利率同比提升6.9个百分点三、市场拓展情况 1. 上半年新拓展第三方项目当年合同金额14.1亿元，同比基本持平 3. 商办、工服拓展金额占年拓展总额约八成，收入来源多元化，降低对新房交付依赖四、行业相关问题回应 1. 现房销售新政短期或致新房交付节奏放缓，新增交付增量对公司影响较小，二手房拓展可对冲部分影响，中长期物业角色重要性提升 2. 回款压力主要来自住宅小业主端历史欠费，当期及商办、工服回款良好，已调整工单系统、优化催费动作，全年经营性现金流/净利润目标不低于1倍五、利润率相关 1. 基础物管毛利率下降0.8个百分点至15.8%，主要因第三方项目占比提升（升至46.5% 2. 应对措施包括聚焦优质项目、优化拓展结构、精细化成本管控，毛利率短期平稳波动，无大幅下降风险 1. 商办以产业园区、自用办公楼为主，提供基础服务叠加能源管理、食堂服务等增值服务，回款率同比提升 2. 工服主动筛选项目质量，侧重景区类项目，叠加运营服务提升单位产值，对冲毛利率压力 3. 社区增值服务结构调整基本完成，2027年将进入稳步增长阶段，聚焦高频刚需零售、家政及租售代理、车位代销等资产服务 七、全年指引 维持年初目标：收入、规模净利润增速不低于5%，市场拓展当年合同金额约30亿元，经营性现金流/净利润不低于1倍；分红比例不低于50% 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加长江地产保利物业二零二六年中期业绩与近期经营情况交流。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议仅服务于长江证券研究所白名单客户，未经长江证券事先书面许可，任 何机构和个人不得以任何形式对外公布、复制、刊载、转载、转发、引用本次会议相关内容。由此造成的一切后果及法律责任，由该机构或个人承担。 长江证券保留追究其法律责任的权利。嗯，好的，各位领导，上午好。我是长江地产分析师闫佳楠啊。今天的话呢，我们非常啊荣幸的邀请到了我们保利物业的各位领导啊，就是黄总啊，于总的肖总，给大家就是对咱们公司的二零二零二六年上半年的情况，以及就是啊最近的经营情况进行一个咱们的那个解读。 保利物业的话，我们能看到其实整个上半年还是给大家交了一份非常让大家满意的答卷，不管是业绩增长还是啊，外扩。基本都是如期达成了这些给大家的一些。一些指引，一些指引。那么，其实我们 呃，包括就整体的整个运行的稳健度啊，包括这个。 呃，整体的回款咱们来都还是在。啊，如期的对，兑现他对大家的承诺。那么接下来实验的话。把我们接下来，我们把时间交给啊各位领导，就可能。 呃，比较简要的说一下咱们可能今年的业绩亮点以及最近的一些情况，然后咱们后面的话。也有一些问答时间。好的，谢谢，谢谢袁总，也谢谢大家对公司的一个关注。呃，今年上半年的话，公司整体业绩还是保持稳健增长的这么一个基调。 嗯。然后，呃，营业收入就是呃。呃，规模净利润都是达成了，基本达成了我们年初呃预定的就双百分之五的一个增长目标。哦，那。 呃，就是营业收入达到就是呃八十八点三亿元，同比增长百分之呃五点二。规模净利润9.3亿元，同比增长4.8%。啊，规模净利润基本保持稳定的同时，管理费用率也 呃，公司也在是持续的做呃。降本增效组织的一个呃优化的这么一个工呃动作，所以呢就是管理费用率也下降了。 零点四个百分点 那从呃业务结构上来看的话。呃，物业管理基本盘还是我们的整体业务增长的一个压舱石。哦，哦。占收入的比重达到了百分之八十点二，同比。 同比增长啊，保持了三位数以上的增长。那增值服务这一块的话，是呃由于我们呃的一个 业务结构的一个调整，所以在收入端是有一些下降。但是在利润端是基本企稳的，毛利率也是。呃，实现了社社端毛利率同比提升了六点九个百分点。 然后非真是提升了一点六个百分点。那在回访这一块的话，贸易金收款是 uh 增加了五五，大概五个亿到四十四点三，其实主要就还是在啊压力来源于那个住宅的这。这这一个板块那 那商办和工服的一个回款是基本保持稳定以及。呃，商贸是有呃增长了两十二点。 呃，两个多百分点，二点三个百分点。那在市场拓展这一块的话，就是 呃，全呃，上半年新拓展第三方项目，当年合同金额十四点一亿元。啊，跟去年同比是基本持平的。其中住宅这一块的话，是拓展了2.6，占比是18.18.3%。 那二手住宅是呃 错了两个亿，同比呃增长了。啊，十 一百一十四点。啊，一百一十五，我也是实践了芳芳 。而且项目质量也是比较好的。 那商业写字楼这一块的话，要 oh 上半年拓了五点五个亿。其中是在国资和三星产业客户是有比较亮眼的表现的。就新拓展当年合同金额是同比增长了百分之五十三点五。那截止到今年上半年，我们在手在。 当年合同金额超亿元的客户也达到了七个。对。在客户质量上面也是有了比较呃明显指明显的。质量的一个增长。 嗯。呃，以上就是我们上半年的整体的一个业绩亮点的一个情况。谢谢。好的，好的，感谢领导。 就是。呃，还是先问两个比较大一点的问题吧。第一个问题确实是可能最近大家的现房销售很政策，就是一定程度上引发了大家对于现房规模下降。嗯，这个是思考，就是他们来说这一块是不是会对物业行业有一些这种冲击。 啊，包括有些投资人会担心房地产企业的资金紧张。会不会再带来一些这种？就是不太好的，也负面影响。然后第二个问题是，确实是可能刚刚也聊到了，可能产品我们在逐渐的在变好。 那可能整个行业就是回传的压力，还是 呃，今年是 是比较大的，就这一块的话，可能我们可能也在后面一个趋势。yeah. 嗯。是的。哦 那好。 啊，那个 谢谢袁总。呃，我是佩娜。嗯，那个。嗯，对，关于第一个问题，现房销售的影响呢？ 嗯，我觉得可能对于物业来讲哈。呃，目前呢还需要观察，但是我们呃初步初步的一些判断呢。呃，首先就像您讲的，可能嗯，就是说在这个过渡期。那呃，就是他的这个交付的一个周期。 这种呃，他他他可能是会呃变慢的。嗯，所以呢，就是可能短。期的话，是不是有新增交付的一些呃波动？那这种潜在的这个压力影响呢？ 啊，我觉得是。呃，可能的。啊，但是呢，就是主要的逻辑来讲，我觉得 嗯，可能还是在于说时间节奏的一个问题，但是 呃，市场上就是说这种。啊，需求端。 啊，他的这种 嗯，量呢应该还是嗯稳定存在的。而且公司现在其实 呃，就是如果说看新增交付的话呢。啊，其实这几年的这个呃增量占到公司每一年的这个总体增量的比例，其实已经相对比较小了。我们的物管费的增长，其实更多是来自于第三方新拓的这些转化。 嗯嗯，然后呢，就同时对于住宅这个市场呢。呃，我们目前呃，二手房的这个拓展 啊，从去年以来，呃，表现也比较的这个亮眼啊，就势头比较好。呃，比如说今年上半年公司这个呃二手房的拓展呢。他就是达到这个单年合同金额两亿元。 啊，然后是翻倍的一个增长。啊，那公司之后呢，也会继续加强二手房的，就是这样一些。呃，优质的这种项目的嗯，一个拓展。那应该可以对冲掉一部分，嗯，就是新房交付的。 呃，这样一些影响吧。而且公司其实在这个呃B端、G端，就功夫跟商办的这个拓展呢。呃，他也是占到我们总体。呃，每一年市场拓展的金额的大约八成左右。 也就是说，公司的这种物管的这个增长收入的来源呢，其实是比较多元化的。对于这个啊，新交付房屋的这种依赖呢。其实相呃相对来讲是比较小的。嗯。 然后呃，这个是关于交付量的嗯，一个呃，这样一些判断跟看法吧。然后第二个的呃，第二个的话呢，我们是觉得 现房销售呢，他 啊，其实大的方向来讲呢，它也会让 啊，开发商呢？嗯，就是更加注重就是整体的产品的品质的竞争力。以及长期的这种运营吧。 所以物业在里面的这种角色呢。这种重要性应该是提升的。那我们可能会更加深入的参与到整个，就是说前进。然后呢，就是啊整个。 呃，暗场的一些啊，血销。啊，然后啊就包括交付端的一些辅助的这种管理服务等等。啊，以及就是后面的长期的啊，这个啊，物管的这种品牌的运营。嗯，所以我觉得从这种产业链的角度来讲呢，物业的重要性是啊，在提升的。 哦 呃，那嗯，总结来看的话呢，我们就是觉得现房销售嗯，应该确实是有一些。呃，对于物业就短期来讲，过渡期这个呃新增交付量可能 呃，会有一些影响，但是呢。呃，这种影响就是应该是相对比较长链条的。啊，不是说一下子直接传导，而且呢是相对可控的。 嗯，这是第一个。然后第二个问题是，呃，关于回款的这个压力。呃，应该说上半年呢，啊，行业普遍就是嗯。回款都承压吧。 呃，然后，呃，公司的这个嗯 嗯，回款呢其实压力也主要是来源于 啊，住宅这个业态小业主端的回款。呃，那里面呢可能更重要的是这种历史的一些欠费的啊，这个回款的速度可能是。比公司预期的要慢一点，其实当期的还有啊，包括其他业态的这样一些回款呢，表现都是良好的。呃，那对于历史欠费的这个清缴呢，其实我们也加强了一些啊，体系的回款的一些啊措施啊，包括就是啊，是去啊，呃，一户一户的这个摸排业主的一些服务的诉求，然后以及包括啊，一些开发商这种遗留的一些。 的问题等等，就是呃从这个嗯业主不缴费的这个原因这一端啊去体系化的去做一些这种拆解，还有啊这样一些催费的动作。然后公司也针对催费呢，就是也那个专门啊调整了工单系统啊，然后在这个整个回款的效率啊，就是还有整个闭环啊的这种链条跟踪上呢，会更加的嗯体系化啊。所以。小业主端的话呢，就是他这个回款仍然是公司。 下半年的一个很重要的一个。啊，工作的重点。那我们目前来看呢？就是全年还是啊，维持。 呃，我们经营性现金流比上利润呢，就是 不低于一倍的这种目标。啊，然后 啊，商办跟公府的这个回款呢，目前来看也是。啊，相对比较良好的啊，上半年回款率也是。同比有这个提升的。 嗯，所以总体来看的话，就是回款。啊，就是一线。呃，一线工作这一端呢，还是比较 就是还是会有压力，然后会重点嗯去跟进。但总体我们觉得啊，还是可控的。 哦，这样。嗯。哦，我的一个问题就是说。哎，sorry我。 对第一个问题再做一个简单的补充吧，就是刚才也分享到了我们目前。呃，观察到市场上对于这个新政 与房地产影响在间接传导到物业的整一个逻辑。那回到本身，大家对于物管公司的一个关注。那呃，最终我们的这个利润的表现，或者说现金流的呃，经营现金流的一个表现。 其实主要就是来自于三大指标。第一个是我们的管理规模。啊，第二个是。嗯。 对应的这个利润率，就是毛利率和利润率。第三点呢，就是我们的回款。那整体来看，确实。呃，我们觉得说新政在短期内可能会有一个 uh 脉冲式的一个影响。 但是从中长期来看，就是 毕竟它整体是对于房地产新发展模式的一个。呃，非常基础制度的一个铺排。那未来的整体影响也会。逐步的随着 嗯，行业的一个市场化的发展会逐步的趋向一个更健康发展的一个状态。 那具体来看是这样子的。首先是第一点，就是关于我们的规模。那呃，大家其实这几年已经观察到了物管公司整个管理规模是 呃，增速在一个下降的一个通道里面。因为本身已经受到这个房地产。 呃，新增投资 呃，缩减的这么一个影响。我们已经适应了从 呃，纯 增量。变成了存量竞争的这么一个市场化的一个阶段。所以其实 大家会看到，就是最近这几年。 公司的新增管理规模也好，新增的这个收入增量。oh 跟关联方的这个项目的交付，或者说跟 呃，纯住宅项目的。呃，这个收入的占比其实是影响是越来越小的，我们会逐步的。在增加我们在市场化商办项目 呃，和工服项目的一个拓展。 我们目前 呃，从整个收入结构来看，其实 呃，住宅 带来的这个基础物管的收入占比是逐步在降低的。呃，商办和公服已经是 呃，接近到百分之六十的这么一个水平。而且同时呢。呃，我们的住宅 也不光只是说依