开源地产 中新集团2026半年度业绩交流

发布时间：2026-09-04 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 2026年上半年中新集团合并营收11.05亿元，同比降48%；毛利5.01亿元，同比降；规模净利润5.11亿元，同比降14%；每股收益0.34元，基站收益率3.29%，资产负债率43.5%，较年初降1pct，营收下滑主因上年同期有地块出让、本年无此项业务。 2. 公司战略延续“一体两翼”布局（园区开发运营为主体，产业投资、绿色发展为两翼），暂未调整，经营策略稳中求进、以进促稳。二、重点板块情况 1. 园区开发运营：上半年营收随土地出让减少同比下滑，苏州园区出租率约89%（上年同期近91%），租金水平略有波动但毛利稳定；招商结合各园区产业定位开展，策略无大调整。 2. 产业投资：收益为利润重要增长极，上半年公允价值变动及投资收益大幅增加，系产业投资贡献；旗下基金及直投项目侧重信息技术、高端装备、新能源、医疗健康等领域，未来将加强园区项目投资布局。 3. 绿色公用：并网规模达700兆瓦，中长期将稳步拓展，优先追求质量而非盲目冲量，光伏业务定价机制短期对利润有一定压力。 4. 重点项目：中新巨生智能产业园6月苏虹园片区6.4万已竣工，金光源片区14.7万预计本月竣工，上半年落地签约项目16家，配套组建基金加大产业投资。 5. 资产证券化：今年上半年发行首单去中原类REITs（规模5.8亿元、票面利率2%），后续将根据市场情况储备规划新的资产证券化产品，目标打通资本通道。三、待推进事项 1. 土地开发：主要布局苏州园区、安徽滁州、浙江嘉善、江苏苏通、常熟、张家港等区域，滁州储备量最大；上半年未完成土地出让，下半年积极推进，受828新政影响市场变化待观察，全年土地收入暂难预判。 2. 产投联动：当前被投项目中园区项目占比不高，未来将加强园区优质项目布局，推进产投融合。四、投资相关事项 1. 分红：上市以来分红政策稳定，分红比例约30%，未来将保持稳定并结合战略优化。2. 机构交流：后续有问题可对接开源地产团队或公司相关负责人。五、风险与关注 1. 土地出让进度受房地产市场及政策影响，全年土地开发收入存在不确定性。2. 光伏定价机制可能对绿色公用板块利润造成短期压力。3. 巨生智能产业园招商及投资回报情况需后续跟踪。 二、音频原文（转写） 欢迎参加开源地产建筑中心集团2026半年度业绩交流，目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明本次会议仅面向开源证券的专业投资机构客户或受邀客户，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点所有信息或所表述的意见，并不构成对任何人的投资。建议。未经开源证券事先书面许可任何机构或个人严禁录音转发及相关解读。 涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。感谢您您的理解和支持，谢谢。呃，大家好，我是开源地产分析师胡耀文啊，欢迎大家进入我们今天中心集团的中期业绩交流会。呃，那中集团也是苏州园区的开发主体和中心合作载体啊，以园区开发运营为主体产业投资和绿色绿色发展为两翼。 那上半年虽然说收入是有所下降，但是盈利能力是有提升的，那两个业务也有比较多的亮点。呃，那今天我们也是非常荣幸邀请到了公司的正代石总呃，那首先请石总给我们介绍一下公司的中报，然后以及近期的一些呃经营情况吧。啊，然后我们再开始交流提问啊石总啊诶好嘞，好好欢迎各位啊那么我先来那个大概汇报一下我们这个半年的情况吧啊。我们这个情况下，我们也也已经公布过了就通告了，就是我们上半年实现那个合并，收入是11.05亿。 大概和去年同比呢，是下降了48%啊。实现的毛利呢是5.01亿和去年同比呢，也是有所下降。呃，规模净利润是5.11亿，比去年呢同期呢，下降了14%啊。啊，这个每股收益是0.34同比呢也有所下降啊。 我们的基站收益率是3.29合并资产负债率是43.5，比年初下降了一个百分点。这里面收入和同比的话，如果下降主要是我们啊今年和去年相比的话就是上年同期呢，我们会有有地块出让今年呢，是没有这个土地出让，所以说是同比呢是有所下降，这是一个主要的原因。呃，大家也看到我们的收入降幅呢，可能是大于这个利润的降幅啊。这里面主要一个影响，就是说我们那里今年呢啊投资收益这一块就是公允价值变动收益，包括投资收益，这这一块我们是同比的话是有大幅的增加的，这块儿主要是我们那些产业投资这块带来的1些收益。 从那个板块来看的话就是我们的啊。三大板块吧，就是这里面除了1体，这块就是园区开发运营这块是收入是同比下降了，是因为就是没有土地出让嘛，我们的绿色公用这一块实际上还是同比的话还是有所增加的。哎，然后我们我们的另1亿产业投资我们的那个供应价值收益，这块同比也是有大大幅的增加这是一个主要的情况嘛。看看各位嗯，好的好的呃，那我首先请教孙总几个问题。 呃首先就是咱们这个确实上半年也是这个管理层就是有所变动，那这个就是我们整体的战略方向。然后包括呃，我们未来的经营策略，以及这个战略重心，有没有一定的变化呀？这个没有这个应该说我们还是延续之前的一些一个战略布局吧啊，目前来看的话还没有大的变化啊。还是这个坚守一体两翼吧啊稳中求进已经促稳嘛这大的一个战略布局和战略思想。 嗯好的好的，呃，然后第二的话就是因为确实我们上半年因为这个城市会员的收入下降，所以其实整体的收入也是呃有所下降的，那公司现在就是整体这个呃土地级开发主要集中在哪些区域啊，然后包括我们整个呃待开发的一个体量大。大概还有多少啊，然后包括我们下半年这个图经济开发收入啊，怎么去展望呢？我们的土地一开发主要也有几个大的项目嘛，第一个是在苏州园区这一块儿，我们在协商这一块就属于我们的木头项目。 然后我们向我们走出去的。有滁州安徽滁州，然后是浙江嘉善啊还有江苏的苏通。还有我们苏州市的本级的就是下面一个常熟啊。张家港这一块，这是我们几个主要的这个合作区域吧，就是特别是滁州啊南通和嘉善这块我们的土地储备量还是相对来说还是比较大的，其中比较大的是在滁州这块相对来说，它滁州这块目前储备储备量是最大。 唉，这是我的三个几个主要的这个合作区域吧，就可以可以离开的一个合作区域啊。目前呢，我们上半年这一块呢是还没有完成土地出让？呃，因为我们这个东西呢，还要根据市场来我们现在每个区域呢，都是做好了一些相关的土地出让的一些前期准备吧，我们下半年呢可能也会积极的促成那个土地出让这个这个工作的推进。好的好的。 呃，那从全年来看这个土地经济开发这个收入啊，然后包括同比去年的话，呃会有所下降，还是说呃，目前也是无法判断呢？呃，因为目前嘛，我们还没有完成土地出让，但是呢，我们还会是争取在下半年推进看看，争取有所。有所那个一些有所很大的进有有所有所突破吧，但是呢，前两天这段时间可能大家也看到了就是一个828的新政啊，也也有有一个一个有有一个政策出来，可能现在这个人可能市场上可能也会有些变化。 这块我们对未来的这个带来的这个影响的话，我们现在还不是太好判断所以现在还做一些前进的沟通吧。嗯，至于说全年的这个方案，这一块的话对这批这块还在还在接洽，还在了解这个市场的变化。以及市场对这对重大的一一个反馈和心态。好的，呃，然后呃，咱们就是目前包括这个上半年这个区中原运营的情况怎么样？ 然后包括像这个出租率，然后平均租金水平就有没有一些呃边际的变化呀？这块说的实际上我们这个秋园这块我们的业务现在相对来说还是比较相对来说还是比较稳定的吧，变化是肯定有的，不管是出租率啊，还是毛利率都会有点变化。但是你像我们在苏州园区这一块，我们的我们年报里面也那个半年报也披露了哈就大概的话，我们还是基本上在这个90左右吧。我们今年的我们大概看了一下就披露数据，大概是在89/800吧，我们去年是在90%多一点将近91吧是略有点下滑的这一块从租从那个收入来看的话是有略有下滑的，但是实际上我们总体来看的话，我们这一块的毛利包括毛利率的话，这个我还相当相对来说还是比较稳定。 这一块倒是没有太大的变化啊。嗯，好的好的，然后在这个招商引资层面就是咱们就是呃，目前的话主要侧重哪一些产业啊，就是有没有也是就这个整体的策略上有没有一定的调整？这块还是根据各个地方的这个各个园区合作区的一个不同的这个产业定位吧。你像我们在苏州的话，它会有它会园区，它会有产业定位嘛，我们结合它的产业定位来做一些招商啊你像还有其他的在滁州啊，加沙南通啊，都是结合当地的这个产业规划产业定位来做相应的1些招商啊这块实际上也大的招商策略和招商招商那个招商那个战略的话，这个这个这块基本没有太大的变化，这块还是跟以前的差不多吧，还是比较延续的这一块？ 唉，相关的这个每每个园区的这些那个产业定位啊，大家也可以看一下我们的那个定期报告里面我们上上面我们也都也都有说到啊。好的好的，了解呃，然后咱们其实也是呃，上半年是全新，就全力去打造那个中兴巨生智能产业园。这个的话，我们预计什么时候能够竣工，然后包括目前像呃招商进度啊，然后预预计的一些出租率和投资的回报周期，然后公司是如何去看待的？啊，因为说呢，聚成制垄断，这个是我们这2年一个重点的一个一个打造产业，一个一一个一个园区吧，就是呢，我们主要的这个战略还是想就是构建这个载体加精加生态的1个全过程全要素的一个产业培育体系吧。 嗯，在这建设方面呢，我们大概还是想就是要打造，就是形成一一中心多元区，这种协同联动的这种产业空间布局。你看，我们现在目前已经打造了这个中心巨人，智能创新应用孵化中心，包括中心巨人智能产业园，我们会有我们会形成一中心多片区的这个布局吧，就是目前的话就是呃苏红园片区呢，大概是6.4 10万平方米呢，我们大概是6月份已经竣工了然后我们的金光源呢，总的面积呢？大概是预期的是14.7万平方米，其中预期的话我们大概也就是说差不多在这个月份嘛也差不多，也可以竣工了。 哎这个项目呢？主要还是说要打造集研发制造，展示交流于一体的。这种国际化高端化的巨人智能产业集聚区，成为我们这个绿色化。数字化原是一个新标杆嘛，这是我们的一个大的一个布局和构想。 在这个招商产业招商方面呢？实际上就是说，我们也还是就是编制的这个巨神智能产业图谱啊，上半年已经落地签约项目大概16家啊产业生态方面呢，我们会这个强化这个行业交流啊，互动上半年一共接待来访大有161场来访超过1500人，哎，还会还会联合一些这个行业协会啊，举办一些专题的主题活动这一块哎同时呢，我们会推进这个专业服务平台的建设，联合这个打造这个巨神智能虚实融合这个训练场景，哎同时，我们还是为了这个机身智能，我们我们也实现了自己的这个基金嘛。 然后我们会加大这个产业投资力度，你像我们中心全身智能1期基金的话，我们今年也会有也会新增了几个项目啊。这块呢，我们这些相关的东西，我们在那个半年报里面也都有相应的披露详细的情况，大家也可以再看一下那个半年报一些那个相关信息吧。嗯，好的好的了解呃，那麻烦会议助理播报一下吧，然后看有没有线上的投资和提问。大家好，如需提问电话端的参会者，请先按话机上的星号键再按数字一网络端的参会者。 您可以在直播间互动区域内文字提问或点击旁边的举手按钮申请语音提问。谢谢大家好，如需提问电话端的参会者，请先按话机上的星号键再按数字一网络端的参会者。您可以在直播间互动区域内文字提问或点击旁边的举手按钮申请语音提问。谢谢好的，石总，那我继续向您再提问呃嗯，您说就是咱们其实呃就是那个呃，上半年也发了那个首单的去中原瑞斯嘛，然后规模也是5.8亿啊，票面利率也是2%，也是创造了全国瑞斯产品的一个历史新低，那就是咱们在这个首单的去中原瑞斯成功发。 之后然后下一代类似或者说啊，我们这个呃资资产证券化的产品就是整体的规划啊，是什么样的？应该说，我们还会就是做一些储备和规划吧，也会做一些新的一些准备工作，但是就是长期来看啊，我们我们还是要把这个资本通话打通嘛，就说达到那个托管车的一个闭环嘛，就是未来的话就是什么时间，发什么时候发这东西，还要看到时候看结合市场来综合考虑吧。当然，我们会做一些前期的准备工作啊啊嗯，好的好的了解呃，然后再呃就是聊一下咱们这个2亿业务的那个2亿业务吧。 就首先这个