西部房地产2026策略会 保利物业业绩与发展交流
发布时间：2026-09-01 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 保利物业2026上半年业绩：营收88.3亿，同比增5.2%；规模净利润9.3亿，同比增4.8%，毛利率19.2%，增值业务毛利率提升明显。 2. 上半年外拓新签合同14.1亿，同比持平；二手住宅外拓签单2亿，同比翻倍，商办聚焦优质客户，签约额增8%，亿元客户达7家；主动筛低毛利项目，立项利润率提0.5个百分点，回款周期缩至1季内。 3. 基础物业毛利率同比降0.8个百分点，主要因第三方项目占比提升（46.5%）；已在超百个项目应用清洁机器人，推进AI巡检，机器人适配仍需时间。 4. 上半年应收款44.3亿，同比增5.1亿；住宅业态回款承压，小业主端历史欠费清缴不及预期，但小业主端坏账率极低，回款可控。 5. 分红方面，十五五初期保持不低于50%的分红比例，中后期将结合业务与资金情况调整。二、行业影响观点 1. 新房销售政策对物业短期有冲击，中长期影响可控；物业增量从关联开发商项目转向第三方商办、公服及存量住宅，政策影响将被平滑。 2. 物业行业已进入新发展阶段，竞争升级为产品与专业能力竞争，公司在调整组织架构，聚焦优势业态与城市，储备专业人才。三、风险与关注 1. 第三方项目占比提升对毛利率的持续压力，机器人适配与规模化推广进度慢于预期。 2. 住宅业态回款压力，小业主端欠费清缴进度；外拓优质项目向头部城市集中，下沉市场拓展空间受限。 1. 下半年重点推进小业主端欠费清缴，优化项目筛选与回款管理，加快新技术应用，按城市群规划拓展布局 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加西部房地产二零二六年策略会。房地产行业公司交流保利物业，目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明。本次电话会议服务于西部证券研究所客户，不构成投资建议，相关人员应自主做出投资决策，并自行承担投资风险。 西部证券不应使用本次内容所导致的任何损失，承担任何责任。专家发言内容。容仅代表专家个人观点，不代表本公司观点。本次会议内容不涉及国家保密信息、内幕信息、未公开重大信息、商业秘密、个人隐私，不得涉及可能引发不当炒作或股价异常波动的敏感信息，不得涉及影响社会或资本市场稳定的言论。 未经西部证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式复制、刊载、转载、转发、引用本次会议内容，否则由此造成的一切后果及法律责任由该机构。或个人承担本公司保留追究其法律责任的权利。oh 呃，各位投资人下午好啊，我是西部证券房地产分析师李瑶。呃，今天我们有幸请到了这个保利物业的投关团队，为 大家带来这个本次策略会以及公司这个中报之后的一个 后续的一个交流。 呃，目前的话呢，这个公司的L团队是这个在线的。要不咱们就先请这个公司的A R领导，就这个公司的中报情况进行后续的。一些这种这种情况啊，做一个大致的一个介绍吧。你好，好的，谢谢。 谢谢，谢谢李总，谢谢呃各位投资人对公司的一个关注。我是公司投放团队的肖晓丹。那我先介绍一下今年上半年公司的一个业绩整体的一个表现。呃，上半年的话，公司整体业绩还是延续稳健增长的这么一个基调。 那收入的话是实现了。八十八。点三亿元的。啊，88.3亿元，同比增长5.2%。 规模净利润9.3亿元，同比增长4.8%。所以也是基本达成了我们年金年初给的双百分之五增长的这么一个预期。那毛利率是呃百分之十九点二。规模净利润是百分之十点六，也是基本保持呃同比保持稳定的。 啊，对。然后从业务结构上来讲的话，呃，物业管理这一块还是保持稳健的一个。呃，双位数以上的增长。啊，同比增长百分之十一点九。 あら。呃，达到了七十点八亿元。那。呃，两针业务的话，因为我们做了一些业务结构性的一个调整。 所以在上半年还在收入端，还是同比呃有一些下滑。但是在利润端的话，是呃基本企稳的。那社区增值服务的。呃，利润是 呃，毛利率是同比提升了六点九个百分点到百分呃百分之四十六点八。 非业主增值服务的毛利率也是提升了。啊，一点六个百分点，所以在整体的 啊，增值业务这一块的业务质量、业务结构都是有一定的优化的。啊 那在回款这一块的话，上半年的一个回款。哦，还是略有一些承压。 啊，贸易应收款是呃，金额是四十四点三亿元。同啊，同比增加了五点一。一元那主要的一个压力还是来源于住宅这一个业态。那呃，在商办和公服的话，它综合回款率分别是同比提升了。 二点三个百分点和零点一个百分点的。嗯。然后最后一个是市场拓展这一块，然后全呃上半年市场拓展单年合同金额是十四点一亿元。同比是持平的。 嗯，然后我们再保证。市场拓展规模稳定的一个同时，其实也是更加呃关注项目的一个质量。所以上半年的话。呃，我们的一个整体的 的那个呃，结构上的话会有一点一一定的优化。 呃，首先就是在住宅这一块，其实呃，我们会更加关注存量住宅的这一块的拓展。上半年啊。呃，二手住宅拓展当年合同金额也达到了两个亿。同比是实现了翻番以上的这种增长。 嗯，也是主要位于 哦，一二线城市，然后。呃，平均单价也在三块以上的。那在呃 三页。刚办这一块的话。 呃，我们更加会聚焦有高价值的这些客户。就包括国资三新产业的这客户。はい。上半年也是实现了百分之八的一个单年合同的。 金额的增长 然后，截止到目前我们 服务的在首单年合同金额超亿元的客户也达到了七个。所以整体客户结构，客户质量也在。也在优化。那呃，以上就是上半年整体业绩的一个表现情况。 那看大家有什么问题。哎，好的，谢谢小兰总啊。呃，那正好我们也看到了那个上周五四个部门啊，国家的这些。相关部门出了这个地产相关的很多政策。 也是正好最近大家都比较关心的一些点。呃，虽然说我们看到物业是地产的一个下游啊，但是也看到可能一些，比如说像这个新房交付之后的这种。开发商代管的一些这种物业。呃，我这个 这个这个 we say所以想问一下，就是说从咱们的角度来看，这种如果说是现场销售 那么对于我们这种物业，特别是像这种开发商的交付的这种物业。 他是否会有影响呢？咱们这个是怎么看的呀？谢谢。哦。 好的。那。嗯嗯，我们因为现在其实很多细则还没有出来。啊，但是我们也在 做一些内部的讨论吧。 有一些初步的观点。可以跟大家做一个呃分享。那首先，确实我们看到就是 呃，这个政策是对于整个房地产。开发的这一块是比较直接，而且是系统的呃一个改变。 嗯，至于说，呃，影响是 好的，还是坏的，或者是什么？具体会有什么样的一个量化的？变化 你觉得还是需要在 进一步的去观察。呃，从物业公司这个角度来看 哦，我们觉得短期内可能会有一定的呃一个冲击吧，但是中长期来看。 其实整个物管行业现在的发展已经跟 呃，传统的物管传统以这种住宅以关联开发商交付项目为主的这种增长模式。还是有一定的变化和呃一个升级了。所以，嗯，整体的影响。还是比较可控。 以及说，呃，行业的发展它会 嗯，进入到一个新的阶段。我稍微展开一点讲，就是 呃，首先我们看就是对于物管公司 整个业绩影响比较大的就是规模这一块，那大家可能会比较关心是说。呃，转到现房销售之后是不是？呃，短期内这个交付的规模会发生一个比较大的一个呃下降。 但其实这几年我们看到随着 哦，新增开发量的一个下降之后。不管公司的这些增量，基本上 呃，就是也已经下来了，而且 各家就是龙头公司的，我们的这个业务的增量。呃，除了来自于关联开发商的这些新项目交付以外 其实还有更多的是来自于市场第三方的。包括第三方的这种商办和公服。 以及说还有在市场上这种。存量住宅的这种就是。从业务业委会 啊，重新领选物管公司这样得到的一些新的项目。所以这块的呃影响。 可以说是相对比较。呃，会得到一些平滑的。啊，这个是在规模的方面。那同时，其实物管这几年也在探索出很多新的业务的形态。 包括跟生产性 呃，生产性服务也就是跟一些 呃，工商业企业的这种合作进入到他们的生产。的整个链条 去匹配一些后勤服务。啊，一些综合的呃服务I F M这个角度。这个就会跟开发商的这个。 呃，新交付的情况。但关联度就非常低了，这个是一块就是规模上的。第二个是。呃，可能大家 考虑就是对物管公司业绩影响第二个。 和指标就是毛利率。那毛利率它自然是跟品质。跟这种产品定位是有关系的。那其实这几年大家已经 会明显的看到。 新房更多的是在服务于一些改善市场。那我们自己这几年的一个在管。oh 在管项目的平均单价，以及说新接管项目的平均单价，都是在一个稳定提升的阶段。这个其实 呃，继续往后看，我们觉得这块的一个趋势也还是 呃，比较明确的。 而同时还有就是一些低价的项目，反而是在市场化竞争当中。啊，大家会看到就是龙头的物业公司。也是在陆陆续续的做一些退出，就有个市场化出清的这么一个阶段。这些其实对于公司整体。 业务结构的一个优化都还是呃有比较好的一个。呃，趋势的。嗯，那第三点就是回款率。回款率其实大家比较诟病的。 还是占比说，嗯，一些前期。的纠纷，比如说建造品质的装修品质的。啊，这这些问题对于 呃，后续业主的这个支付意愿上，这这个其实会构成 第三方业主缴纳 较低的其中一个比较重要的原因。那我们看到，如果是接下来这样的一个 品质住房是好房子、好服务这个导向之下。 就整体大家会对于 品质交付的这个。うん。要求会更高一点，那其实我们觉得还是 呃，反而是对于我们回款率是有一个比较正向的一个呃。一一个助力吧，对，同时。 呃，也能看到就是政策层层面。也还是比较支持说物管公司去。呃，维持一个比较 比较健康的回款就是整体。这样的一些影响就可能。 涉及的面会比较广，就不仅限于说。嗯，短期的某一个点的这个变化，我们觉得 呃，中长期来看还是 呃，他还是会比较 讲OK的。但短期的情况。确实还是需要再观察一下。 呃，近期包括细则的推出以及市场的新的一些反应吧。嗯。嗯。哎，好的，谢谢王总啊，讲的非常的清晰。 嗯，那我再想问一下，就是说看到我们上面的外拓其实跟去年大体是持平的。然后咱们在这个二手住宅这一块的外拓的这种增速也非常快啊。が 做两亿，然后同比是百分之一百一十五的一个增长，单价也比较高啊。想问一下，我们在这个后续外拓上的这种发力的方向，以及这种 外拓的目标目前有没有一些调整？ 所以后续来讲，我们 是如何看当下这个外贸市场，然后对于全年CIP目标中，我们有没有去拆分它每个业态的这种占比？大概是多少呢？是的。嗯，好的，那我分享一下我们呃目前观察到的一个情况吧。 那 整体对于外拓来讲，大家会看到呃，可能我们今年是十四亿出头。啊，跟去年是同期持平的。然后去年也 是全年基本上维持一个稳定的趋势吧。那 这个背后其实呃，当然一方面会有市场。 竞争在加剧，呃，以及市场其实对于很多专业化的能力。对于一些特定场所的这个服务水平，这些会有要求。但同时其实公司也是在做一些主动的调整。啊，尤其是今年以来，我们其实主动的对很多 嗯，毛利率比较低。 或者是回款预期相对比较差的项目，是主动做了一些筛选。就是我在拓展的前期就进行了这个呃调整。对，所以最终可能大家看到就是。呃，合同金额 变化是不大的，但是背后的质量我们还是 呃，有信心。 うんうん。会有最后呈现出来的业绩情况会相对更好一点。那具体展开来分析一下。我目前观察到，就是市场的外拓会有一个。 呃，明显的趋势吧。那首先第一个就是 好项目，呃，以及说优，呃，就是优质的项目，或者相对单体规模比较大的。啊，利润空间比较好的这些项目。呃，都是在向头部城市去集中，不管是住宅。 还是工服，还是商企都有这样的一个趋势。这个也是跟整体经济发展的这个呃。动能这个 变化是有密切关系的。所以其实接下来我们的这个几大业态的拓展。 也是会。按照这个城市群，按照核心城市。去切分，以及去锁定我们的这个聚焦的。呃，这个城市以及聚焦的这些区位。 然后，第二个就是。竞争的难度确实在提升，那之前几年。呃，在过去大概 四五年的时候，可能大家都是在呃，去发掘一些新的市场机会，比如说以前大家可能没想象。呃，这个物管可以去管公园啊，管城镇。 但是现在这些都已经是逐步被 嗯，基本上龙头的企业都已经往这个方向去走了。那所以其实呃 更多的是大家都会聚焦在这