中泰地产 建发国际集团 中泰证券高端闭门交流会

公司上半年经营情况

• 销售额：上半年完成638亿，同比下滑10%。其中首开项目贡献98亿，续销贡献540亿。续销方面，1-2月较低，3-4月与去年同期持平，5月增长25%，6月环比下滑但同比增长38%。
• 市场分析：市场走势分化，核心城市和强二线城市企稳，三四线城市承压。新房市场出现小阳春，核心城市高端改善产品有结构性修复。
• 项目去化：首开项目兑现度、去化率、价格达成度及效率均表现良好。已竣工未售库存去化84亿，库存规模下降至290亿。
• 拿地情况：上半年拿地缩量提质，5-6月集中拿地，货值约550亿。投资方向聚焦深耕城市，关注一线和强二线城市，以及福建省内三四线城市的结构性机会。
• 库存情况：6月末库存总规模约2100亿，核心城市库存占比提升，自重项目去化取得成效，库存结构持续优化。

公司全年销售目标和市场预期

• 全年销售目标：维持200亿，争取实现目标。
• 政策预期：对政策预期不高，市场偏向自我修复和调节。核心城市可能全年走出分化行情。
• 市场观点：市场逐步触底，核心城市先行修复，二线城市后续修复。

公司投资策略和未来规划

• 投资方向：聚焦一线和强二线城市，以及东南沿海二线、三四线城市结构性机会。
• 投资标准：要求项目净利润率7个点以上，具备高流动性和安全性，规模适配。
• 项目特点：重视流动性，IRR水平20%以上。
• 业绩释放节奏：半年度和下半年存在时间错配，全年结算规模约1000-1100亿，毛利率预计13-15%。
• 减值损失：过往几年计提充分，未来减值损失规模可能减小。
• 分红率：保持稳定，规模净利润分红率50%以上。
• 未来目标：加快发展，提升核心城市市场份额和地位。