033 新房库存筑底供给收缩 地产行业投资更新 20260719

一、核心要点

1. 地产行业观点逐步转为积极，近期出现增量积极信号。
2. 行业数据整体走弱：
   • 6月单月销售面积同比降14%，销售金额同比降14.3%。
   • 1-6月累计销售面积同比降11.6%，销售金额同比降13.6%。
3. 城市层面：
   • 前三季度新房成交同比降1.9%（一线）和9.1%（二线），低能级城市拖累明显。
4. 投资端数据恶化：
   • 1-6月新开工同比降23.4%（住宅降24.1%）。
   • 上半年宅地成交同比降23%，房企资金压力大、预期弱。
5. 竣工端1-6月同比降23.7%，与1-5月持平，未来供给端仍不乐观。
6. 地产投资方面：
   • 1-6月累计投资额同比降18%（住宅降17.8%）。
   • 相关建材价格处于低位。
7. 房企到位资金同比降20%，国内贷款同比降32%，个人按揭贷款同比降25%，居民主动缩表。
8. 积极信号：
   • 新房库存自2026年3月起连续4个月减少。
   • 在售面积较2月峰值降约5%，供给收缩快于需求收缩，库存处于去化状态。

二、投资线索

1. 政策层面：
   • 三季度或有多项政策优化：公积金宽松、核心城市放松限购限贷、LPR定向放松。
2. 消费15规划将地产纳入超长周期耐用消费品，降低政策出台难度。
3. 资金层面：
   • AI半导体抱团松动，地产配置比例低，或获增量资金关注。
4. 标主主线：
   • 优质房企：中国海外发展、华润置地、绿城中国、建发国际集团、保利发展、招商蛇口。
   • 商管企业：华润置地、龙湖集团、新城控股。

三、风险与关注

1. 行业销售、投资、新开工等数据仍在走弱，去化压力未完全缓解。
2. 居民购房意愿低迷，按揭贷款数据持续走弱，消费属性落地进度待观察。
3. 政策出台节奏及效果未明确，地产板块资金关注度仍有限。