房地产行业研究：地产指标持续筑底，库存正缓慢下降

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（9.7-9.13）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各板块中位列第3；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为-2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3%和-1.3%。 上海五批次土拍收官，核心位置的曹家渡地块溢价率超30%，成交楼面价超11万元/平。本周（9.7-9.13）全国300城宅地成交建面557万㎡，单周环比+111%，单周同比+4%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地 成交建面13913万㎡，累计同比-44%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，去年同期存在政策的高基数效益。本周（9.7-9.13）35个城市商品房成交合计196 万平米，周环比-15%，周同比-27%。其中：一线城市周环比-7%，周同比+11%；二线城市周环比-18%，周同比-41%；三四线城市周环比-17%，周同比+22%。 本周二手房成交同环比均上升，二手房以价换量韧性更强。本周（9.7-9.13）15个城市二手房成交合计158万平 米，周环比+9%，周同比+8%。其中：一线城市周环比-2%，周同比+1%；二线城市周环比+14%，周同比+12%；三四线城市周环比+11%，周同比-10%。 房地产各项主要指标仍在筑底调整中。2024年1-8月，全国房地产开发投资同比-10.2%，降幅与1-7月持平；新 开工面积同比-22.5%，降幅收窄0.7pct；竣工面积同比-23.6%，降幅扩大1.8pct；销售面积同比-18.0%，降幅收窄0.6pct；销售金额同比-23.6%，降幅收窄0.7pct。房价仍在下跌，且跌幅扩大。8月份70城新房价格指数环比下跌 0.7%，跌幅比7月份扩大0.1pct；同比下跌5.7%，跌幅扩大0.4pct，已连续15个月下跌；70城二手住宅价格环比 下跌0.9%，跌幅比7月份扩大0.1pct；同比下跌8.6%，跌幅扩大0.4pct，已持续同比下跌31个月 商品住宅库存正逐步下降中。假设已竣工未销售的商品住宅面积为狭义库存；1999年以来累计新开工减累计销售的商品住宅面积为广义库存。对于狭义库存，从年的维度看，24年8月的狭义库存为3.81亿方，略低于16年底的 水平，仍高于23年底的水平；从月的维度看，今年以来去库存工作是政府及房企的工作重点，24年2月后狭义库存 正逐月下降。对于广义库存，24年8月的广义库存为19.9亿方，较23年底下降7.0%，近年来广义库存持续下降主因是新开工面积降幅较大。当前销售持续筑底，房企主动去库的速度较为缓慢，仍有待收储等政策的进一步落地。 投资建议 8月地产各主要指标仍在筑底，9月以来销售同比表现仍然承压，近期央行表示把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量；着手推出一些增量政策举措，进一步降低企业融资和居民信贷成本。货币政策的 发力及房贷利率的下降对地产具备积极意义，期待增量及存量房贷利率的下降。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 房地产各项主要指标仍在筑底调整中4 商品住宅库存正在逐步下降中5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交9 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态15 物管行业政策和新闻17 非开发公司动态17 行业估值18 风险提示19 图表目录 图表1：销售额：1-8月同比-23.6%，8月同比-17.2%4 图表2：销售面积：1-8月同比-18%，8月同比-12.6%4 图表3：开发投资：1-8月同比-10.2%，8月同比-10.2%4 图表4：新开工：1-8月同比-22.5%，8月同比-16.7%4 图表5：70大中城市新建商品住宅价格环比4 图表6：70大中城市新建商品住宅价格同比4 图表7：70大中城市二手住宅价格环比5 图表8：70大中城市二手住宅价格同比5 图表9：商品住宅竣工未售库存低于16年，高于17年5 图表10：24年2月以来商品住宅库存逐月下降5 图表11：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表12：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表13：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表14：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表15：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表16：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表17：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表18：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表19：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表20：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表21：35城新房成交面积及同比增速9 图表22：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表23：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表24：35城新房成交明细（万平方米）9 图表25：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表26：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表27：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表28：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表29：9城商品房的库存和去化周期11 图表30：9城各城市能级的库存去化周期11 图表31：9个重点城市商品房库存及去化周期12 图表32：地产行业政策新闻汇总12 图表33：地产公司动态15 图表34：物管行业资讯17 图表35：非开发公司动态17 图表36：A股地产PE-TTM18 图表37：港股地产PE-TTM18 图表38：港股物业PE-TTM18 图表39：覆盖公司估值情况19 房地产各项主要指标仍在筑底调整中 房地产各项主要指标仍在筑底调整中。2024年1-8月，全国房地产开发投资同比-10.2%，降幅与1-7月持平；新开工面积同比-22.5%，降幅收窄0.7pct；竣工面积同比-23.6%，降幅扩大1.8pct；销售面积同比-18.0%，降幅收窄0.6pct；销售金额同比-23.6%，降幅收窄0.7pct。房价仍在下跌，且跌幅扩大。8月份70城新房价格指数环比下跌 0.7%，跌幅比7月份扩大0.1pct；同比下跌5.7%，跌幅扩大0.4pct，已连续15个月下跌；70城二手住宅价格环比 下跌0.9%，跌幅比7月份扩大0.1pct；同比下跌8.6%，跌幅扩大0.4pct，已持续同比下跌31个月。 图表1：销售额：1-8月同比-23.6%，8月同比-17.2%图表2：销售面积：1-8月同比-18%，8月同比-12.6% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：开发投资：1-8月同比-10.2%，8月同比-10.2%图表4：新开工：1-8月同比-22.5%，8月同比-16.7% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表5：70大中城市新建商品住宅价格环比图表6：70大中城市新建商品住宅价格同比 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 70大中城市一线城市二线城市三线城市 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 -6.0 -8.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表7：70大中城市二手住宅价格环比图表8：70大中城市二手住宅价格同比 1.5 1.0 0.5 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国金证券研究所来源：国金证券研究所 商品住宅库存正在逐步下降中 商品住宅库存正在逐步下降中。假设已竣工未销售的商品住宅面积为狭义库存；1999年以来累计新开工减累计销售的商品住宅面积为广义库存。对于狭义库存，从年的维度看，24年8月的狭义库存为3.81亿方，略低于16年底的 水平，仍高于23年底的水平；从月的维度看，今年以来去库存工作是政府及房企的工作重点，24年2月后狭义库存 正逐月下降。对于广义库存，24年8月的广义库存为19.9亿方，较23年底下降7.0%，近年来广义库存持续下降主因是新开工面积降幅较大。当前销售持续筑底，房企主动去库的速度较为缓慢，仍有待收储等政策的进一步落地。 图表9：商品住宅竣工未售库存低于16年，高于17年图表10：24年2月以来商品住宅库存逐月下降 35 21.3621.09 20.7220.61 20.4620.12 19.9919.87 3.31 4.05 3.953.913.873.833.823.81 25 30 2520 20 1515 1010 5 05 商品住宅狭义库存（万方） 0 2023 2024.22024.32024.42024.52024.62024.72024.8 商品住宅狭义库存（万方）商品住宅广义库存（万方） 商品住宅广义库存（万方） 来源：wind，国金证券研究所注：广义库存由1999年以来累计新开工-累计销售，下同 行情回顾 来源：wind，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各板块中位列第3；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为空港股份、新