平安证券2026年中期策略会丨内需消费与金融专场地产行业主题报告

上半年房地产市场呈现调整分化，核心城市二手房市场表现亮眼，一线城市尤为突出。全国商品房销售面积和金额同比下降约10%，但核心城市十大城市一二手房成交套数同比下降仅5%，二手房价格环比改善程度优于新房。一线城市二手房价格持续修复，成交结构呈现刚需向改善传导，置换链条逐渐活跃。

土地市场整体谨慎，持续向核心城市集中，高品质住宅区化率维持高位，购房者对品质关注度提升。房企对核心城市好地块参与热情高涨，热点城市优质地块出现点状高热状态。库存持续消耗，商品房现房库存和二手房挂牌量均下行，市场布局格局逐步改善。

下半年关注积极因素持续发酵，看量变能否引发质变。多地提高公积金贷款额度，改善购房群体资金成本。租金回报率与贷款利率接近，具备一定吸引力，中长期资金配置价值提升。核心城市优质资产中期反弹概率较大，类似香港楼市复苏路径或可参考。

本轮房地产调整自2021年下半年以来，全国销售额和面积累计下降54%和51%，调整幅度与海外接近。核心城市一线房价累计跌幅约38%，实际跌幅超40%，调整时间约43年，接近海外平均水平，调整或接近尾声。居民杠杆率出现向下拐点，领先房价周期约2.77年，房价见底渐行渐近。

大类资产对比显示，房价下跌幅度明显，但黄金、股市等有显著涨幅。住房比较优势逐步显现，配置价值提升。投资建议关注两方面：内地房地产市场建议耐心换取收益，关注头部房企股价和核心城市楼市率先企稳；香港房地产市场投资机会持续存在，受益于楼市止跌回稳的港资地产和商业运营商等。

总结来看，下半年主要观察各积极因素发酵进展，核心城市有望迎来底部确立。市场对楼市拐点形成共识后，板块有望迎来一波预期修复的贝塔行情。主线两条：一是主流内地房企建议耐心换取收益，关注历史包袱轻、库存节奏好、产品力强的房企；二是香港房地产市场，关注受益楼市止跌回稳的港资地产和商业运营商等。