房地产行业报告（2026.5.4-2026.5.10）：基本面持续修复，二手房优于新房

核心观点

2026年初以来，房地产市场在量价两端出现积极变化，尤其是核心城市。新房销量跌幅收窄，部分核心城市回升；二手房成交量回暖，挂牌价跌幅明显收窄，部分核心城市率先企稳。二手房市场表现优于新房，短期“错位”或将延续。政策更聚焦公积金、置换与核心需求群体，短期更快传导至二手端，提高链条效率；新房端项目节奏与供给收缩仍制约环比表现，需观察5-6月延续性。

行业基本面跟踪

1. 新房成交及库存

   • 上周30大中城市新房成交面积143.78万方，本年累计成交2871.39万方，同比-9.6%。
   • 近四周平均成交面积159.64万方，同比+0.7%，环比+2.3%。一线城市同比+7.9%，环比-0.6%；二线城市同比-4.4%，环比+3.6%；三线城市同比+1%，环比+2.3%。
   • 上周14城商品住宅可售面积7453.14万方，同比-6.52%，环比-0.98%，去化周期19.54个月，一线城市去化周期13.7个月。

2. 二手房成交及挂牌

   • 上周20城二手房成交面积222.51万方，本年累计成交4072.65万方，累计同比+0.2%。
   • 近四周平均成交面积254.73万方，同比+16.5%，环比-2.2%。
   • 截至2026/4/27，全国城市二手房出售挂牌量指数为1.92，环比-13.1%，挂牌价指数为143.46，环比-0.05%。

3. 土地市场成交

   • 上周100大中城市新增供应住宅类土地27宗，成交13宗；商服类土地新增26宗，成交19宗。
   • 近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，商服类为0.67。
   • 近四周成交住宅类土地楼面均价7419.75元/平方米，溢价率4.69%，环比-4.97pct；商服类土地楼面均价2560.5元/平方米，溢价率1.86%，环比-0.22pct。

行情回顾

• 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.73%，跑赢沪深300指数2.39pct。
• 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.89%，跑赢恒生综合指数2.07pct。
• 房地产在A股申万一级行业中排名第13，地产分类、物业服务及管理在港股恒生综合行业中分别排名第2、第6。

风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。