房地产行业跟踪周报：楼市点状复苏迹象明显，二手房表现优于新房

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 楼市点状复苏迹象明显，二手房表现优于新房 增持（维持） 投资要点 上周（2023.2.11-2023.2.17，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-3.16%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-1.75%、-1.70%，超额收益分别为-1.41%、-1.46%。 2023年02月20日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 研究助理白学松 执业证书：S0600121050013 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 房地产沪深300 房地产基本面与高频数据（：1）房产市场：上周60城新房成交面积347.63 万平，环比+15.9%，同比-10.1%；2023年2月1日-2月17日累计成交 774.20万平，同比+36.8%。上周20城二手房成交面积180.11万平，环比+20.65%，同比1591.37%；2023年2月1日-2月17日累计成交397.69万平，同比+17.93%。上周16城新房累计库存9366万平，环比-0.28%，同比+0.75%。16城新房去化周期为14.6个月，环比变动0个月，同比变动+2.92个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.0个月、 14.3个月、54.2个月，环比分别变动0.0个月、+0.1个月、-4.0个月。 （2）土地市场：2023年2月7日-2023年2月19日百城供应土地数量 为312宗，环比+2.6%，同比-19.6%，供应土地建筑面积为1929.6万平 方米，环比+0.7%，同比-8.8%。百城土地成交建筑面积905.1万方，环比-63.5%，同比-61.7%；成交楼面价645元/平，环比-65.9%、同比 -76.5%；土地溢价率+4.3%，环比+0.2%，同比+0.5%。 重点数据与政策：（1）根据央行2月15日消息，2023年金融市场工作会议指出，切实落实“两个毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具支持范围，推动房地产业向新发展模式过渡。 （2）各地继续推出相关放松政策。南宁市多家银行确认南宁“房贷年龄期限延长至80岁”；潍坊市鼓励开展商品房现房销售及预售资金分期 付款试点；周口市购买新建商品房面积在144平米以下可获纳税额50% 补贴；惠州市商品住房限售年限由3年调整为1年；吉林省将住房公积 金最高贷款额提至70万元，存量房房龄延长至30年，住房公积金阶段 性政策延至今年12月31日。 周观点：近期房地产市场表现出“点状复苏、边际好转、二手房优于新房”的特点。本周数据新房同比仍为负，二手房同比延续正增长。“分化”成为当前市场关键词，不同城市以及同一城市的不同区域分化明显。结合1月居民中长期贷款和高频交易数据，我们认为全国市场的整体回 暖仍需后续供需两端政策继续加码，基本面数据实质复苏将有效推动地产板块行情。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的 房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 10% 6% 2% -2% -6% -10% -14% -18% -22% -26% 2022/2/212022/6/222022/10/212023/2/19 相关研究 《销售环比出现回暖，各地继续推出放松政策》 2023-02-15 《自然资源部提出完善集中供地政策，各地放松态势延续》 2023-02-06 1/16 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况9 2.3.房地产行业融资情况10 3.行业和公司动态跟踪11 3.1.行业政策跟踪11 3.2.板块上市公司重点公告梳理12 4.行情回顾14 5.投资建议15 6.风险提示15 2/16 东吴证券研究所 图表目录 图1：60城新房成交套数6 图2：60城新房成交面积6 图3：20城二手房成交套数6 图4：6 图5：20城二手房成交面积6 图6：一、二、三四线城市去化周期7 图7：一线城市商品房库存及去化周期7 图8：二线城市商品房库存及去化周期7 图9：三四线城市商品房库存及去化周期7 图10：16城商品房库存及去化周期8 图11：百城土地供应数量9 图12：百城土地供应规划建筑面积9 图13：百城土地成交建筑面积9 图14：百城土地成交楼面均价9 图15：百城土地成交溢价率10 图16：房企信用债发行额（周度）10 图17：房企信用债发行额（月度）10 图18：REITs周涨跌幅（%）11 图19：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（2021年以来涨跌幅）14 表1：上市公司盈利预测与估值（2023.02.17）5 表2：主要城市成交信息汇总8 表3：上周中央重点政策汇总11 表4：上周地方重点政策汇总11 表5：上周公司重点公告跟踪12 表6：上周涨跌幅前�14 表7：上周涨跌幅后�14 3/16 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：城乡融合背景下，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，金融端支持力度增加，先发布局的相关企业有望受益。3月17日，发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出：扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题。3月14日，财政部、住房城乡建设部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》：地方各级财政应对补助资金专款专用，分账审核，严禁用于平衡预算、偿还债务、支付利息等。地方各级住建及实施单位严禁挪用，不得从中提取工作经费或管理经费。3月16日银保监会召开专题会议，会议强调，提升金融服务乡村振兴质效，助力“新市民”在城镇安居创 业。我们认为，在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房供给是我国2022年及未来的主旋律。此次《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的发布，进一步说明保障性住房建设需求和工作任务，银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间，有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定。当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利。在目前金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。未来行业风险取决于房地产结构调整、政策支撑力度。推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。 （2）物业管理：未来独立市场化运营可能是物管的新出路，部分物管业绩出现回暖迹象，如保利物业2021年实现年收入同比增长34%。随着2021年末及2022年政策逆周期调节，房地产行业预期逐渐转暖，近期物管行业发布业绩显示营收回暖，稳中有 升。我们认为，优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集、使用的良性循环。市场上的物管企业尚未形成足够高的业务、体量的护城河。考虑到部分物业公司与母公司共享品牌，不具有独立性的风险，我们认为，当母公司品牌出现瑕疵时，也增大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难。建立物管公司与房开脱钩的独立市场化运作模式，可能是未来物管公司构建自身品牌、规模的优势，推荐华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。 （3）房地产经纪行业：强监管下房地产中介行业需寻求新突破。在房地产市场下行趋势下，高度依赖于房地产市场的中介行业在近半年来不再火热。在房地产经纪行业的主要阵地“二手房交易市场”方面，20城二手房2022年11月累计成交609.5万平，同 比+38.4%。从长期看，2021年下半年以来，二手房个人交易系统的不断完善，也给中介机构带来更多挑战。在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注我爱我家。 4/16 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2023.02.17） 总市值 归母净利润（亿元） PE（倍） 公司代码 公司名称 EPS-2021AEPS-2022EEPS-2023E P/E-2021A P/E-2022E P/E-2023E （亿元） 001979.SZ 招商蛇口* 1,122 103.72 42.74 47.19 54.70 10.82 26.26 600048.SH 保利发展* 1,796 273.88 183.25 211.36 240.69 6.56 9.80 000002.SZ 万科A 1,988 225.24 240.98 261.48 279.49 8.82 8.25 600383.SH 金地集团* 432 94.10 81.18 88.16 92.92 4.59 5.32 601155.SH 新城控股* 425 125.98 75.42 81.02 85.68 3.37 5.63 002244.SZ 滨江集团* 310 30.27 38.23 45.88 53.72 10.23 8.10 2007.HK 碧桂园 705 267.97 147.10 146.05 161.65 2.63 4.79 0688.HK 中国海外发展 2,152 401.55 405.73 418.00 443.00 5.36 5.30 0884.HK 旭辉控股集团 108 76.13 51.21 51.02 54.84 1.42 2.11 1109.HK 华润置地 2,546 324.01 334.38 369.54 418.20 7.86 7.61 0960.HK 龙湖集团 1,554 238.54 252.32 280.74 328.42 6.51 6.16 3319.HK 雅生活服务* 107 23.08 22.35 25.94 30.75 4.63 4.79 1755.HK 新城悦服务* 53 5.25 5.72 8.20 10.77 10.17 9.34 2869.HK 绿城服务* 151 8.46 8.09 9.60 11.23 17.82 18.65 1209.HK 华润万象生活* 868 17.25 21.81 28.39 36.66 50.32 39.80 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2023.02.17港元兑人民币中间价为1港元=0.877人民币； （2）标*上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润/市盈率为Wind一致预期 5/16 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 上周新房销售各有升降，北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为+7%、 -7%、+34%、-12%。 从新房成交看，上周60城新房成交面积347.63万平，环比+15.9%，同比-10.1%； 2023年2月1日-2月17日累计成交774.20万平，同比+36.8%。上周60城新房成交套 数3.0万套，环比+17.0%，同比-9.7%；2023年2月1日-2月17日累计成交6.8万套，同比+37.9%。 图1：60城新房成交套数图2：60城新房成交面积 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 1400% 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0% 2023/02/17 2023/02/10 2023/02/03 2023/01/27 2023/01/20 2023/01/13 2023/01/06 2022/12/30 2022/12/23 2022/12/16 2022/12/09 2022/12/02 2022/