房地产行业跟踪报告：新房二手房销售转弱，政策预期持续加强

证券研究报告·行业研究·房地产 房地产行业跟踪报告 新房二手房销售转弱，政策预期持续加强 增持（维持） 投资要点 上周（2023.6.3-2023.6.9，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅+1.4%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-0.7%，-0.9%，超额收益分别为+2.1%、+2.3%。29个中信行业板块中房地产位列第5。 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周38城新房成交面积282.2万方，环比-31.1%，同 比-17.7%；2023年6月1日至6月9日累计成交373.8万方，同比-3.1%。 今年截至6月9日累计成交7995.5万方，同比+13.6%。 （2）二手房市场：上周17城二手房成交面积158.9万方，环比-1.6%， 同比+17.7%；2023年6月1日至6月9日累计成交213.0万方，同比 +39.5%。今年截至6月9日累计成交3931.5万方，同比+62.3%。 （3）库存及去化：14城新房累计库存9422.9万方，环比+0.1%，同比 -1.9%；14城新房去化周期为14.6个月，环比变动0.0个月，同比变动-2.5 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.4个月、8.8个月、15.6个月、39.3个月，环比分别变动-0.1个月、-0.1个月、+0.5个月、-0.3个月。 （4）土地市场：2023年6月5日-2023年6月11日百城供应土地数量为1宗，环比-99.3%，同比-99.9%。百城土地成交建筑面积887.9万方，环比-66.7%，同比-66.9%；成交楼面价1291元/平，环比-51.6%、同比 -37.2%；土地溢价率1.9%，环比-3.4pct，同比-3.7pct。 重点数据与政策：全国层面：6月8日起，多家国有大行活期存款挂牌利率下调5个基点至0.2%。国务院2023年度立法工作计划公开，个人所得税法修订和房地产税立法均未涉及。地方层面：深圳住建局表示今 年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套。广西获得预售许可之前房企不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。南通通州购买首套或改善性二套新房最高可补贴房款总额的1.5%。北京6月5日起实施提高无发票租房公积金提取额度 至2000元。 周观点：上周新房和二手房销售环比均有所回落，我们认为6月中下旬随着房企冲刺业绩、推货供应增加，新房销售将迎来季节性复苏。但考虑到去年6月高基数影响，新房销售同比预计将承压。我们认为地产政策放松的预期正在逐步加强，供给侧政策加码的概率较需求端更大。此 时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时 建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 2023年8月2日 分析师 芮雯 (852)39823217 ruiraven@dwzq.com.hk 行业走势 相关研究 《新房二手房销售环比企稳， LPR连续9月未变》 2023-05-29 《新房二手房销售环比转负，杭州南京局部地区放松限购》 2023-05-23 特此致谢东吴证券研究所对本报告专业研究和分析的支持，尤 其感谢房诚琦，肖畅和白学松的 指导。 东吴证券（香港） 1/5 东吴证券（香港） 1.板块观点 （1）房地产开发：中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团。建议关注华发 股份、越秀地产等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、雅生活服务，建议关注：保利物业、越秀服务。 （3）房地产代建：代建行业历经30余年发展，商业模式趋于成熟。随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。我们认为房地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋，代建行业有望在未来5年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 （4）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房， 20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注：我爱我家、贝壳。。 2.房地产基本面与高频数据 上周新房销售环比骤降，同比增幅降低28pct。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为+24%、-23%、-33%、+6%。 从新房成交看，上周38城新房成交面积282.2万方，环比-31.1%，同比-17.7%；2023 年6月1日至6月9日累计成交373.8万方，同比-3.1%。今年截至6月9日累计成交 2/5 东吴证券（香港） 7995.5万方，同比+13.6%。 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比 数据来源：Wind，东吴证券（香港） 3.建议关注 上周新房和二手房销售环比均有所回落，我们认为6月中下旬随着房企冲刺业绩、 推货供应增加，新房销售将迎来季节性复苏。但考虑到去年6月高基数影响，新房销售同比预计将承压。我们认为地产政策放松的预期正在逐步加强，供给侧政策加码的概率较需求端更大。此时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 4.风险提示 房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 3/5 东吴证券（香港） 分析师声明： 本人以勤勉、独立客观之态度出具本报告，报告所载所有观点均准确反映本人对于所述证券或发行人之个人观点；本人于本报告所载之具体建议或观点于过去、现在或将来，不论直接或间接概与本人薪酬无关。过往表现并不可视作未来表现之指标或保证，亦概不会对未来表现作出任何明示或暗示之声明或保证。 利益披露事项： 刊发投资研究之研究分析员并不直接受投资银行或销售及交易人员监督，并不直接向其报告。 研究分析员之薪酬或酬金并不与特定之投资银行工作或研究建议挂钩。 研究分析员或其联系人并未从事其研究／分析／涉及范围内的任何公司之证券或衍生产品的买卖活动。 研究分析员或其联系人并未担任其研究／分析／涉及范围内的任何公司之董事职务或其他职务。 东吴证券国际经纪有限公司（下称「东吴证券国际」或「本公司」）或其集团公司并未持有本报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上的财务权益。 东吴证券国际或其集团公司并非本报告所分析之公司证券之市场庄家。 东吴证券国际或其集团公司与报告中提到的公司在最近的12个月内没有任何投资银行业务关系。 东吴证券国际或其集团公司或编制该报告之分析师与上述公司没有任何利益关系。 免责声明 本报告由东吴证券国际编写，仅供东吴证券国际的客户使用，本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。如任何司法管辖区的法例或条例禁止或限制东吴证券国际向收件人提供本报告，收件人并非本报告的目标发送对象。本研究报告的编制仅供一般刊发，并不考虑接收本报告之任何特定人士之特定投资对象、财政状况、投资目标及特别需求，亦非拟向有意投资者作出特定证券、投资产品、交易策略或其他金融工具的建议。阁下须就个别投资作出独立评估，于作出任何投资或订立任何交易前，阁下应征求独立法律、财务、会计、商业、投资和/或税务意见并在做出投资决定前使其信纳有关投资符合自己的投资目标和投资界限。本报告应受香港法律管辖并据其解释。 本报告所载资料及意见均获自或源于东吴证券国际可信之数据源，但东吴证券国际并不就其准确性或完整性作出任何形式的声明、陈述、担保及保证(不论明示或默示)，于法律及／或法规准许情况下，东吴证券国际概不会就本报告所载之资料引致之损失承担任何责任。本报告不应倚赖以取代独立判断。 本报告所发表之意见及预测为于本报告日的判断，并可予更改而毋须事前通知。除另有说明外，本报告所引用的任何业绩数据均代表过往表现，过往表现亦不应作为日后表现的可靠预示。在不同时期，东吴证券国际可能基于不同假设、观点及分析方法发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。分析中所做的预测收益可能基于相应的假设，任何假设的改变可能会对本报告预测收益产生重大影响，东吴证券国际并不承诺或保证任何预测收益一定会实现。 东吴证券国际的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面表达与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观 4/5 5/5 东吴证券（香港） 请务必阅读正文之后的免责声明部分 Level17,ThreePacificPlace,1Queen'sRoadEast,HongKong 香港皇后大道东1号太古广场3座17楼 Tel电话：(852)39830888(公司)(852)39830808（客户服务） 公司网址：http://www.dwzq.com.hk/ 点，本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。东吴证券国际及其集团公司的各业务部门，如有投资于本报告内所涉及的任何公司之证券或衍生产品时，其所作出的投资决策可能与本报告所述观点并不一致。 本报告及其所载内容均属机密，仅限指定收件人阅览。本报告版权归东吴证券国际所有，未经本公司同意，不得以任何方式复制、分发或使用本报告中的任何资料。本报告仅作参考用途，任何部分不得在任何司法管辖权下的地方解释为提呈或招揽购买或出售任何于报告或其他刊物内提述的任何证券、投资产品、交易策略或其他金融工具。东吴证券国际毋须承担因使用本报告所载数据而可能直接或间接引致之任何责任，损害或损失。 特别声明 东吴证券国际可能在法律准许的情况下参与及投资本报告所述证券发行人之融资交易，也可能为有关发行人提供