房地产行业周报：厦门放松限购限售，新房二手房持续回暖

行业研究 证券研究报告 房地产2023年04月05日 房地产行业周报 厦门放松限购限售，新房二手房持续回暖 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 2022-04-06~2023-04-03 5% -6% -17%22/0422/0622/0822/1123/0123/04 -28% 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报：双部委发文支持商业地产 REITs，新房二手房持续回暖》 2023-03-28 《房地产行业重大事项点评：弱化销售，聚焦估值》 2023-03-21 《销售修复初现，拿地聚焦高能级城市——头部房企月报（2月）》 2023-03-15 板块行情：本周（3月27日-3月31日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.1%，在31个一级行业板块中排名第30位，地产板块表现疲弱。A股华发股份、中新集团周涨幅3.4%、1.2%，H股保利物业、新城悦服务、中海物业周涨幅12.1%、7.3%、7.3%。 行业基本数据 股票家数(只) 119 占比%0.02 总市值(亿元) 15,560.67 1.63 流通市值(亿元) 14,766.36 2.03 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.0% -3.0% -17.4% 相对表现 -4.1% -10.5% -13.1% 公司动态：1）中海公布2023年销售目标，力争销售合约额增长20%。2）华润置地按照全年60%去化计算，2023年实际销售金额将超过3000亿元。3）碧桂园自2022年开始进行土储结构调整，未来一段时间会积极参与像西安、 上海、宁波等高确定性市场。4）万科万纬物流在浙江和广东约25万方资产项目，有望年内发行REITs。 销售端：1）我们重点跟踪的21城商品房成交面积550万方，环比上升16.2%，同比上升61%，基本接近2021年上半年市场上行期数据；2）11城二手房成交面积238万方，环比下降0.9%，同比上升114%，日平均成交面积依旧保持高位。 政策要闻：1）中央层面：仅出台全面推进“带押过户”政策，边际放松力度仍然不强。2）地方层面：厦门放松限购限售，厦门户籍的单身人士可购买第二套住房，二孩以上家庭可购买第三套住房，限售改为自网签之日起2年可交 易；沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限；三四线城市以提高公积金贷款额度、给予购房补贴等边际放松为主。 政策点评：1）中央层面出台全面推进“带押过户”，未触及核心放松限购、限贷等需求端政策，边际放松力度不强。2）地方层面厦门放松限购、限售，沈阳、盐城阶段性下调首套房贷利率下限，各地仍在用好需求端政策“工具箱”，合理支持刚性和改善性需求，提振市场信心。 投资策略：投资机会关注“两个中心、一个基本点”。2023年全年地产板块仍以震荡行情为主，当前处于估值中枢下沿，建议积极布局，建议关注，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城 市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：本周地产板块表现疲弱4 二、政策要闻：全面推进“带押过户”，厦门放松限购限售6 三、销售端：新房及二手房成交持续回暖9 （一）新房市场：成交持续修复，分化明显9 （二）二手房市场：本周成交依然保持高位，持续回暖10 四、融资端：民企发债利率依然较高12 �、投资建议13 六、风险提示13 图表目录 图表1本周申万地产板块下跌3.1%，板块排名第30位4 图表2京基智农周涨幅达17%4 图表3财信发展跌幅13.8%4 图表4保利物业本周涨幅12.1%5 图表5宝龙地产跌幅9.3%5 图表6中央“330”仅出台完善带押过户政策，仍为边际放松6 图表7厦门放松限购限售，沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限6 图表8头部房企陆续披露2022年业绩，中海在2023年力争销售合约额增长20%7 图表9本周21城商品房日平均成交面积79万方，同比上升61%9 图表10本周21城商品房成交面积550万方，环比增长16.2%，同比增长61%10 图表11本周11城二手房日平均成交面积34万方，依然保持高位10 图表12本周11城二手房成交面积238万方，环比上升-0.9%，同比上升114%11 图表13本周发债主体均为国央企12 一、行情回顾：本周地产板块表现疲弱 本周申万地产板块下跌3.1%。本周（3月27日-3月31日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.1%，在31个一级行业板块中排名第30位，地产板块表现疲弱。 图表1本周申万地产板块下跌3.1%，板块排名第30位 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产 -4.0% 美石社传农食汽家综煤医计电交机商公基银有非钢电纺环通建轻国建容油会媒林品车用合炭药算力通械贸用础行色银铁子织保信筑工防筑 护石服牧饮电 生机设运设零事化金金 服材制军装 理化务渔料器 物备输备售业工属融 饰料造工饰 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为京基智农，累计涨幅达17%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为京基智农、ST新城、新华联、海南高速、华发股份，跌幅前�的个股分别为财信发展、张江高科、国创高新、万通发展、京投发展。 图表2京基智农周涨幅达17%图表3财信发展跌幅13.8% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% ST 0.0% 京新海华鲁中基新华南发商新智城联高股发集农速份展团 招莱格 商茵力 蛇体地 口育产 财信发展 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% -14.0% -16.0% 张国万京 江创通投天嘉高高发发地凯科新展展源城 光深南 大物国 嘉业置 A 宝业 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一为保利物业，累计涨幅12.1%。从港股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为保利物业、新城悦服务、中海物业、碧桂园服务、融创服务，跌幅前�的个股分别为宝龙地产、佳兆业集团、中骏集团控股、富力地产、新城发展。 图表4保利物业本周涨幅12.1%图表5宝龙地产跌幅9.3% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 保新中 利城海 物悦物 业服业务 碧融华金桂创润地园服万商服务象置务生 活 旭中金 辉国茂 永海服 升外务 服宏 务洋集团 中 佳骏 宝兆集富新龙业团力城地集控地发产团股产展 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% -6.0% -7.0% -8.0% -9.0% -10.0% 雅 龙远万居中光洋科乐国集集企集金团团业团茂 H股涨幅前十H股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：全面推进“带押过户”，厦门放松限购限售 中央层面：“330”政策仅出台完善带押过户政策，边际放松力度仍然不强。1）自然资源部、银保监会提出三种模式，协同做好不动产“带押过户”便民利企业服务；2）财政部和税务总局公告，继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策。 图表6中央“330”仅出台完善带押过户政策，仍为边际放松 时间 发布单位 内容 3月27日 财政部和税务总局 公告提出，继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策。自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。 3月30日 自然资源部、银保监会 发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，指出在地方实践的基础上，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。 资料来源：Wind，相关政府部门官网，华创证券 地方层面：厦门放松限购限售，沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限，三四线城市以提高公积金贷款额度、给予购房补贴等边际放松为主。1）厦门放松限购、限售，厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房，二孩以上家庭可以购买第三套住房；限售改为自网签之日起2年限售。2）沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限，盐城由“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。3）丽水、中山、宣城等三四线城市提高公积金贷款额度，或给予购房补贴等政策边际放松。 图表7厦门放松限购限售，沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限 时间 地区 政策类型 政策内容 2023-03-28 厦门 放松限购、限售 1）厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。 2）将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。 2023-03-28 沈阳 下调首套房贷款利率，调整限购 1）从二季度起新发放首套住房个人住房贷款利率下限由一季度的LPR-40BP调整为LPR-50BP，由3.9%降至3.8%。利率执行政策期限为2023年4月1日起至6月30日；从4月1日起住房贷款将可实现“商转公”。2）继续对和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪六区（不含二环外）实施限购政策，二环外不限购。 2023-03-27 盐城 下调首套房贷款利率、给予购房补贴 1）自2023年2月28日（含）起，阶段性将全市新发放首套个人住房贷款利率下限由现行的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。2）在盐来盐大专及以上学历人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，购买新建商品住房的，给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴，最高不超过3万元。2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭，购买新建商品住房的给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴，最高不超过6万元。该政策延续至2023年6月30日。3）对已办理商业性个人住房贷款尚未结清，且未享受过住房公积金贷款的，可申请“商 转公”贷款。 2023-03-28 丽水 给予购房补贴、提高公积金贷款额度 1）自2023年3月27日起至2023年6月30日期间，针对18－35周岁青年人群购买市区144平方米以下（不含144平方米）新建商品住宅的，按套给予住宅产权面积对应购房款1.5%的安居购房补贴，补贴最高不超过3万元。2）2023年12月31日前，在市区购买新建商品住宅的，丽水市户籍二孩家庭给予一次性5万元/套的购房补贴，三孩家庭给予一次性10万元/套购房补贴。3）提高住房公积金贷款最高限额。职工首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，双缴存职工最高限额由80万元上调为100万元；单缴存职工最高限额由40万元上调为60万元；职工二次申请住房公积金贷款或购买第二套自住住房的，双缴存职工最高限额由60万元上调为80万元；单缴存职工最高限额由30万元上调为50万元。 2023-03-30 郑州 购房补贴 2023年4月1日至2023年5月31日期间，购买航空