房地产行业第19周周报：节后新房二手房销量回升，一二线城市环比修复明显

房地产行业第19周周报 节后新房二手房销量回升，一二线城市环比修复明显 2023年05月14日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 节后新房二手房销量回升，一二线城市环比修复明显 2023年05月14日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年5月第2周，�一假期后，新房与二手房成交面积均 环比大幅回升，新房方面超过4月前三周水平，其中二线城市环比回升幅度 较大达到121%，二手房方面恢复至2月末3月初周均水平，各能级城市环比均涨幅明显。 ⯁重点政策解读：5月11日，郑州市住房保障和房地产管理局与公积金中心联合印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关 事项的通知（试行）》（郑公积金〔2023〕23号），推出一项便民利民新举措，在市内�区开展提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款业务。需求端积极政策仍在逐步释放。5月郑州市继续释放需求端积极政策，在市内 �区开展提取住房公积金支付购买新建预售商品房首付款业务，此前南京、福州、厦门等地也出台过支持提取公积金支付购房首付款政策。支持公积金支付首付款的政策，有助于减轻购房压力，带动购房需求，可见需求端积极政策仍然在以因城施策的方式逐步释放。�一假期受到居民出行影响销售低迷，假期后销售环比回升。�一假期期间，受到居民出游影响，�一假期整体销售相对平淡，本周假期影响因素消退后，新房和二手房销售均环比有较大幅度的回升，新房方面超过4月前三周水平，二手房方面恢复至2月末3月初周均水平。从具体的城市能级来看，一二线城市环比恢复相对更好，三线城市相对较弱，延续城市、区域分化的复苏节奏。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/05/08-2023/05/14）申万房地产指数下跌1.75%，跑赢上证综指0.11pct，在各类板块中位列第15/31，恒生地产建筑业指数下跌4.88%，跑输恒生综指2.51pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：深深房 A（9.25%）、泛海控股（6.67%）、城建发展（5.03%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：中天金融（-23.81%）、阳光城（-22.90%）、新华联（-22.84%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌6.82%，跑输恒生综指4.45pct，在各类板块中位列第12/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：国锐地产（4.35%）、第一服务控股（1.12%）、建业新生活（0.71%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：正荣服务（-15.49%）、宝龙商业（-12.40%）、保利物业（-11.84%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/05/06-2023/05/12）30个大中城新房成交面积 331.51万平方米，同比上升25.52%，环比上升101.33%。15城二手房成交 面积239.07万平方米，同比上升46.05%，环比上升193.22%。监测16个重点城市库存面积18260.76万平方米，环比下降0.25%，去化周期86.18周，较上周延长1.00周。上周（2023/05/01-2023/05/07）100大中城市土地供应建面1323.76万平方米，同比下降29.29%，环比下降72.17%；土地成交建面2552.46万平方米，同比上升30.90%，环比上升15.31%；供需比下降至0.52，溢价率为4.24%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/05/06-2023/05/12）房企境内新发债总额为65.35亿元，同比下降35.59%，环比上升119.37%；债务总偿还量为60.49亿元，同比上升182.85%，环比下降73.14%；净融资额4.86亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前5名（%）8 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年3月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年3月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期13 图表26：一线城市库存面积及去化周期13 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 图表35：境外评级机构对房企主体评级调整16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 郑州：支持提取公积金支付购房首付款 5月11日，郑州市住房保障和房地产管理局与公积金中心联合印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》（郑公积金 〔2023〕23号），推出一项便民利民新举措，在市内�区开展提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款业务。 政策解读： 需求端积极政策仍在逐步释放。5月郑州市继续释放需求端积极政策，在市内�区开展提取住房公积金支付购买新建预售商品房首付款业务，此前南京、福州、厦门等地也出台过支持提取公积金支付购房首付款政策。支持公积金支付首付款的政策，有助于减轻购 房压力，带动购房需求，可见需求端积极政策仍然在以因城施策的方式逐步释放。 �一假期受到居民出行影响销售低迷，假期后销售环比回升。�一假期期间，受到居民出游影响，�一假期整体销售相对平淡，本周假期影响因素消退后，新房和二手房销售 均环比有较大幅度的回升，新房方面超过4月前三周水平，二手房方面恢复至2月末3月初周均水平。从具体的城市能级来看，一二线城市环比恢复相对更好，三线城市相对较弱，延续城市、区域分化的复苏节奏。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：住房和城乡建设部、市场监管总局发布关于规范房地产经济服务的意见。 地方政策层面：本周贵州、陕西汉中、湖北荆门、福建漳州、广东佛山、河南郑州等地出台优化公积金政策，吉林长春推出二手房“带押过户”登记业务。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 05/08全国 05/06贵州 05/09陕西汉中 05/05湖北荆门 05/08吉林长春 05/06吉林长春 05/09河南郑州 05/09福建漳州 05/08福建宁德 05/09广东佛山 住房和城乡建设部、市场监管总局发布关于规范房地产经纪服务的意见，从十方面明确监管措施。一是加强 从业主体管理。严格落实经纪机构备案制度。全面推行经纪从业人员实名登记。二是明确经纪服务内容。经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。三是合理确定经纪服务收费。经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。四是严格实行明码标价。经纪机构不得混合标价和捆绑收费。收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。五是严禁操纵经纪服务收费。经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。六是规范签订交易合同。经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。七是加强个人信息保护。经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。八是提升管理服务水平。建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、经纪机构及从业人员的管理。九是加大违法违规行为整治力度。将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容，曝光典型案例。十是加强行业自律管理。对经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，行业组织将给予自律处分。 贵州省住房公积金中心发布《关于提高双缴存职工家庭购买首套住房和多子女家庭购房贷款额度的通知》。 《通知》明确，双缴存职工家庭购买首套住房的最高贷款额度从60万元提高到70万元，多子女家庭购买住 房的最高贷款额度可在其他标准的基础上再上浮10万元。具体而言，单缴存职工家庭最高贷款额度为50万 元；单缴存职工的多子女家庭最高贷款额度为60万元；双缴存职工家庭最高贷款额度分别是购买首套房最高 贷款额度70万元、购买二套房最高贷款额度60万元。双缴存职工的多子女家庭最高贷款额度分别是购买首 套房最高贷款额度80万元；购买二套房最高贷款额度70万元。 陕西省汉中市住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金使用政策的通知》，明确对符合国家生育政策的多子女缴存职工家庭，在本市购买首套自住住房申请住房公积金贷款时，贷款最高额度在现行标准基础上提高10万元。即按照本市住房公积金贷款现行规定，当前单缴存职工多子女家庭最高贷款额度提高为 70万元，双缴存职工多子女家庭最高贷款额度提高为80万元。 湖北省荆门住房公积金中心印发《关于进一步优化住房公积金使用政策的通知》。《通知》显示，提升单缴存职工家庭最高贷款额度，取消单、双缴存职工家庭最高贷款额度上限区别限制，单缴存职工家庭最高贷款额度由50万元提升至70万元，与双缴存职工家庭一致。 长春市规划和自然资源局推出二手房“带抵押过户”登记业务，实现二手房转移登记、新抵押权首次登记等，各环节的无缝衔接。长春市采取“借新贷、还旧贷”无缝衔接模式，对卖方未还清贷款、抵押尚未解除，同时买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方达成交易意向后，买卖双方通过银行申请商业贷款，贷款审批通过后，将办证所需材料一次性提交登记机构受理窗口，即可合并办理转移登记、新抵押权首次设立登记业务。二手房“带抵押过户”登记业务上线后，将减轻买卖双方短时贷款偿还压力，降低二手房在市场上的流通成本及双方交易风