港股公司首次覆盖报告：高端商业地产加速落子，千亿投资计划蓄势腾飞

太古地产作为香港及内地领先的综合项目发展商，聚焦核心城市资产，业绩稳健。公司物业投资租金收入占比超80%，财务指标表现优秀，基本溢利同比增长27.4%，经营利润率提升至54%，经营性现金流同比增长99%，净负债率14.6%，加权融资成本降至3.5%。内地商业版图全面进阶，购物中心租金稳健增长，零售额均同比提升，内地购物中心均位于核心城市最优质地段，总建面约73万方，截至2025年末估值753亿港元。中国香港零售市场平稳复苏，零售物业维持满租，租金收入微降，2025年零售额均同比增长。开发项目去化提速，全球布局有序推进，2026-2027年公司在上海中国香港多个项目均有望结转，增厚利润表现。公司通过出售非核心资产回收现金，用于一千亿投资计划和降低负债，截至2025年末，公司累计处置收益约587亿港元，整体已投放千亿资金比例达67%。公司核心竞争优势在于资本循环强化资产质量，“强招商+重合作”保障运营领先。财务稳健，负债规模健康，穿越周期，2025年派息比例76.8%，股息率在同类型公司中也位于中上水平。预计公司2026-2028年归母净利润分别为43.1、54.8、63.5亿港元，EPS分别为0.75、0.95、1.10港元，当前股价对应PE为33.7、26.5、22.8倍，首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示：写字楼市场持续承压、内地零售复苏不及预期、项目招商不及预期。