新世界发展有限公司作为一家历史悠久的港资房企，深耕内地市场，尤其是在大湾区和长三角核心城市，打造高品质住宅项目的同时，通过K11品牌引领商业地产投资扩张。预计2024-2026财年的归母净利润分别为10.8亿、13.9亿、17.2亿港元，每股收益（EPS）分别为0.43港元、0.55港元、0.68港元，当前股价对应的市盈率（PE）分别为18.3倍、14.3倍、11.6倍。公司内地土储优质，中国香港土储有望通过农地转换释放价值，物业销售体系成熟且利润率高，K11品牌物业投资进入收获期，债务结构优化，现金流稳定。首次覆盖，给予“买入”评级。
销售与回款能力方面，新世界发展自2019财年以来，内地销售额均超过150亿元，2023财年合同销售额为151.3亿元，而2024上半财年合同销售额为75.5亿元，完成全年150亿元销售目标的50%。销售区域以大湾区和长三角为主，其中广州、上海、沈阳等城市贡献了主要销售额。
土储分布优质，截至2023年末，内地土储总面积435.0万方，其中住宅用地229.8万方，约占52.8%，分布在广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等核心城市。预计2024财年及以后，来自大湾区和长三角的可售资源约570亿元。
中国香港市场方面，尽管面临2023年楼市疲软，但2024上半财年，得益于住宅项目如天泷及南商金融创新中心的销售，合约销售金额达到1.43亿港元。新世界发展在新界持有大量待更改用途的农地储备，其中约90%位于北部都会区，这为其提供了持续释放潜在价值的机会。此外，新世界发展与中国香港多家央国企合作，加速农地转换进程。
物业投资方面，新世界发展在内地和中国香港均取得了稳健的业绩。内地K11购物中心项目多点开花，尤其是上海K11，凭借独特的文化与商业融合模式，实现了销售和客流量的大幅增长。同时，新世界发展在内地多个城市布局K11品牌，预计将在未来几年内逐步落成和开幕。
财务表现上，新世界发展在2024财年上半年实现了47.6亿港元的分部业绩，同比增长12.4%，EBITDA利润率提升至22.8%。通过出售非核心资产和优化资产组合，公司的负债结构得到改善，净负债率降至49.9%。公司还提高了人民币贷款所占比重，以降低融资成本和风险。
总的来说，新世界发展通过聚焦核心业务、优化资产结构、强化财务管理和拓展优质土储，展现了稳健的增长潜力。首次覆盖，鉴于其在内地和中国香港市场的优势地位、成熟的物业销售体系、稳定的现金流和优化的负债结构，给予“买入”评级。
