核心观点
本周REITs市场回调，中证REITs指数全周跌0.6%，仅数据中心、生态环保、交通REITs周度收红。从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证全债>中证转债>中证REITs。截至2026年2月27日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低65BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为318BP。本周建信天津临港港口REITs正式申报，这是首单港口基础设施公募REITs产品，标志着我国港口行业资产证券化实现重要突破。
基础数据
- 中债综合指数：254.4
- 中债长/中短期指数：245.4/209.1
- 银行间国债收益(10Y)：1.82%
- 企业/公司/转债规模(千亿)：79.4/22.4/5.5
- 中证REITs指数周涨跌幅：-0.6%
- 中证REITs指数年初至今涨跌幅：+2.7%
- 中证REITs指数收盘价：796.08点
- REITs总市值：2274亿元
- REITs全周日均换手率：0.35%
二级市场走势
- 主要指数周涨跌幅：沪深300>中证全债>中证转债>中证REITs
- 近一年中证REITs指数回报率：-6.5%
- 近一年中证REITs指数波动率：6.9%
数据中心、生态环保、交通REITs涨幅领先
- 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅：-1.5%、-0.1%
- 各板块涨跌分化，数据中心、生态环保、交通REITs周度收红
- 周度涨幅排名前三的REITs：南方润泽科技数据中心REIT（+2.68%）、华泰江苏交控REIT（+2.33%）、华安外高桥REIT（+1.70%）
- 新型基础设施REITs区间日换手率最高：1.5%
- 交通基础设施REITs本周成交额占比最高：18.5%
- 主力净流入额前三名：南方润泽科技数据中心REIT（897万元）、华泰江苏交控REIT（818万元）、华夏安博仓储REIT（760万元）
一级市场发行
- 交易所处在已问询阶段的REITs产品：3只
- 已反馈的产品：10只
- 已申报的产品：9只
- 商业不动产REITs正式申报：13只
估值跟踪
- 公募REITs年化现金分派率均值：6.3%
- 产权类REITs股息率比中证红利股息率均值低：65BP
- 经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差：318BP
行业要闻
- 建信天津临港港口REITs申报：由天津临港发展集团发起，天津临港港务集团为原始权益人，建信基金担任基金管理人，底层资产为大沽口港区14个各类码头泊位
- 广发新城吾悦商业不动产REIT申报：底层资产为新城控股旗下吾悦广场优质商业综合体
风险提示
- 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等
