一、二级市场：本周公募REITs市场走弱
本周公募REITs市场整体表现疲软，中证REITs指数和中证REITs全收益指数分别下跌1.87%和1.74%。市场成交额有所增加，达到36.33亿元，环比上涨11.24%，但成交规模为8.61亿份，环比上涨24.78%。产权类和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别下跌3.04%和1.12%。其中，园区基础设施类REITs表现相对较好，上涨3.21%，而消费基础设施类REITs跌幅最大，达到7.12%。不同类型REITs中，多数成交额和换手率上涨，消费基础设施类、生态环保类、园区基础设施类等成交额环比显著增长，而新型基础设施类、市政设施类和能源基础设施类成交额有所下降。换手率方面，新型基础设施类、保障性租赁住房类和生态环保类REITs日均换手率超过1，其他类型REITs日均换手率在0.53%-0.93%之间。多数公募REITs产品下跌，仅9只上涨，其中中金重庆两江产业园REIT、工银河北高速集团高速公路REIT等涨幅较大，而中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT等跌幅较大。南方万国数据中心REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT等换手率较高，南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT等成交额较高。
二、一级市场：23只公募REITs基金待上市
截至2025年8月22日，共发行73只公募REITs，发行规模合计1910亿元。2024年已发行29只，规模646亿元；2025年以来已发行14只，规模超过250亿元。2025年8月暂无新发行。此外，共有23只公募REITs基金待上市，其中12只为首发，11只为扩募。项目状态方面，8只为通过，9只已反馈，4只已问询，2只已受理。分类型来看，产业类REITs中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为6、4、4和4单，特许经营类中能源类、交通类和生态环保类分别为3、1和1单。
三、公募REITs政策及市场动态
年内首单交通基础设施公募REITs（华夏交投楚天高速公路REIT）于本周一申报，周五获受理。深圳证监局推动构建公募REITs一体化投融资链条，助力深圳打造全国性REITs市场高地。华夏首创奥莱REIT解除限售，流通份额增至5.28亿份。国泰君安临港创新产业园REIT扩募募资17.23亿元，用于认购国君资管临港创新智造产业园2期基础设施资产支持专项计划的全部资产支持证券份额。
四、投资建议
本周REITs市场震荡下跌，但成交金额增加，市场活跃度有所提升。今年以来已有14只公募REITs成立，规模超过250亿元，23只REITs基金待上市，市场有望继续扩容。在资产荒背景下，公募REITs具有高分红、中低风险优势，配置性价比较高。
五、风险提示
公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期。
