核心观点
本周REITs市场延续弱势，中证REITs指数周跌0.8%，所有类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300。截至2026年3月27日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低51BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为345BP。亚特兰蒂斯REITs申报，叠加险资深度参与，这是首单保险资管担任专项计划管理人的商业不动产公募REITs申报，标志着REITs市场参与主体与产品类型再迎新突破。
基础数据
- 中证REITs指数周涨跌幅为-0.8%，年初至今涨跌幅为0%。截至2026年3月27日，中证REITs（收盘）指数收盘价为778.53点。
- 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+1.4%）>中证全债（+0.8%）>中证REITs（0.0%）>沪深300（-2.8%）。
- 近一年中证REITs指数回报率为-10.0%，波动率为6.8%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。
- REITs总市值在3月27日为2218亿元，较上周减少21亿元；全周日均换手率为0.30%，较前一周保持不变。
二级市场走势
- 主要指数周涨跌幅：中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300。
- 近一年中证REITs指数回报率为-10.0%，波动率为6.8%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。
- REITs总市值在3月27日为2218亿元，较上周减少21亿元；全周日均换手率为0.30%，较前一周保持不变。
所有类型REITs均收跌
- 从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.96%、-0.99%。
- 从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收跌。
- 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商高速公路REIT（+1.48%）、南方万国数据中心REIT（+1.33%）、中银中外运仓储物流REIT（+1.08%）。
数据中心REITs交易活跃度最高
- 从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.6%。
- 交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额26.1%。
- 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方顺丰物流REIT（528万元）、华夏大悦城商业REIT（466万元）、华泰江苏交控REIT（376万元）。
一级市场发行
- 2026年1月1日至2026年3月27日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有3只，已反馈的产品18只，已受理的产品3只。
估值跟踪
- 产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。
- 截至2026年3月27日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低51BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为345BP。
行业要闻
- 亚特兰蒂斯商业不动产REIT正式申报。3月26日，据上交所官网显示，国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金正式申报，该项目发起人为海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司，管理人为国联安基金管理有限公司，专项计划管理人为太平洋资产管理有限责任公司。这是市场首单由保险资管作为专项计划管理人的公募REITs产品。
- 三亚·亚特兰蒂斯由复星旅文投资逾百亿元兴建，位于三亚海棠湾，集酒店、水世界、水族馆、国际会展、餐饮、娱乐、购物、演艺8大业态于一体，于2018年开业。2024年9月，三亚·亚特兰蒂斯景区被确定为国家4A级旅游景区。
- 中航北京昌保租赁住房REIT获深交所通过。3月23日，据深交所官网显示，中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金状态改为通过。该项目原始权益人为北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，基金管理人为中航基金管理有限公司。项目申报稿不动产项目估值为8.47亿元，经交易所反馈回复稿更新后估值为8.20亿元。
