公募REITs周报（2026.2.23-2026.3.1）：公募REITs市场小幅下跌，商业不动产REITs新增两单申报

一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数均下跌1.08%，成交额减少至17.24亿元，区间换手率为1.42%。产权类公募REITs下跌1.62%，特许经营类公募REITs上涨0.59%。不同类型公募REITs成交额多数下跌，其中市政设施类、生态环保类、消费基础设施类等成交额分别下跌46.15%、35.93%、29.22%，新型基础设施类成交额上涨49.50%。换手率方面，新型基础设施类高于1，水利设施类、能源基础设施类等日均换手率分别为0.45%、0.37%、0.28%，较上周下跌。本周多数公募REITs产品下跌，其中南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT涨幅靠前，分别为2.7%、2.3%；华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT跌幅靠前，分别为6.2%、5.0%。

二、一级市场：46只公募REITs基金待上市 截至2026年2月27日，共发行79只公募REITs，发行规模合计2033.74亿元。2025年以来已发行20只，2026年1月和2月暂未新发行。共有46只公募REITs基金待上市，其中33只为首发，13只为扩募。项目状态方面，9只为通过，14只已反馈，6只已问询，3只已受理，9只已申报，5只为中止。分类型来看，产业类REITs中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为8、2、3和6单，特许经营类中能源类、交通类、水利设施类分别为5、4和1单。封闭式商业不动产REITs有15单。

三、公募REITs政策及市场动态 嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所，资产类型为商业不动产，发起人为北京首都开发股份有限公司，由嘉实资本管理有限公司担任管理人。华夏中海商业REIT拟进行2025年度第1次分红，每10份派现0.4333元；华夏金隅智造工场REIT拟进行2025年度第3次分红，每10份派现0.4989元；广发新城吾悦商业不动产REIT申报至证监会。

四、投资建议 本周REITs市场小幅下跌，市场有望继续扩容。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有高分红、中低风险优势，配置性价比较高。

五、风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期。