新房二手房成交环比调整，放松政策持续出台

核心观点

• 上周房地产板块表现平稳，略跑赢沪深300和万得全A指数。
• 新房市场环比下降但同比大幅增长，二手房市场环比下降但同比增幅更大。
• 政策层面，住建部和共青团中央召开座谈会，强调保障青年住房需求，提出“一张床、一间房、一套房”的梯度保障方式。
• 投资建议：推荐内地开发商（滨江集团、招商蛇口等）、轻资产运营公司（绿城服务、华润万象生活等）和港资开发商（新鸿基地产、恒基地产等）。

关键数据

• 新房市场：上周36城成交139.2万方，环比-2.9%，同比+175.7%；2月1-6日累计成交120.4万方，同比+257.9%；截至2月6日累计成交679.8万方，同比-16.2%。
• 二手房市场：上周15城成交164.4万方，环比-3.6%，同比+245.8%；2月1-6日累计成交153.5万方，同比+423.1%；截至2月6日累计成交838.3万方，同比+37.1%。
• 库存及去化：13城新房库存7716.5万方，环比-0.7%，同比-4.6%；去化周期22.9个月，环比-0.1个月，同比+6.2个月。一线城市去化周期15.0个月，三四线城市去化周期98.9个月。
• 土地市场：2月2-8日百城土地成交1186.3万方，环比-44.9%，同比-36.0%；成交楼面价1552元/平，环比+42.8%，同比+71.5%；溢价率+0.3%，环比-2.9%，同比-5.3%。截至2月8日，2026年累计成交土地10556万方，同比-15.8%。
• 融资情况：上周房地产企业信用债发行139亿元，净融资101.6亿元；2026年至今发行483亿元，同比+10.8%。

研究结论

• 市场在政策支持下逐步恢复，二手房成交表现优于新房。
• 青年住房保障政策有望提振市场信心，但需关注政策落地效果。
• 轻资产运营公司基本面更稳健，具备穿越周期的能力。
• 港资开发商受益于香港市场回暖和稳定业务模式，有望迎来估值修复。