核心观点
- 房地产板块上周（2026.4.7-2026.4.10）涨跌幅4.3%，略跑输沪深300和万得全A指数，行业表现中游。
- 新房市场上周成交量环比、同比均下降，但4月累计成交量同比微增，全年累计成交量同比大幅下降。
- 二手房市场上周成交量环比、同比均下降，但4月累计成交量同比微增，全年累计成交量同比下降幅度较小。
- 库存方面，13城新房库存环比微降，同比大幅下降，去化周期环比微降，同比显著延长，三四线城市去化周期延长明显。
- 土地市场上周成交量环比、同比均大幅下降，累计成交量同比略有下降。
- 行业融资方面，上周境内信用债发行和偿还均增加，但净融资额为正，累计发行量同比下降。
- 多地放松政策，包括人才购房补贴、五年规划支持住房保障、优化公积金政策等。
关键数据
- 上周36城新房成交面积131.6万方，环比-57.2%，同比-16.9%；4月1-10日累计成交227.6万方，同比+4.0%；截至4月10日累计成交2067.9万方，同比-25.2%。
- 上周15城二手房成交面积157.1万方，环比-18.4%，同比-14.4%；4月1-10日累计成交250万方，同比+0.3%；截至4月10日累计成交2091.8万方，同比-4.4%。
- 13城新房去化周期为21.1个月，环比变动-0.1个月，同比变动+5.5个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为14.8、13.8、19.8、120.7个月。
- 2026年4月6-12日百城土地成交建筑面积580.4万方，环比-62.0%，同比-66.4%；成交楼面价575元/平，环比-68.2%，同比-48.9%；溢价率+3.9%，环比-0.8%，同比-2.6%。
- 2026年1-4月12日，百城累计成交土地建筑面积27373.5万方，同比-11.0%。
- 2026年4月6-12日，房地产企业发行信用债11支，金额102.5亿元，环比+318.4%，同比-47.3%；偿还金额70.9亿元，净融资额31.6亿元。
研究结论
- “市场恢复后的销售增长预期”是驱动房企估值提升的重要因素。
- 布局高价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值。
- 轻资产运营公司基本面更稳健，更能穿越周期，具备安全性、成长性和红利性。
- 港资开发商受益于香港楼市回暖和收租等经常性业务，是优质红利标的，有望迎来价值重估。
投资建议
- 内地开发商：推荐滨江集团、招商蛇口（A股）；中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团（港股）。
- 轻资产运营公司：推荐绿城服务（物管）；华润万象生活（商管）；贝壳-W（中介平台）。
- 港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业。
风险提示
- 地产调控政策放宽不及预期。
- 行业下行持续，销售不及预期。
- 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
