核心观点
- 房地产板块上周（2026.1.3-2026.1.9）上涨5.8%，跑赢沪深300和万得全A指数，位列29个中信行业板块第8名。
- 新房市场成交环比和同比均下降，二手房市场成交环比上升但同比下降。
- 国务院常务会议提出以常住地作为基本公共服务提供基础，推进基本公共服务均等化，助力未落户常住人口融入城市生活。
关键数据
- 新房市场：上周成交面积126.1万方，环比下降49.6%，同比下降40.5%；1月1日至9日累计成交143.5万方，同比下降45.9%。
- 二手房市场：上周15城成交面积165.3万方，环比上升67.8%，同比下降7.6%；1月1日至9日累计成交169.2万方，同比下降18.4%。
- 库存及去化：13城新房累计库存7795.2万平方米，环比下降1.0%，同比下降4.6%；去化周期23.3个月，环比上升0.5个月，同比下降7.1个月。一线城市、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.6、13.3、18.5、85.8个月。
- 土地市场：1月5日至11日百城土地成交建筑面积1084.5万方，环比下降56.4%，同比下降46.7%；成交楼面价1252元/平，环比下降13.9%，同比上升2.2%；溢价率+1.4%，环比上升1.0%，同比上升0.3%。截至1月11日，2026年累计成交土地建筑面积3573.2万方，同比下降29.8%。
- 融资情况：上周房地产企业发行信用债11支，金额71.3亿元，环比上升370.9%，同比下降39.8%；偿还金额63.2亿元，净融资额8.1亿元。2026年至今累计发行信用债14支，金额86.4亿元，同比下降32.6%。
研究结论
- 内地开发商：推荐滨江集团、招商蛇口（A股）；中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团（港股）。布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值。
- 轻资产运营公司：推荐绿城服务（物管）、华润万象生活（商管）、贝壳-W（中介）。轻资产公司基本面更稳健，更能穿越周期，具备安全性、成长性和红利性。
- 港资开发商：建议关注太古地产、嘉里建设。香港楼市逐步企稳回升，港资开发商以收租等经常性业务为主，是穿越地产及经济周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估。
风险提示
- 地产调控政策放宽不及预期。
- 行业下行持续，销售不及预期。
- 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
