行业周报：新房二手房成交环比增长，广州调整限购政策

核心观点：新房二手房成交环比增长，广州调整限购政策 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，环比增长；17城二手房单周成交面积同环比均增长。本周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。国务院常务会议发声解决政府拖欠企业账款，一线城市广州率先调整住房限购政策，多个二线城市也陆续跟进，紧抓“金九银十”窗口期。我们认为当前住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，市场供求关系有望尽快改善，需求情况有望得到释放，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：国务院发声解决政府拖欠企业账款，广州调整限购政策 中央层面：国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议指出，解决好企业账款拖欠问题，事关企业生产经营和投资预期，事关经济持续回升向好，必须高度重视。省级政府要对本地区清欠工作负总责，抓紧解决政府拖欠企业账款问题，解开企业之间相互拖欠的“连环套”，央企国企要带头偿还。 地方层面：西安、广州、武汉、宁江放宽限购政策，无锡全面落实认房不认贷； 潮州、长春调整住房贷款政策。 市场端：土地成交溢价率环比下降，杭州十批次成功收官 销售端：根据房管局数据，2023年第38周，全国64城商品住宅成交面积305万平米，同比下降42%，环比增加31%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14224万平米，累计同比下降7%。全国17城二手房成交面积为168万平米，同比增速16%，前值54%；年初至今累计成交面积6627万平米，同比增速38%，前值39%。 投资端：2023年第38周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1082万平方米，成交土地规划建筑面积2344万平方米，同比下降3%，成交溢价率为1.7%。 一线城市成交土地规划建筑面积218万平方米，同比增加703%；二线城市成交土地规划建筑面积420万平方米，同比下降58%；三线城市成交土地规划建筑面积1706万平方米，同比增加23%。杭州十批次8宗涉宅地块挂牌出让，总出让面积23.95万方，总规划建面约48.4万方，成交总价约91.6亿元。重庆中心城区3宗宅地完成出让，3宗宅地均以底价成交，揽金约23.4亿元，总成交面积约18万方，总成交规划建面约30.6万方，万科、中交有所斩获。西安GX3-42-24-2地块由龙湖摇中以地价上限15.2亿摇中，溢价率14.9%。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第38周，信用债发行12.4亿元，同比减少93%，环比减少72%，平均加权利率5.1%，环比增加154BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、国务院发声解决政府拖欠企业账款，广州调整限购政策 中央层面：（1）国务院常务会议:国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议指出，解决好企业账款拖欠问题，事关企业生产经营和投资预期，事关经济持续回升向好，必须高度重视。省级政府要对本地区清欠工作负总责，抓紧解决政府拖欠企业账款问题，解开企业之间相互拖欠的“连环套”，央企国企要带头偿还。 （2）国务院:国务院总理李强在北京市调研专精特新企业发展情况。他强调，要进一步完善全要素的资源保障体系、全生命周期的服务管理体系和梯度成长的培育体系，针对企业在融资支持、税收优惠、准入门槛、产权保护、人才培养等方面的诉求，推出更加精准有效的政策，提供更加及时便利的服务。 地方层面：（1）延吉:将对购买新建商品住宅的群众按建筑面积每平方米补贴100元（最高不超过10000元）；对购买存量房（住宅）的补贴2000元/套；对购买能办理产权证的新建车库（车位）补贴5000元/套。（2）南宁:住房公积金管理中心缴存人及配偶在南宁市兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区、高新区和经开区购买新建预售商品住房且符合住房公积金购房提取条件的，可申请提取住房公积金账户内余额，并委托南宁公积金中心将提取款项转入房地产开发企业预售资金监管账户用于支付首付款。（3）长春：购房所在地在长春市主城区及开发区（不含双阳区、九台区），有共同借款人的单笔贷款最高额度为90万元；无共同借款人的单笔贷款最高额度为60万元。购房所在地在长春市双阳区、公主岭市，有共同借款人的单笔贷款最高额度为65万元；无共同借款人的单笔贷款最高额度为50万元。（4）天津：天津市住建委等三部门发布通知称，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在住房限购或非限购区域申请贷款购买商品住房时，家庭成员在相应区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，通知自9月19日起施行。（5）潮州:提高贷款限额方面，以家庭为单位，夫妻双方都有缴存住房公积金的，第二次申请住房公积金个人贷款的最高限额提高至60万元:夫妻仅一方缴存住房公积金的，第二次贷款最高限额为40万元。第一次贷款额度上限保持不变。降低首付比例方面，第二次申请住房公积金个人贷款的首付比例由不低于50%改为不低于30%。（6）宁江:将推动“认房不认贷”、个人住房贷款利率和首付比例下限调整等国家政策落实:加快开发项目贷款和个人按揭贷款以及预售资金监管审批流程，缩短放款时间:同时对支持“保交楼”的银行，在公积金、物业维修资金存储方面按有关要求给予适当优先。（7）武汉:住房保障和房屋管理局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知提及取消住房限购，自2023年9月19日起，取消市二环线以内住房限购政策，满足居民刚性和改善性购房需求。（8）西安:住建局召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议提出，要进一步优化调整限购范围，西安市二环以外区域取消限购。全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。加大刚性和改善性住房供给，做好价格监测指导，确保房地产市场供需平衡、结构合理、价格平稳。（9）无锡:落实“认房不认贷”政策。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（10）广州:1、将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购7套住房，非太市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在太市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。2、将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。 表1：国务院发声解决政府拖欠企业账款，广州调整限购政策 2、销售端：新房、二手房成交环比均增长 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2023年第38周，全国64城商品住宅成交面积305万平米，同比下降42%，环比增加31%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14224万平米，累计同比下降7%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第38周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第38周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第38周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第38周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第38周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-7%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-10%、-40%、-61%，年初至今累计增速3%、3%、-28%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比增长 2023年第38周，全国17城二手房成交面积为168万平米，同比增速16%，前值54%；年初至今累计成交面积6627万平米，同比增速38%，前值39%。 图8：17城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，杭州十批次成功收官 2023年第38周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1082万平方米，成交土地规划建筑面积2344万平方米，同比下降3%，成交溢价率为1.7%。一线城市成交土地规划建筑面积218万平方米，同比增加703%；二线城市成交土地规划建筑面积420万平方米，同比下降58%；三线城市成交土地规划建筑面积1706万平方米，同比增加23%。杭州十批次8宗涉宅地块挂牌出让，涉及主城区4宗，总出让面积23.95万方，总规划建面约48.4万方。8宗地块全部成交，其中，钱二、东新、北干中地块触顶摇号，其余地块底价成交，成交总价约91.6亿元。重庆中心城区3宗宅地完成出让，3宗宅地均以底价成交，揽金约23.4亿元，总成交面积约18万方，总成交规划建面约30.6万方，万科、中交有所斩获。西安GX3-42-24-2地块由龙湖摇中以地价上限15.2亿摇中，溢价率14.9%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第38周，信用债发行12.4亿元，同比减少93%，环比减少72%，平均加权利率5.1%，环比增加154BPs；海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年9月18-22日，下同）房地产指数下跌0.51%，沪深300指数上涨0.81%，相对收益为-1.32%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：泛海控股、*ST中迪、南国置业、广汇物流、同济科技，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为张江高科、ST世茂、中润资源、*ST松江、皇庭国际。 图15：本周房地产指数下跌0.51%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中泛海控股、*ST中迪、南国置业涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中张江高科、ST世茂、中润资源跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，环比增长；17城二手房单周成交面积同环比均增长。本周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。国务院常务会议发声解决政府拖欠企业账款，一线城市广州率先调整住房限购政策，多个二线城市也陆续跟进，紧抓“金九银十”窗口期。 我们认为当前住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，市场供求关系有望尽快改善，需求情况有望得到释放，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。