新房二手房成交同环比提升，多地公积金政策陆续出台

证券研究报告 行业投资策略周报/2026.4.20 新房二手房成交同环比提升，多地公积金政策陆续出台核心观点 投资评级:看好(维持) ❖上周房地产板块（中信）涨跌幅4.1%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为2.0%、2.7%，超额收益分别为2.1%、1.4%。29个中信行业板块中房地产位列第4名。 （1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/4/11-2026/4/17)36城新房成交面积162.6万方，环比+23.6%，同比+3.5%。2026年4月1日至4月17日累计成交390.2万方，同比+3.1%。今年截至4月17日累计成交2230.6万方，同比-23.7%。 （2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/4/11-2026/4/17)15城二手房成交面积208.8万方，环比+32.9%，同比+12.2%。2026年4月1日至4月17日累计成交458.8万方，同比+5.1%。今年截至4月17日累计成交2300.6万方，同比-3.2%。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com ❖（3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6552.1万平方米，环比-0.1%，同比-15.3%；13城新房去化周期为21.6个月，环比变动+0.5个月，同比变动+5.1个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.8个月、14.9个月、20.3个月、131.8个月，环比分别变动+0.0个月、+1.1个月、+0.5个月、+11.1个月。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com （4）土地市场：土地成交方面，2026年4月13日-2026年4月19日百城土地成交建筑面积789.2万方，环比-21.2%，同比-42.1%；成交楼面价821元/平，环比-42.5%、同比+1.1%；土地溢价率+1.3%,环比-15.9%，同比-3.3%。截至2026年4月19日,2026年累计成交土地建筑面积为28656.7万方，同比-10.8%。 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2026-04-142.《房地产行业跟踪周报》2026-04-073.《房地产行业跟踪周报》2026-03-30 投资建议：4月第3周新房成交环比上升，同比上升，二手房成交环比上升，同比上升。财政部、住建部下发《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，其中明确指出“通过竞争性选拔，确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市，在城市层面整合各类资源，探索建立资金、用地、金融等各类要素保障机制，形成工作合力。中央财政对入围城市给予定额补助。入围城市制定城市更新工作方案，统筹使用中央和地方资金，明显提升城市基础设施水平，改善老旧片区人居环境，完善法规制度、规划标准、投融资机制及相关配套政策，探索城市更新可复制、可推广的机制和模式”。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。 ❖风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期 内容目录 1板块观点..............................................................................................................52房地产基本面与高频数据.........................................................................................62.1房产市场情况.....................................................................................................62.2土地市场情况....................................................................................................102.3房地产行业融资情况...........................................................................................113行情回顾.............................................................................................................124行业政策跟踪.......................................................................................................145投资建议.............................................................................................................156风险提示.............................................................................................................16 图表目录 图1：全国36城商品住宅成交面积及同环比.................................................................6图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳）............................6图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州）................6图4：6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁）..........7图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等）..............................7图6：全国15城二手房成交面积及同环比....................................................................7图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比（北京、深圳）............................................8图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比（杭州、苏州、青岛、成都）......................8图9：2座二线城市二手房成交面积及同环比（厦门、东莞）............................................8图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比（扬州、资阳等）..................................8图11：13城分城市能级去化周期..............................................................................9图12：一线城市商品房库存及去化周期（北京、上海、广州、深圳）...............................9图13：新一线城市商品房库存及去化周期（苏州、杭州）..............................................9图14：二线城市商品房库存及去化周期（宁波、福州、厦门）........................................9图15：三四线城市商品房库存及去化周期（莆田、温州等）...........................................9图16：主要城市成交信息汇总.................................................................................10图17：百城土地供应数量.......................................................................................10图18：百城土地供应规划建筑面积...........................................................................10图19：百城土地成交建筑面积.................................................................................11图20：百城土地成交楼面均价.................................................................................11图21：百城土地成交溢价率....................................................................................11图22：房企信用债发行额.......................................................................................12图23：房企信用债净融资额....................................................................................12图24：REITs周涨跌幅..........................................................................................12图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）...................13图26：29个中信行业板块上周涨跌幅.......................................................................13图27：上周（2026.4.13-2026.4.17）重点房企涨跌幅排名.........................................14 表1：上周涨跌幅前五..............................................................................................14表2：上周涨跌幅后五..............................................................................................14表3：上周重点政策汇总（2026.4.13-2026.4.19）.....................................................15 1板块观点 (1)内地开发商：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销