2025年土拍市场迎来反转,限价取消叠加核心地段供地,推动溢价率回升至5.5%,出现多个楼面价地王。城市冷热分化加剧,杭州、上海、北京、成都出让金占比达20%。拿地企业集中化、拿地节奏前置化趋势明显,TOP10房企拿地市占率升至18%,拿地节奏前置。二手房成交量同比强于新房,15城二手房成交面积增6%,38城新房降13%。新房房价比二手房更坚挺,京沪深二手房价格环比自2025年5月以来持续下跌,新房价格表现相对坚挺。政策方面,一线城市放松限购,"好房子"建设标准逐步落地。新房市场内部分化,豪宅成交量、价齐升,上海、北京、杭州等地豪宅成交金额占比提升。展望2026年,土地出让金可能继续下滑,城投拿地意愿低,市场化房企信心受万科风险事件影响。核心城市新房市场可能以"豪宅盘"、"改善型住宅"为主,二手房市场进一步分化,品质楼盘房价坚挺,老旧小区面临下跌风险。政策思路可能围绕"好房子"、"好土地",吸引购房者并提振开发商信心。风险提示地产政策超预期调整和行业信用风险事件。