2025年10月上海土地招拍挂市场

上海土地市场10月报告总结

整体概览

• 10月上海完成第八批次集中供地，出让地块总面积19.16万平方米，总出让金198.77亿元，其中三幅地块溢价成交（溢价率均低于20%）。
• 常态化供地成交面积46.3万平方米，总价约11.74亿元。
• 第九批次集中供地预告发布，共9幅地块，计划11月24日出让。

集中供地

• 地块质量整体较高，核心区域（如徐汇滨江、静安苏河湾）溢价领跑，溢价率低于20%。
• 市场呈现“冷热分化”，核心区域受多家头部房企关注，潜力区域热度较低。
• 取消中小套型占比限制，未来改善型产品供应或增加。

常态化供地

市场表现

• 经营性用地市场低迷，仅2幅商办用地成交，面积0.85万平方米。
• 工业用地成交量提升37%，新增17幅地块，成交面积45.46万平方米。
• 科研设计用地占比下降至5%。

地价分析

• 经营性用地成交单价小幅提升至6523元/平方米。
• 工业用地平均单价回升至2462元/平方米，主要受科研设计用地高价成交影响（平均单价15871元/平方米）。
• 其他工业用地均价与上月持平，约1726元/平方米。

个案分析

• 经营性用地：奉贤区奉贤新城16单元28-08地块，由上海良杰企业发展有限公司竞得，总价2551万元，主要用于建设菜场等配套设施。
• 产业用地：浦东新区张江中区单元48-01地块，由上海歌尔科技发展有限公司竞得，总价34198万元，用于建设歌尔国际创新中心，支持AR/VR产业布局。

研究结论

• 上海土地市场集中供地与常态化供地节奏稳定，核心区域地块仍是市场焦点。
• 工业用地成交量稳步提升，地价整体稳中有升，科研设计用地高价成交推动工业用地平均单价回升。
• 改善型产品供应政策放开，未来市场产品结构或将优化。