房地产开发行业周报2025W47：本周新房成交同比-38.2%，住建部提出把城市更新摆在更加突出位置

核心观点与关键数据

• 政策方面：住建部强调将城市更新置于更突出位置，推进“四好”建设，完善城市功能，加强基础设施建设。政策受基本面倒逼进入深水区，本轮政策力度预计超过2008、2014年。
• 市场行情：申万房地产指数本周下跌5.8%，排名31个申万一级行业第20名。上涨个股减少，下跌个股增多。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积169.3万平方米，环比增6.5%，同比降38.2%。一线城市同比降50.4%，二线城市降29.4%，三线城市降42.0%。11月累计同比降39.4%。
• 二手房成交：本周14个样本城市二手房成交面积199.9万平方米，环比降0.2%，同比降12.6%。一线城市同比增11.0%，二线城市增9.4%，三线城市增8.6%。
• 信用债：本周发行9只房企信用债，规模47.10亿元，环比增10.9亿元；偿还量65.01亿元，环比减43.28亿元；净融资额-17.91亿元，环比增54.18亿元。AAA级债券为主，一般中期票据占比64.1%，期限以1-3年为主。
• 投资建议：维持行业“增持”评级。重点关注基本面alpha公司（如绿城中国、建发国际集团等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（如贝壳）及物业（如华润万象生活）。

研究结论

• 2025年下半年政策仍是主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要。
• 城市更新、收储、闲置土地处置等政策将重点观察一二线城市受益情况。
• 行业竞争格局改善，头部国央企和品质房企将更受益。
• 一线及部分二线城市表现更优，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然适用。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。