城市更新“十五五”规划印发，多维赋能存量提质增效
国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。规划强调全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置；推进“好房子”建设，全链条提升住房标准。在投融资体系方面，允许通过地方政府专项债支持并可作项目资本金，探索综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式，推动符合条件的项目发行基础设施REITs、资产证券化产品，并支持企业发债融资，构建政府、市场、居民合理共担机制。
行情回顾
本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数2.52个百分点，在31个申万一级行业排名第11名。上涨个股共38支，下跌股数为71支。房地产股涨幅居前五的为香江控股、皇庭国际、福星股份、阳光股份、北辰实业，跌幅前五为乾景园林、合肥城建、深振业A、西藏城投、深圳华强。
重点城市新房二手房成交跟踪
新房成交（商品住宅口径）：本周30个城市新房成交面积为214.1万平方米，环比提升8.3%，同比下降0.8%。其中样本一线城市环比+7.8%，同比+27.0%；样本二线城市环比+6.6%，同比+8.4%；样本三线城市环比+13.2%，同比-36.5%。5月累计新房成交面积同比-3.9%，一线城市同比11.7%，二线城市同比5.2%，三线城市同比-34.3%。
二手房成交（商品住宅口径）：本周15个样本城市二手房成交面积合计246.7万方，环比下降4.4%，同比增长9.5%。其中样本一线城市环比-4.6%，样本二线城市环比-5.9%，样本三线城市环比+0.5%。今年21周累计成交同比增长4.1%，一线城市同比+4.3%，二线城市同比-0.5%，三线城市同比+18.6%。
重点公司境内信用债情况
本周共发行房企信用债9只，环比减少1只；发行规模共计61.00亿元，环比减少-25.99亿元，总偿还量128.26亿元，环比增加78.59亿元，净融资额为-67.26亿元，环比减少104.58亿元。债券类型方面，以一般公司债（65.6%）为主，期限以5年以上（41.0%）的债券为主。发行利率有所下降，如“26绿城02”、“26京保02”、“26广安04”等。
投资建议
维持行业“增持”评级。地产行业基本面仍处在左侧，地产股有少数个股提前走右侧。未来3年，板块内格局将呈现以下特征：
- 多元化经营企业：华润置地、华润万象生活等商业运营派龙头企业穿越周期能力强，建议首选华润置地。
- 轻资产运营企业：中介（贝壳-W、我爱我家）和物业（华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业）穿越周期能力较优。
- 开发为主的开发商：优先选择融资顺畅成本低、布局重点城市主城区、历史包袱相对轻的企业，如华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。
- 类地方城投、地产转型股。
风险提示
政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
