中银地产新房成交同比降幅扩大自然资源部住建部联合发文进一步支持城市更新行

核心观点与关键数据

• 土地市场：百城土地成交建面环比下降3.1%，同比上升0.4%；楼面均价环比上升1.7%，同比下降15.8%；溢价率0.7%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.6个百分点。
• 库存与去化：12城新房库存面积环比下降0.2%，同比下降6.6%；去化周期为17.7个月，环比增加0.8个月，同比增加5.5个月。
• 市场行情：二手房成交增量仍有空间，预计2024年年均成交量在5-6亿平方米，2026年或将持平或微跌；一线城市中上海房价保持上涨，其他城市表现相对独立。

政策与市场分析

• 稳住价格：核心在于供需两端发力去库存。供给端建议扩大专项债收储资金来源，优化收储收益平衡和资产有效性；盘活存量可考虑资产证券化（ABS、公募REITs）。需求端建议延续公积金政策、契税调降、房贷抵扣个税等提振住房消费的措施。
• 稳住投资：关键在于开发商资金。建议支持非央国企合理融资需求，建立开发商额度统筹管理，增加对民营企业的增信。

短期与中长期策略

• 短期：通过去库存和稳信心稳定市场，关注开发商合理融资需求。
• 中长期：完善开发、融资、销售制度，引导房企从追求投资开发转向运营服务。加快专项债收储用作保障房、城市更新、盘活存量等政策落地，促进市场止跌回稳。

投资建议

• 市场压力：当前市场量价持续面临下行压力，预计Q1将出现适当政策调整。
• 投资方向：流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企具备α属性；商业地产公司提前布局新业态、新模式、新场景有望率先走出重围。

建议关注

• 房企：华润、滨江、招商蛇口、越秀、建发、保利置业。
• 商业地产：华润万象生活、太古、瑞安、大悦城、百联股份。