房地产开发行业周报2024W38：本周新房成交受中秋节影响同比-54.5%，LPR按兵不动

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年09月22日 2024W38：本周新房成交受中秋节影响同比-54.5%，LPR按兵不动 9月LPR按兵不动，继续提示存量房贷利率可能即将调整。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为3.85%。这是自央行7月调降5年期以上LPR10BP 后，连续两个月保持利率水平不变。相较于主要影响新发房贷利率的LPR， 增持（维持） 行业走势 存量房贷利率的调整影响范围可能更广泛。我们继续提示存量房贷利率可房地产开发沪深300 能即将调整，调降的空间根据目前新发及存量差距，我们判断约在50- 100bp，预计分批次调降概率大。此外，未来数月LPR也可能进一步调整。本周北京市委印发文件称，将优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。根据目前政策出台的节奏与力度看，我们认为目前能够预期的政策包括：房贷利率的进一步调整、核心城市进一步放松限购限贷、收储存量商品住房政策进一步推进、土地置换与盘活政策进一步落实等。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为6.9%，领先沪深300指数5.54个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。 新房：本周受中秋节影响，部分城市暂停公布成交情况，新房同环比有所走弱。本周30个城市新房成交面积为123.2万平方米，环比下降6.8%，同比下降54.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为30.5万方，环比 -23.9%，同比-61.6%；样本二线城市为54.6万方，环比1.9%，同比- 59.8%；样本三线城市为38.1万方，环比-1.2%，同比-31.6%。 二手房：受中秋节影响，本周13个样本城市二手房成交面积合计73.7万方，环比下降28.6%，同比下降40.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.2万方，环比-25.4%；样本二线城市为29.0万方，环 比-35.1%；样本三线城市为17.4万方，环比-20.6%。 信用债：本周（9.16-9.22）共发行房企信用债2只，环比减少7只；发行 规模共计15.00亿元，环比减少56.95亿元，总偿还量27.3亿元，环比减 少21.06亿元，净融资额为-12.3亿元，环比减少35.89亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（66.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（66.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（66.7%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 0% -8% -16% -24% -32% -40% 2023-092024-012024-052024-09 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-8月统计局数据点评：新房销售额同比-23.6%，开发投资额同比-10.2%》2024-09-192、《房地产开发：2024W37：本周新房成交同比- 35.9%，8月房价跌幅扩大》2024-09-15 3、《房地产开发：2024开发房企中报综述：行业承压整体亏损，头部国央企和极个别民企具备竞争优势》2024-09-14 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.9月LPR按兵不动，继续提示存量房贷利率可能即将调整3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况11 5.本周政策回顾12 6.投资建议14 图表目录 图表1：5年期以上LPR3 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表3：本周各交易日指数表现4 图表4：近52周地产板块表现4 图表5：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表6：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表7：本周重点房企涨跌幅排名5 图表8：本周重点房企涨幅前�个股（H股为港元）5 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表14：30城周度成交面积跟踪8 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额11 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表24：本周房企债券发行以期限划分11 图表25：本周房企融资汇总（9.16-9.22）11 图表26：地方性政策及消息（9.15-9.21）12 1.9月LPR按兵不动，继续提示存量房贷利率可能即将调整 9月LPR按兵不动，继续提示存量房贷利率可能即将调整。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为3.85%。 这是自央行7月调降5年期以上LPR10BP后，连续两个月保持利率水平不变。相较于主要影响新发房贷利率的LPR，存量房贷利率的调整影响范围可能更广泛。我们继续提示存量房贷利率可能即将调整，调降的空间根据目前新发及存量差距，我们判断约在50-100bp，预计分批次调降概率大。此外，未来数月LPR也可能进一步调整。本周北京市委印发文件称，将优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。根据目前政策出台的节奏与力度看，我们认为目前能够预期的政策包括：房贷利率的进一步调整、核心城市进一步放松限购限贷、收储存量商品住房政策进一步推进、土地置换与盘活政策进一步落实等。 图表1：5年期以上LPR 4.4% 4.3% 4.2% 4.1% 4.0% 3.9% 3.8% 3.7% 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 2023-08 2023-07 2023-06 2023-05 2023-04 2023-03 2023-02 2023-01 2022-12 2022-11 2022-10 2022-09 3.6% 5年期以上LPR（%） 3.85% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为6.9%，领先沪深300指数5.54个百分点，在31 个申万一级行业排名第1名。本周上涨个股共105支，较上周增长54支，下跌股数为 9支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为电子城、张江高科、中交地产、*ST松江、渝开发，涨幅分别为33.1%、19.3%、19.0%、18.5%、18.5%。跌幅前�为绵石投资、 *ST新城、中珠医疗、S*ST前锋、凤凰股份，跌幅分别为-4.1%、-3.4%、-2.4%、-1.7%、 -1.4%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨41支，较上周增长36支，涨幅位居前�的为融信中国、远洋集团、禹洲集团、美的置业、佳兆业，涨幅分别为32.4%、20.5%、16.7%、16.4%、16.0%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 8%6.86% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1% - -2% 房有家地色用产金电 属器 计煤商汽算炭贸车机零 售 社建建会筑筑服材装务料饰 非交银轻银通行工金运制 融输造 机传基石综械媒础油合设化石 备工化 纺公钢织用铁服事 饰业 通食美环信品容保饮护 料理 电电农国医子力林防药设牧军生 备渔工物 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：本周各交易日指数表现图表4：近52周地产板块表现 沪深300指数申万房地产行业指数 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 0.5 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600658.SH 电子城 33.1% 26.3% 3.29 4.38 600895.SH 张江高科 19.3% 12.4% 17.43 20.79 000736.SZ 中交地产 19.0% 12.1% 8.16 9.71 600225.SH *ST松江 18.5% 11.7% 1.51 1.79 000514.SZ 渝开发 18.5% 11.7% 3.13 3.71 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000609.SZ 绵石投资 -4.1% -10.9% 1.96 1.88 000809.SZ *ST新城 -3.4% -10.2% 2.07 2.00 600568.SH 中珠医疗 -2.4% -9.3% 1.25 1.22 600733.SH S*ST前锋 -1.7% -8.5% 6.57 6.46 600716.SH 凤凰股份 -1.4% -8.3% 2.81 2.77 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A 融远禹美佳金我雅世融中富绿滨建龙绿中万华金招绿龙荣保大新中越正华华旭华世建时中金中阳中泰佳中碧蓝信洋洲的兆地爱居茂创国力城江发湖景国科润地商地光盛利悦城国秀荣侨发辉夏联业代国科梁光南禾源国桂光 A 中集集置业集我乐集中金地中集国集中奥置商蛇控地发地城控海地地城股控幸行地中铁股控城建集集恒园发 国团团业 团家集团国茂产国团际团国园 地置口股产展产 股外产产 份股福 产国建份股 设团团大展 团集地 团产 发集控 展团股 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表8：本周重点房企涨幅前�个股（H股为港元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘