房地产开发2024W10：本周新房成交同比-58.1%，住建部部长对政策、防风险、新模式作出说明

政府工作报告重点提及防风险及新模式。3月5日，国务院总理李强作《政府工作报告》，对房地产及相关领域，主要从防范风险、构建新模式等两个角度部署今年工作。 住建部部长提到房地产调控自主权已给到城市，对严重资不抵债房企要破产或重组。住建部部长倪虹：（1）对于稳市场，提到城市政府要用好调控自主权，现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，因城施策优化房地产政策。我们认为，未来核心城市限贷、房贷利率、交易税费等政策有望进一步调整。（2）对于防风险，提到一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求；同时他强调，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。这与我们此前判断一致，即当前融资端支持更偏向于保项目，而非保主体。（3）促转型方面，要一手抓配售型保障性住房建设，一手抓租赁型保障性住房供给。预计将进一步完善“市场+保障”的住房供应体系。 住建部部长对“三大工程”、房地产发展新模式等也作出具体阐述。对稳步实施城市更新行动，就是要把握好今年政府工作的总基调，稳中求进，以进促稳，先立后破。对于新模式，在理念上要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系；在机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在实施上，一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造；二是下力气建设好房子。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.5%，落后沪深300指数4.72个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 新房：本周30个城市新房成交面积为149.2万平方米，环比下降37.2%，同比下降58.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为30.1万方，环比-18.8%，同比-53.7%；样本二线城市为78.3万方，环比-21.0%，同比-60.6%；样本三线城市为40.8万方，环比-59.8%，同比-55.9%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计98.3万方，环比增长7.6%，同比下降37.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.9万方，环比-2.5%；样本二线城市为46.1万方，环比10.9%；样本三线城市为20.3万方，环比18.9%。 信用债：本周（3.4-3.10）共发行房企信用债12只，环比增加3只；发行规模共计99.00亿元，环比增加3.01亿元，总偿还量135.97亿元，环比增加97.49亿元，净融资额为-36.97亿元，环比减少94.48亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份； H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等； 2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.政府工作报告重点提及防风险及新模式，住建部部长作出具体说明 政府工作报告重点提及防风险及新模式。3月5日，国务院总理李强作《政府工作报告》，对房地产及相关领域，主要从防范风险、构建新模式等两个角度部署今年工作。防范风险方面，报告提出“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。表述上整体承接2023年中央经济工作会议基调，重点强调了房地产行业本身及关联方面的风险，着墨较多。构建新模式方面，报告提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”，我们其认为核心在“三大工程”。 住建部部长提到房地产调控自主权已给到城市，对严重资不抵债房企要破产或重组。3月9日，民生主题记者会上，住建部部长倪虹对《政府工作报告》提出的要求作出具体说明。对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展方面，将聚焦稳市场、防风险、促转型三方面：（1）对于稳市场，倪虹提到城市政府要用好调控自主权，现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，因城施策优化房地产政策。我们认为，未来核心城市限贷、房贷利率、交易税费等政策有望进一步调整。（2）对于防风险，倪虹提到一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求，目前城市房地产融资协调机制正在加速推进；同时他强调，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。这与我们此前判断一致，即当前融资端支持更偏向于保项目，而非保主体。（3）促转型方面，要一手抓配售型保障性住房建设，一手抓租赁型保障性住房供给。预计将进一步完善“市场+保障”的住房供应体系。 住建部部长对“三大工程”、房地产发展新模式等也作出具体阐述。对稳步实施城市更新行动，就是要把握好今年政府工作的总基调，稳中求进，以进促稳，先立后破。民生工程方面，今年再改造5万个老旧小区；“里子”工程方面，老旧管网今年再改造10万公里以上；安全工程方面，要打造宜居、韧性、智慧城市。对于新模式，在理念上要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系；在机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在实施上，一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造；二是下力气建设好房子。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.5%，落后沪深300指数4.72个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。本周上涨个股共23支，较上周减少34支，下跌股数为98支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为东湖高新、皇庭国际、中润资源、新华联、高新发展，涨幅分别为27.8%、22.6%、19.9%、17.6%、16.4%。跌幅前五为同达创业、世纪星源、招商蛇口、金地集团、财信发展，跌幅分别为-16.8%、-9.8%、-8.8%、-8.7%、-8.2%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨2支，较上周减少3支，涨幅位居前二的为华夏幸福、融信中国，涨幅分别为0.7%、0.5%。跌幅前五为旭辉控股集团、滨江集团、碧桂园、美的置业、禹洲集团，跌幅分别为-13.4%、-11.4%、-11.1%、-11.0%、-10.0%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅前二个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表8：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为149.2万平方米，环比下降37.2%，同比下降58.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为30.1万方，环比-18.8%，同比-53.7%；样本二线城市为78.3万方，环比-21.0%，同比-60.6%；样本三线城市为40.8万方，环比-59.8%，同比-55.9%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 3月累计新房成交面积方面，样本30城共计180.7万方，同比-53.6%；一线城市为35.1万方，同比-48.0%；二线城市为98.0万方，同比-56.8%；三线城市为47.7万方，同比-49.9%。 从今年累计10周新房成交面积同比看，样本30城共计1641.9万方，同比-43.7%；一线城市为348.4万方，同比-39.2%；二线城市为798.9万方，同比-47.8%；三线城市为494.6万方，同比-38.9%。其中一线城市中，北京（-12.5%）、上海（-51.8%）、广州（-40.5%）、深圳（-31.9%）。二三线城市中大连（114.1%）、嘉兴（88.9%）等2城同比为正，南京（-73.4%）、惠州（-67.5%）、佛山（-60.9%）等总计24城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计98.3万方，环比增长7.6%，同比下降37.2%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.9万方，环比-2.5%；样本二线城市为46.1万方，环比10.9%；样本三线城市为20.3万方，环比18.9%。年初至今累计二手房成交面积为863.6万方，同比变动为-17.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为262.0万方，同比-17.4%；样本二线城市为419.6万方，同比-19.4%；样本三线城市为182.0万方，同比-15.0%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.4-3.10）共发行房企信用债12只，环比增加3只；发行规模共计99.00亿元，环比增加3.01亿元，总偿还量135.97亿元，环比增加97.49亿元，净融资额为-36.97亿元，环比减少94.48亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（39.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（79.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（49.0%）的债券为主。 融资成本方面，光明房地产3年期中期票据（+60bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升，建发房地产6年期中期票据（-49bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 图表24：本周房企融资汇总（3.4-3.10） 5.本周政策回顾 图表25：全国性政策及消息（3.3-3.9） 图表26：地方性政策及消息（3.3-3.9） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票： 1）开发：