全国新房销售同比再度转负，现房销售占比持续提升。2025H1，全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%；新建商品住宅销售面积3.8亿㎡，同比-4%，占比84%。现房销售表现明显好于期房，2025H1现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年最低点分别上升22和18个百分点；2025Q2期房和现房的销售面积同比分别为-12%和+13%。
土地成交和新开工均低位震荡，库存痛点仍是源头淤积。截至2025H1末，全国商品房待售面积7.7亿㎡，同比+4%；商品住宅待售面积4.1亿㎡，同比+7%。2025H1，土地出让规模仍在低位，新开工持续萎靡，竣工规模相对保持，但现房销售不断消耗已竣库存。
主要城市二手房成交占比持续创新高。2024年，全国住宅交易总额中二手占比为46%，较2021年最低点上升了16个百分点；20个主要城市新建住宅成交套数同比-18%，二手住宅成交套数同比+9%。2025H1趋势延续，二手住宅/新建住宅成交套数的平均比值为2.3，较2024年、2023年再度明显提升。
二手承接价格敏感刚需，新房更着眼于改善需求。截至2025年6月末，70城新建商品住宅价格指数较高点仅回落了11%，而二手住宅价格指数回落了18%。二手房边际挂牌价跌幅更大，截至2025年7月末，一线、二线、三线城市较高点分别回落了21%、33%、32%。二手套均成交面积和成交总价均明显低于新房20%。
高能级城市住宅用地成交占比提升，土拍溢价率冲高回落。2025H1，一线、二线、三线城市住宅用地成交建面占比分别为3%、29%、68%，成交总价占比分别为22%、49%、29%，较2019全年分别变动了+1、+2、-3个百分点，+13、+3、-17个百分点。高能级城市的楼面均价更高，2025H1，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为3.6、0.8、0.2万元/㎡。
国央企销售拿地领先，新竞争格局基本明确。2025年前7月销售额前12名中的其他8名可按股东背景分为国央企和民企及混合制两类。国央企如中国金茂、建发股份、越秀地产等保持较高投资强度，民企及混合制如绿城中国、滨江集团等稳扎稳打。
复盘地产股超额收益，博弈新一轮政策放松。地产股中期趋势看房价，短期波动看政策。2022年至今，地产股超额收益大致经历了8次较为明显的脉冲，大多来自政策面。需求端难提振，期待力度更大的“止跌回稳”新政。2025年8月8日，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步优化住房限购政策并加大住房公积金贷款支持力度。考虑到当前地产基本面转弱，房价持续下跌，地产股很难有趋势性行情，但北京新政或是新一轮放松的开始，意味着地产股的博弈窗口有望开启。个股端，推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家。
