房地产数据背后的地产基建图景（七）：地产基本面延续下行趋势，基建投资维持稳健增长

房地产：基本面各项指标均延续下行趋势，板块行情启动仍待销售复苏 1.销售：3月销量降幅略有收窄，但房价持续承压。首先，从交易量分析。 2024年1-3月，商品房销售面积22668万㎡，同比-19.4%，降幅较1-2月收窄了1.1个百分点，3月单月同比-18.3%；百强房企全口径销售额累计同比-49%，3月单月同比-47%。其次，从房价分析。2024年1-3月，商品房销售均价9421元/㎡，同比-10.2%，降幅较1-2月收窄了0.9个百分点，3月单月同比-9.3%。2024年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.7%，环比-0.3%；70个大中城市二手住宅销售价格同比-5.9%，环比-0.5%。房价上涨预期和居民收入预期难言理想的背景下，3月地产销售虽有季节性热度但并不高涨。楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。 2.投融资：地产开发投资降幅扩大，房企到位资金受销售拖累较大。首先，从投资端分析。2024年1-3月，房地产开发投资额为22082亿元，同比-9.5%，降幅较1-2月扩大了0.5个百分点，3月单月同比-10.1%；百强房企权益拿地额累计同比+15%，3月单月同比-11%；300城住宅用地成交建面累计同比-20%，3月单月同比-49%，当月成交溢价率6.2%，仍处于较低水平。其次，从融资端分析，2024年1-3月，房企到位资金25689亿元，同比-26.0%，降幅较1-2月扩大了1.9个百分点，3月单月同比-29.0%，主要受销售不景气的影响。此外，房企非银融资3月环比季节性改善，但同比仍弱。 3.开竣工：新开工降幅有所收窄，竣工降幅持续扩大。2024年1-3月，房屋新开工面积17283万㎡，同比-27.8%，降幅较1-2月收窄了1.9个百分点，3月单月同比-25.4%。2024年1-3月，房屋竣工面积15259万㎡，同比-20.7%，降幅较1-2月扩大了0.5个百分点，3月单月同比-21.7%。 基建：预计2024全年基建投资保持低速稳健增长 1.固定资产投资：2024年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）完成额10.0万亿元，同比增长4.5%，增速同比下降0.6pct，环比提升0.3pct。从投资主体看，2024年1-3月国有及国有控股投资累计同比增长7.8%，增速同比下降2.2pct，环比提升0.5pct，民间投资累计同比增长0.5%，增速同比下降0.1pct，环比提升0.1pct，整体来看，国有资产和民间资产投资信心不及2023年，但已有企稳迹象。 2.基建投资：2024年1-3月广义基建投资同比增长8.75%，增速同比下降2.1pct，环比下降0.2pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长6.5%，增速同比下降2.3pct，环比提升0.2pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长29.1%，增速同比提升6.8pct，环比提升3.8pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长7.9%，增速同比下降1.0pct，环比下降3.0pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增加0.3%，增速同比下降7.5pct，环比下降0.1pct。 3.项目开工与景气度：2024年1/2/3月全国开工项目总投资额分别为5.4/5.4/4.0万亿元，累计同比增速-42.1%/-41.1%/-34.7%，单月同比增速-42.1%/-40.1%/-6.6%，年初新开工强度明显弱于前两年，3月同比降幅有所收窄，推测节后复工强度弱，同时受到“12省暂停基建”等政府投资相关监管新政影响，全国新开工项目偏少,明显弱于前两年。2024开年以来专项债发行偏慢，国际工程稳健增长。 投资策略： 1.房地产：3月，商品房销售量价、开发投资额、竣工等指标的下行幅度基本符合我们此前判断，但新开工偏差仍然较大，原因在于小阳春期间房企仍在权衡将存量土储推盘变现的紧迫度。但目前已经看到新房价格的明显下跌，故我们坚持2024年新开工数据将改善的判断。我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳。个股端，核心推荐贝壳-W、绿城管理控股、龙湖集团、华润置地、华润万象生活。 2.基建：2024年1-3月全国固定资产投资增速4.5%，广义基建投资增速8.75%，其中能源/水利/交通投资增速分别为29.1%/7.9%/0.3%，开工项目投资额累计同比减少34.7%。整体来看，投资、景气度趋势变化平稳，国际工程增长可期。我们维持此前观点：一方面，今年开年基建投资在去年高基数的基础上保持稳健增长，对经济支撑作用仍然显著，考虑到超长期特别国债支撑基建资金增长，预计全年基建稳增长仍然是主基调；另一方面，开工项目投资额不及预期，新增专项债规模下降，全年实现3.9万亿元专项债的目标面临较大挑战，基建投资增长可持续性还有待验证。预计全年基建投资保持低速增长，重点推荐中国中铁、中国交建、中国铁建、中材国际。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。 房地产：基本面延续下行趋势 3月销量降幅略有收窄，但房价持续承压 首先，从交易量分析。 根据统计局公布数据，2024年1-3月，商品房销售额21355亿元，同比-27.6%，降幅较1-2月收窄了1.7个百分点；3月单月，商品房销售额10789亿元，同比-25.9%。2024年1-3月，商品房销售面积22668万㎡，同比-19.4%，降幅较1-2月收窄了1.1个百分点；3月单月，商品房销售面积11299万㎡，同比-18.3%。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-3月，百强房企全口径销售额8465亿元，累计同比-49%。2024年3月单月，百强房企销售额为3921亿元，同比-47%，创3月销售额的历史新低。与疫情前相比，百强房企3月销售额约为2019年同期的42%，自2023年11月以来首次回到40%以上，逐渐企稳回升。 Top20房企2024年3月单月销售同比及累计销售额同比均为负数，仅中海地产受益于上海豪宅项目中海·顺昌玖里的开盘取得单月同比-4.1%的最小跌幅。 图5：百强房企单月销售额及同比 图6：百强房企当年销售额累计同比 图7：百强房企历年3月销售额 图8：百强房企单月销售额相比2019同期 图9：Top20房企2024年3月单月销售额及累计同比 图10：Top20房企2024年1-3月累计销售额及累计同比 从城市维度看，新房市场，2024年1-3月，30城新建商品房成交面积为2050万㎡，累计同比-42%；3月单月，30城新建商品房成交面积为863万㎡，同比-47%。二手房市场，2024年1-3月，18城二手住宅成交套数为17.28万套，累计同比-22%；3月单月，18城二手住宅成交套数为7.31万套，同比-33%。 与疫情前相比，2024年3月，30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的58%，处于2022年以来的较低水平；而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的107%，成交量相对稳定。 图11：30城新建商品房单月成交面积及同比 图12：30城新建商品房当年累计成交面积同比 图13：18城二手住宅单月成交套数及同比 图14：18城二手住宅当年累计成交套数同比 图15：30城新建商品房单月成交面积相比2019同期 图16：18城二手住宅单月成交套数相比2019同期 其次，从房价分析。 根据统计局数据，2024年1-3月，商品房销售均价9421元/㎡，同比-10.2%，降幅较1-2月收窄了0.9个百分点；3月单月，商品房销售均价9548元/㎡，同比-9.3%。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024年新房价格面临更大压力。 图17：商品房销售均价累计同比 图18：商品房销售均价单月同比 从新房市场看，2024年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.7%，环比-0.3%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-1.5%、-2.0%、-3.4%，环比分别为-0.1%、-0.3%、-0.4%。从月度数据看，各能级城市新房价格同比降幅呈扩大趋势。 图19：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图20：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图21：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图22：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 从二手房市场看，2024年3月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-5.9%，环比-0.5%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-7.3%、-5.9%、-5.7%，环比分别-0.7%、-0.5%、-0.5%。从月度数据看，各能级城市二手房价格环比降幅继续收窄但仍明显大于新房，同比降幅难言企稳。 图23：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图24：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图25：各能级城市二手住宅销售价格同比 图26：各能级城市二手住宅销售价格环比 房价上涨预期和居民收入预期难言理想的背景下，3月地产销售虽有季节性热度但并不高涨。我们始终强调，楼市真实复苏是房地产板块行情出现的前提，单纯政策博弈难度较大。楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。 图27：城镇储户对未来房价预期 图28：城镇储户对未来收入信心及就业预期指数 开发投资降幅扩大，到位资金受销售拖累较大 首先，从投资端分析。 根据统计局数据，2024年3月，房地产开发景气指数为92.07，继续创历史新低，自2022年1月以来连续27个月低于100。2024年1-3月，房地产开发投资额为22082亿元，同比-9.5%，降幅较1-2月扩大了0.5个百分点；3月单月，房地产开发投资额10240亿元，同比-10.1%。 图29：房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”） 图30：房地产开发投资累计同比 图31：房地产开发投资单月同比 从房企维度看，根据中指研究院数据，2024年1-3月，百强房企权益拿地额2217亿元，累计同比+15%；3月单月，百强房企权益拿地额640亿元，同比-11%。 图32：百强房企单月拿地金额及同比 图33：百强房企当年累计拿地金额同比 从城市维度看，根据中指研究院数据，2024年1-3月，300城住宅用地成交建面2598万㎡，累计同比-20%；3月单月，300城住宅用地成交建面696万㎡，同比-49%；300城住宅用地成交楼面均价8137元/㎡，同比+22%；当月300城住宅用地成交溢价率6.2%，仍处于较低水平。 图34：300城住宅用地单月成交面积及同比 图35：300城住宅用地当年累计成交面积同比 图36：300城住宅用地单月成交楼面均价及同比 图37：300城住宅用地当月成交溢价率 其次，从融资端分析。 根据统计局数据，2024年1-3月，房企到位资金25689亿元，同比-26.0%，降幅较1-2月扩大了1.9个百分点；3月单月，房企到位资金9496亿元，同比-29.0%。 拆解房企资金来源，2024年1-3月，国内贷款4554亿元，同比-9.1%；定金及预收款7435亿元，同比-37.5%；个人按揭贷款3643亿元，同比-41.0%。可见房企资金压力主要受销售不景气的影响。 图38：房地产开发企业到位资金累计同比 图39：房地产开发企业到位资金单月同比 图40：房企到位资金中国内贷款和销售回款占比 图41：国内贷款拉动vs销售回款拉动 此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资3月环比季节性改善，但同比仍弱。 从单月值看，环比季节性改善。2024年3月，房企非银融资单月发行671亿