核心观点与关键数据
销售规模
- 2024年1-8月，商品房销售额同比下降23.6%，销售面积下降18.0%，8月单月销售额下降17.2%，销售面积下降12.6%。
- 销售额和销售面积降幅收窄，但相对2019年同期仍分别下降52%和49%，处于较低水平。
- 百强房企全口径销售额同比下降39%，8月单月下降28%，约为2019年同期的31%。
- 30城新建商品房成交面积同比下降32%，8月单月下降22%；18城二手住宅成交套数同比下降2%，8月单月增长13%。
- 二手房成交表现始终好于新房，8月二手住宅成交套数约为2019年同期的102%。
房价趋势
- 2024年8月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降5.7%，二手住宅销售价格同比下降8.6%，均较7月扩大0.4个百分点。
- 二手房价格同比跌幅和环比降幅均明显大于新房，房价难言企稳。
- 截至2024年9月初，14个核心城市二手房边际挂牌价同比平均跌幅为-11%，相对历史最高点平均跌幅为-24%。
- 居民预期房价上涨比例仅11.0%，预期房价下降比例升至23.2%，购房者观望情绪较重。
- 租金收益率和房价收入比显示，大部分主流城市房价水平趋于合理，居民购房负担有所减轻。
开发投资与土地市场
- 2024年1-8月，房地产开发投资额同比下降10.2%，8月单月下降10.2%。
- 百强房企权益拿地额同比下降40%，8月单月下降55%，仅相当于2020年同期的17%。
- 300城住宅用地成交建面同比下降31%，8月单月下降36%，仍处于历史同期最低水平；成交溢价率4.6%，处于低位。
- 国有土地使用权出让收入同比下降25%，8月单月下降42%，仅相当于2019年同期的46%，地方政府土地财政压力较大。
房企融资
- 2024年1-8月，房企到位资金同比下降20.2%，8月单月下降10.6%。
- 定金及预收款同比下降30.2%，个人按揭贷款同比下降35.8%，销售回款仍是主要拖累。
- 8月房企非银融资单月发行额环比增长51%，同比下降22%，降幅较上月收窄31个百分点。
- 1-8月房企非银融资累计发行额同比下降34%，各类融资均处于下降趋势。
新开工与竣工
- 2024年1-8月，房屋新开工面积同比下降22.5%，8月单月下降16.7%，单月新开工面积约为2019年同期的30%。
- 2024年1-8月，房屋竣工面积同比下降23.6%，8月单月下降36.6%，单月竣工面积约为2019年同期的70%。
- 竣工是滞后指标，未来下行趋势已注定。
研究结论与投资建议
- 8月地产基本面调整尚未结束，销售景气度仍然较低，房价跌幅持续扩大，“金九银十”可能重复一季度以价换量。
- 房价止跌前，基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。
- 当下基本面越弱，博弈重磅政策出台的预期越强，9月24日央行降存量房贷利率、统一首付比例政策效果若一般，博弈行情将持续。
- 个股推荐：贝壳-W、华润置地、中国海外宏洋集团。
风险提示
- 政策落地效果及后续推出强度不及预期。
- 外部环境变化等导致行业基本面超预期下行。
- 房企信用风险事件超预期冲击。
