数据背后的地产基建图景（四）：地产基本面仍较弱，看好基建投资增速年内企稳

房地产：基本面表现仍较弱，期待年底政策发力 1.销售：从交易量看，累计降幅持续扩大。2023年1-10月，商品房销售额同比-4.9%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；销售面积同比-7.8%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点。10月单月，销售额同比-8%，降幅较9月收窄了6个百分点；而销售面积同比-11%，降幅较9月扩大了0.8个百分点。 从价格分析，2023年1-10月，商品房销售均价同比+3.1%，与1-9月持平； 10月单月，销售均价环比+3.6%，同比+3.2%。截至目前出台的地产政策效果持续性欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。 2.投融资：开发投资和到位资金降幅均扩大。2023年1-10月，房地产开发投资同比-9.3%，降幅较1-9月扩大了0.2个百分点；10月单月，开发投资环比-17%，同比-11.3%，降幅与9月持平。10月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱。房企资金压力仍较大，2023年1-10月，房企到位资金同比-13.8%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；10月单月，到位资金环比-15%，同比-17%，降幅较9月收窄了1.1个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款和非银融资延续弱势，始终未能起到正向拉动作用。 3.开竣工：新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄。根据统计局数据，2023年1-10月，房屋新开工面积同比-23.2%，降幅较1-9月收窄了0.2个百分点；竣工面积同比+19.0%，较1-9月收窄了0.8个百分点。10月单月，房屋新开工面积环比-14%，同比-21.1%，降幅较9月扩大了6.5个百分点；竣工面积环比+30%，同比+13.3%，较9月收窄了12.1个百分点。 基建：景气边际回暖，全年投资增速企稳可期 1.固定资产投资：1-10月全国固定资产投资完成额41.9万亿元，同比增长2.9%，基建投资及制造业投资支撑固定资产投资稳步增长。从投资主体看，1-10月国有及国有控股投资累计同比增长6.7%，增速收窄0.5pct，民间投资自5月起累计同比增速转负，截至9月累计同比减少0.5%。从资金来源看，1-10月国家预算内资金同比增长13.9%，国内贷款同比增长4.3%，自筹资金同比增长0.1%，债券同比增长2.1%，其余资金来源均同比减少。 2.基建投资：1-10月广义基建投资同比增长8.27%，增幅缩小0.37pct，狭义基建投资同比增长5.9%，增幅收窄0.3pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长25%，增速持稳，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长11.1%，增幅收窄0.5pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增速由正转负，同比减少0.8%，降幅扩大0.7pct。 3.项目开工与景气度：10月开工项目投资额同比正增长110%，考虑到今年10月增发万亿国债（计划5000亿元年内发行完毕），2022年11月和12月开工投资额合计同比-11.3%也是相对低基数，因此年底项目开工投资额有望继续保持高增长。景气度于10月份环比回落。 投资策略： 1.房地产：10月份房地产基本面表现仍较弱，但我们相信，在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，此外，低基数效应将驱动销售同比的改善。 如此，地产板块应会在年底迎来数据与政策的共振，建议积极布局。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展。 2.基建：2023年1-10月基建投资及制造业投资支撑固定资产投资完成额稳步增长，基建投资增速主要依赖能源投资和交通投资，三季度以来专项债发行提速，国际工程新签稳健，PMI边际回落。受专项债发行偏慢、项目开工落地不及预期的影响，基建增速自年初开始逐月下滑。当前经济增长压力仍然较大，财政发力必要性持续提升，万亿国债和提前批专项债在年末将为基础设施建设带来增量资金，年内基建投资增速企稳可期。重点推荐中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国交建。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。 房地产：基本面表现较弱，拐点尚未出现 商品房销售累计降幅扩大，潜在购房者观望情绪仍较重 首先，从交易量看，根据统计局数据，2023年1-10月，商品房销售额为97161亿元，同比-4.9%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；商品房销售面积为92579万㎡，同比-7.8%，降幅较1-9月也扩大0.3个百分点。10月单月，商品房销售额8091亿元，环比-26%，同比-8.1%，降幅较9月收窄了6个百分点；销售面积7773万㎡，环比-28%，同比-11.0%，降幅较9月扩大了0.8个百分点。截至目前，出台的地产政策效果持续性欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：商品房销售额单月同比 图4：商品房销售面积单月同比 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，10月百强房企销售额累计降幅持续扩大，且结构性差异明显。2023年1-10月，百强房企累计全口径销售额51003亿元，同比-14%，降幅较1-9月扩大了2个百分点。其中，在可比口径下未出险房企合计销售额累计同比为-2%，而已出险房企为-44%。10月单月，百强房企销售额4437亿元，环比+0.4%，单月同比-28%，降幅较9月收窄2个百分点，略有改善。Top20房企1-10月销售累计同比均较1-9月下滑。普遍来看，国央企的累计销售额同比表现相对于混合制房企及民营房企明显较好。 图5：百强房企单月销售额及当年累计同比 图6：百强房企单月销售额同比 图7：Top20房企2023年1-10月累计销售额及累计同比 从城市维度看，10月30城商品房成交面积同比降幅显著收窄，且高能级城市表现更好。2023年1-10月，30城商品房累计成交面积为11235万㎡，同比-7.6%，降幅较1-9月收窄了0.5个百分点。其中，一线、二线、三线城市的商品房累计成交面积同比分别为+2%、-9%、-14%。10月单月，30城商品房成交面积1020万㎡，环比+4%，单月同比-2%，降幅较9月足足收窄20个百分点。 图8：30城商品房单月成交面积及当年累计同比 图9：30城商品房单月成交面积同比 其次，从房价分析。根据统计局数据，2023年1-10月，商品房销售均价为10495元/㎡，同比3.1%，与1-9月持平；2023年10月单月，商品房销售均价为10408元/㎡，环比+3.6%，同比+3.2%。但各能级城市间的分化较大，新房与二手房市场也呈现不同趋势。 图10：商品房销售均价累计同比 图11：商品房销售均价单月同比 从新房市场看，2023年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-0.6%，环比-0.4%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别+0.4%、+0.3%、-1.5%，环比分别为-0.3%、-0.2%、-0.5%，涨跌分化明显。 图12：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图13：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图14：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图15：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 从二手房市场看，2023年10月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-3.4%，环比-0.6%，降幅均在扩大；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-1.9%、-3.3%、-3.6%，降幅均扩大且明显弱于新房表现，环比分别-0.8%、-0.5%、-0.6%，一线城市回落，再次回归价格下行的行列。 图16：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图17：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图18：各能级城市二手住宅销售价格同比 图19：各能级城市二手住宅销售价格环比 开发投资降幅扩大，房企资金压力较大 根据统计局数据，2023年1-10月，房地产开发投资为95922亿元，同比-9.3%，降幅较1-9月扩大0.2个百分点。2023年10月单月，房地产开发投资8653亿元，环比-17%，同比-11.3%，降幅与9月持平。 图20：房地产开发投资累计同比 图21：房地产开发投资单月同比 10月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱。 从房企维度看，根据中指研究院发布的房企拿地百强榜单，2023年1-10月，百强房企权益拿地额10107亿元，同比-10%，较1-9月收窄8个百分点。2023年10月单月，百强房企拿地额1508亿元，环比+112%，同比+101%，而9月同比仅为-57%。土地市场的靓眼表现主要受热点城市土地供应节奏以及去年同期基数的影响，10月北京、上海、南京、广州等城市均有高总价地块出让，且头部央国企积极拿地。实际百强房企拿地额1-10月累计同比与1-8月基本持平。 图22：百强房企单月拿地金额及当年累计同比 图23：百强房企单月拿地金额同比 从城市维度看，根据中指研究院数据，2023年1-10月，300城住宅用地成交建面为25964万㎡，同比-35%，降幅较1-9月扩大2个百分点。2023年10月，300城住宅用地单月成交建面3428万㎡，环比+21%，同比-46%，成交规模仍处于历年较低水平；当月300城住宅用地成交溢价率3.7%，继续走低。 图24：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图25：300城住宅用地单月成交面积同比 房企拿地意愿不强与资金压力强相关。根据统计局数据，2023年1-10月，房企到位资金107345亿元，同比-13.8%，降幅较1-9月扩大0.3个百分点。2023年10月单月，房企到位资金9278亿元，环比-15%，同比-17%，降幅较9月收窄了1.1个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款占比持平但也较为疲软，始终未能起到正向拉动作用。 图26：房地产开发企业到位资金累计同比 图27：房地产开发企业到位资金单月同比 图28：国内贷款占比vs销售回款占比 图29：国内贷款拉动vs销售回款拉动 此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资延续弱势。 从单月数据看，房企非银融资额同环比仍较弱。2023年10月，房企非银融资单月发行276亿元，环比-21%，单月同比-50%，较9月同比收窄了3pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS单月发行占总额比重分别为54%、12%、0%、33%，分别较9月变动了+3pct、+10pct、-2pct、-11pct。 从累计数据看，房企非银融资额同比降幅扩大。2023年1-10月，房企非银融资累计发行5952亿元，累计同比-21%，降幅较1-9月扩大了2.3pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS累计发行同比分别为-10%、-12%、-71%、-23%，分别较1-9月变动了-4pct、+17pct、-1pct、-3pct。 图30：房企非银融资单月发行总额及同环比 图31：房企非银融资单月发行额的类别构成 图32：房企非银融资发行总额当年累计同比 图33：分类别房企非银融资发行额累计同比 新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄 根据统计局数据，2023年1-10月，房屋新开工面积79177万㎡，同比-23.2%，降幅较1-9月收窄0.2个百分点；竣工面积55151万㎡，同比+19.0%，较1-9月收窄了0.8个百分点。2023年10月单月，房屋新开工面积7054万㎡，环比-14%，同比-21.1%，降幅较9月扩大了6.5个百分点；竣工面积6446万㎡，环比+30%，同比+13.3%，较9月收窄了12.1个百分点。 图34：新开工面积累计同比 图35：竣工面积累计同比 图36：新开工面积单月同比 图37：竣工面积单月同比 基建：景气边际回落，基建投资增速年底企稳可期 基建投资