数据背后的地产基建图景（三）：地产基本面拐点尚未出现，基建投资增速企稳可期

房地产：基本面表现较弱，拐点尚未出现 1.销售：从交易量看，累计降幅持续扩大但单月降幅收窄。2023年1-9月，商品房销售额同比-4.6%，降幅较1-8月扩大1.4个百分点；销售面积同比-7.5%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点。9月单月，销售额同比-14%，降幅较8月收窄3个百分点；销售面积同比-10%，降幅较8月收窄2个百分点。 从价格分析，2023年1-9月，商品房销售均价同比+3.1%，较1-8月收窄了1个百分点；2023年9月单月，销售均价环比-3.7%，同比-3.8%，表现较弱。 虽然9月出台了多个重磅政策，但效果欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。 2.投融资：2023年1-9月，房地产开发投资为87269亿元，同比-9.1%，降幅较1-8月扩大0.3个百分点。土地市场持续冷淡，拿地主力仍是国央企，300城住宅用地成交规模还在历史低位。房企拿地意愿不强，与资金压力强相关。2023年1-9月，房企到位资金98067亿元，同比-13.5%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点；拆解房企资金来源，销售持续趋弱，回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款和非银融资也较疲软，始终未能起到正向拉动作用。 3.开竣工：根据统计局数据，2023年1-9月，房屋新开工面积72123万㎡，同比-23.4%，仍较疲软，但降幅较1-8月收窄1.0个百分点，略有改善；而竣工面积48705万㎡，同比+19.8%，较1-8月提升0.6个百分点，表现依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。 基建： 1.固定资产投资：1-9月全国固定资产投资完成额37.5万亿元，同比增长3.1%，基建投资及制造业投资支撑固定资产投资稳步增长。从投资主体看，1-9月国有及国有控股投资累计同比增长7.2%，增速收窄0.2pct，民间投资自5月起累计同比增速转负，截至9月累计同比减少0.6%。从资金来源看，1-9月国家预算内资金同比增长16.5%，国内贷款同比增长4.4%，其余资金来源均同比减少。 2.基建投资：1-9月广义基建投资同比增长8.64%，增幅缩小0.32pct，狭义基建投资同比增长6.2%，增幅收窄0.2pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长25%，增幅收窄1.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长11.6%，增幅收窄0.3pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增速由正转负，同比减少0.1%，增幅收窄0.5pct。 3.专项债与项目开工：三季度专项债发行明显提速，7-9月全国新增专项债11478亿元，单月新增规模分别同比+220%/+1052%/+1381%，2023年前三季度累计新增专项债34486亿元，同比-2.7%，完成全年新增额度目标的90.8%。 9月开工项目投资额保持环比正增长15.6%，整体看来项目新开工节奏偏慢，下游投资需求相对疲软。 4.景气度与国际工程：景气度于三季度筑底回升，7-9月份建筑业PMI分别为51.2/53.8/56.2；1-9月建筑业累计新签合同额23.4万亿元，同比增长0.01%；对外承包工程新签合同额及完成营业额稳步增长，1-8月对外承包工程新签合同额8633.4亿元，同比增长2%，其中在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额7253.5亿元人民币，同比增长5.6%。 投资策略： 1.房地产：9月出台多项放松政策后，楼市表现不及预期，基本面拐点尚未出现。但在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调，核心是让刚需上车。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是3年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善。如此，地产板块在Q4将迎来数据与政策的共振，建议积极布局。 在个股选择上，核心推荐贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展。 2.基建：2023年前三季度基建投资及制造业投资支撑固定资产投资完成额稳步增长，基建投资增速主要依赖能源投资和交通投资，三季度以来专项债发行提速，建筑行业PMI触底回升，国际工程新签稳健。今年以来，受专项债发行偏慢，项目开工落地不及预期的影响，基建增速自年初开始逐月下滑，9月新开工增速虽略不及预期，但仍延续环比正增长，预计后续基建投资增速仍有小幅下行压力，全年企稳可期。考虑近期建筑板块持续回调，估值吸引力提升，重点推荐中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国交建。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。 房地产：基本面表现较弱，拐点尚未出现 销售单月降幅收窄但累计降幅持续扩大 首先，从交易量看。根据统计局数据，2023年1-9月，商品房销售额89070亿元，同比-4.6%，降幅较1-8月扩大了1.4个百分点；商品房销售面积为84806万㎡，同比-7.5%，降幅较1-8月扩大了0.4个百分点。2023年9月单月，商品房销售额10912亿元，环比+42%，同比-14%，降幅较8月收窄了3个百分点；销售面积10857万㎡，环比+47%，同比-10%，降幅较8月收窄了2个百分点。由于统计局发布时间为10月中旬，滞后于第三方数据，市场已有充足预期。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，百强房企销售额累计降幅扩大，但环比改善、单月降幅收窄。2023年1-9月，百强房企累计全口径销售额46567亿元，同比-12%，降幅较1-8月扩大了2个百分点。2023年9月单月，百强房企全口径销售额3775亿元，环比+17%，单月同比-30%，降幅较8月收窄了8个百分点。Top20房企9月销售额环比改善但同比仍低迷，其中80%房企销售额环比为正，但仅有25%单月同比为正。 图5：百强房企单月销售额及当年累计同比 图6：百强房企单月销售额同比 图7：Top20房企2023年1-9月累计销售额及累计同比 从城市维度看，9月30城商品房成交面积虽环比改善，但同比降幅均扩大。 2023年1-9月，30城商品房累计成交面积为10186万㎡，同比-8%，降幅较1-8月扩大了2个百分点。2023年9月单月，30城商品房成交面积956万㎡，环比+2%，单月同比-25%，降幅较8月扩大了3个百分点。 图8：30城商品房单月成交面积及当年累计同比 图9：30城商品房单月成交面积同比 其次，从房价分析。根据统计局数据，2023年1-9月，商品房销售均价为10503元/㎡，同比3.1%，涨幅较1-8月收窄了1个百分点；2023年9月单月，商品房销售均价为10050元/㎡，环比-3.7%，同比-3.8%，表现较弱。但各能级城市分化较大，新房与二手房市场也呈现不同趋势。 图10：商品房销售均价累计同比 图11：商品房销售均价单月同比 从新房市场看，2023年9月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-0.6%，环比-0.3%，降幅企稳；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别+0.7%、+0.2%、-1.4%，环比分别为0.0%、-0.3%、-0.3%，涨跌分化明显。 图12：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图13：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图14：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图15：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 从二手房市场看，2023年9月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-3.2%，环比-0.5%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-1.4%、-3.2%、-3.5%，均明显弱于新房表现，环比分别+0.2%、-0.5%、-0.5%，一线城市明显回暖。 图16：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图17：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图18：各能级城市二手住宅销售价格同比 图19：各能级城市二手住宅销售价格环比 虽然9月出台了一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等重磅政策，但截至目前效果欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。 鉴于当前销售依旧低迷而高层扶持房地产的决心毋庸置疑，后续政策有望进一步放松，叠加低基数效应，我们认为Q4销售同比将明显提振。 图20：全国商品房季度销售面积相比2019年同期 图21：30城商品房季度成交面积相比2019年同期 开发投资降幅扩大，房企资金压力较大、拿地意愿不强 根据统计局数据，2023年1-9月，房地产开发投资为87269亿元，同比-9.1%，降幅较1-8月扩大0.3个百分点。房企拿地意愿不强，土地市场持续冷淡，拿地主力仍是国央企，300城住宅用地成交规模还在历史低位。 图22：房地产开发投资累计同比 图23：房地产开发投资单月同比 从房企维度看，根据中指研究院发布的房企拿地百强榜单，2023年1-9月，百强房企权益拿地总额8599亿元，同比-17.9%，降幅较1-8月扩大7个百分点。 2023年9月单月，百强房企拿地金额711亿元，环比-25%，同比-57%，一方面销售低迷影响房企资金和拿地意愿，另一方面热点城市土地供应节奏和去年9月高基数也有影响。拿地主力仍然是国央企，保利发展、华润置地、中海地产1-9月权益拿地金额位居前三。 图24：百强房企单月拿地金额及当年累计同比 图25：百强房企单月拿地金额同比 从城市维度看，根据中指研究院数据，2023年1-9月，300城住宅用地成交建面为22368万㎡，同比-33%，降幅较1-8月扩大3个百分点。2023年9月，300城住宅用地单月成交建面2670万㎡，环比-15%，同比-50%，成交规模仍处于历年较低水平；当月300城住宅用地成交溢价率4.5%，维持低位。 图26：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图27：300城住宅用地单月成交面积同比 房企拿地意愿不强，与资金压力强相关。根据统计局数据，2023年1-9月，房企到位资金98067亿元，同比-13.5%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点；而国内贷款累计降幅略有收窄。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款占比持平但也较为疲软，始终未能起到正向拉动作用。 图28：房地产开发企业到位资金累计同比 图29：房地产开发企业国内贷款累计同比 图30：国内贷款占比vs销售回款占比 图31：国内贷款拉动vs销售回款拉动 此外，根据中指院数据跟踪，房企非银融资也较疲软。 从累计数据看，房企非银融资额同比降幅扩大。2023年1-9月，房企非银融资累计发行5676亿元，累计同比-19%，降幅较1-8月扩大了4.1pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS累计发行同比分别为-6.6%、-28%、-70%、-20%，分别较1-8月变动了-5pct、+4pct、-1pct、-5pct。 从单月数据看，房企非银融资同环比均下降。2023年9月，房企非银融资单月发行349亿元，环比-50%，单月同比-53%，较8月同比减少了71pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS单月发行占总额比重分别为51%、3%、2%、44%，分别较8月变动-15pct、-1pct、0pct、+16pct，单月发行额环比均明显下滑。 图32：房企非银融资发行总额当年累计同比 图33：分类别房企非银融资发行额累计同比 图34：房企非银融资单月发行总额及同环比 图35：房企非银融资单月发行额的类别构成 新开工降幅虽略有收窄但仍疲软，竣工表现依旧强劲 根据统计局数据，2023年1-9月，房屋新开工面积72123万㎡，同比-23.4%，仍较疲软，但降幅较1-8月收窄1.0个百分点，略有改善；竣工面积48705万㎡，同比+19.8%，较1-8月提升0.6个百分点，表现依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判