房地产行业数据背后的地产基建图景（二）：地产基本面边际修复且竣工表现靓眼，基建投资开年迎高增

房地产：基本面边际修复，竣工表现靓眼 1.销售：2023年1-2月，商品房销售额同比-0.1%，降幅较2022全年收窄26.7个百分点；销售面积同比-3.6%，降幅较2022全年收窄20.7个百分点； 销售均价10209元/㎡，较2022全年均价+4.0%。销售修复主要是随着疫情扰动减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者信心逐步重筑。 2.投融资：2023年1-2月，房地产开发投资完成额同比-5.7%，降幅较2022全年收窄4.2个百分点；房企到位资金同比-15.2%，降幅较2022全年收窄10.8个百分点。销售回款对到位资金的拖累减轻，房企国内贷款、非银融资额同比降幅均较2022年收窄。在高层有效防范化解优质头部房企风险、促进房地产业平稳发展的持续表态和政策帮扶下，房企投融资数据边际改善。 3.开竣工：2023年1-2月，房屋新开工面积同比-9.4%，降幅较2022全年收窄30.0个百分点；竣工面积同比+8.0%回正，较2022全年回升23.0个百分点。我们认为，在销售回暖和政策呵护下房企资金压力缓释，开竣工数据修复。而在疫情扰动减弱后，“保交楼”工作继续推进，迟滞竣工回补。 基建：基建投资开年迎高增，关注细分领域需求增长 1.从总体看：固投稳增5.5%，基建投资开年增9%，开复工提速。2023年1-2月，全国固定资产投资（不含农户）完成额5.4万亿元，同增5.5%，广义基建投资完成额约1.4万亿元，同增12.2%，狭义基建投资完成额约1.1万亿元，同增9.0%；2023年1月份/2月份全国开工项目总投资额分别为9.4/9.1万亿元，累计同比增长93%/14.2%。 2.细分领域：交运仓储投资保持9%高增，铁路投资同比高增17.8%，建设空间可期，到2035年，国家综合立体交通网实体线网总规模合计约70万公里，其中铁路/公路/高等级航道分别约20/46/2.5万公里。水利、公共设施投资增速平稳，公共设施管理高增长，财政支持力度大，项目储备充足。 投资策略： 1.房地产：相比2022年，2023年开年销售降幅收窄、竣工明显回暖、房企融资也逐渐修复，高层对地产风险纾解工作持续关注，地方因地制宜放松政策频出。虽然销售复苏的持续性有待观察，但竣工回补的确定性毋庸置疑，我们维持竣工确定性强于销售的判断。个股方面，看好销售增速高的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产。 2.基建：2023开年基建投资维持高增，预计全年基建投资增速保持7%-9%高增长；水利、能源、交通等细分领域延续2022年高增态势，城市综合开发、生态环境修复等将创造新的基础设施建设需求，基建投资增长具备可持续性。今年适逢“一带一路”十周年与第三届峰会举办，叠加“国企改革”与“中特估值”强概念，重点推荐涉海外业务的低估值央企基建龙头中国中铁、中国建筑、中国铁建、中国交建。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期。 房地产：基本面边际修复，竣工表现靓眼 销售降幅收窄房价企稳，购房者的信心逐步重筑 从交易量看，根据统计局数据，2023年1-2月，全国商品房销售额15449亿元，同比-0.1%，降幅较2022年12月收窄27.6个百分点，较2022全年收窄26.7个百分点；商品房销售面积15133万平方米，同比-3.6%，降幅较2022年12月收窄27.9个百分点，较2022全年收窄20.7个百分点。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 根据克而瑞百强房企销售榜单，2023年2月单月，百强房企全口径销售额5184亿元，单月同比+11.8%，自2021年6月以后时隔20个月重新回正。2023年1-2月，百强房企累计全口径销售额9179亿元，同比-12.5%，较上期降幅收窄19.3个百分点。从房企维度看，仍是去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好，其中国央企占比较高。 图5：百强房企单月销售额及当年累计同比 图6：百强房企单月销售额同比 图7：Top20房企2023年1-2月累计销售额及累计同比 从房价维度看，根据统计局数据，2023年1-2月，商品房销售均价10209元/㎡，环比2022年12月+1.6%，较2022全年均价+4.0%。2023年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-1.9%，环比+0.3%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别+1.7%、-0.7%、-3.3%，环比分别+0.2%、+0.4%、+0.3%，三线城市环比近一年半以来首次回正。而70个大中城市二手住宅销售价格同比-3.4%，环比+0.1%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别+1.0%、-2.9%、-4.4%，环比分别+0.7%、+0.1%、0.0%，二三线城市环比近一年半以来首次回正。 我们认为，销售修复主要是随着疫情扰动减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心逐步重筑。 图8：商品房销售均价累计同比 图9：商品房销售均价单月同比 图10：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图11：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图12：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图13：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 图14：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图15：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图16：各能级城市二手住宅销售价格同比 图17：各能级城市二手住宅销售价格环比 房企投融资数据边际改善，开发投资额和到位资金降幅均收窄 根据统计局数据，2023年1-2月，房地产开发投资完成额为13669亿元，同比-5.7%，降幅较2022年12月收窄6.5个百分点，较2022全年收窄4.2个百分点。 根据中指院数据，2023年2月，300城住宅用地单月成交建面为1421万㎡，单月同比+4.6%，环比+4.8%；当月成交溢价率6.0%，时隔近1年重新攀升至5%以上。 2023年截至2月28日，300城住宅用地成交建面为2776万㎡，累计同比-36%。 土地市场的热度提振主要受益于地块供应质量的提升，但城市间的分化依然明显。 图18：房地产开发投资累计同比 图19：房地产开发投资单月同比 图20：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图21：300城住宅用地当月成交溢价率 根据统计局数据，2023年1-2月，房企到位资金为21331亿元，同比-15.2%，降幅较2022年12月收窄13.6个百分点，较2022全年收窄10.8个百分点。拆解房企资金来源，其中销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比在提升，且对到位资金的拖累减轻。2023年1-2月，国内贷款同比-15%，降幅较2022年12月扩大9.5个百分点，但较2022全年收窄10.4个百分点。 图22：房地产开发企业到位资金累计同比 图23：房地产开发企业到位资金单月同比 图24：国内贷款占比vs销售回款占比 图25：国内贷款拉动vs销售回款拉动 图26：国内贷款累计同比 图27：国内贷款单月同比 根据中指院数据跟踪，房企非银融资额同比降幅收窄。从单月数据看，2023年2月，房企非银融资单月发行总额448亿元，单月同比-3%，较上月降幅收窄31个百分点，环比-12%，较上月降幅收窄11个百分点；其中，信用债、海外债、信托、ABS占比为74%、5%、9%、13%，分别较上月变动+16pct、-9pct、+6pct、-13pct。 从累计数据看，2023年1-2月，房企非银融资累计发行总额957亿元，累计同比-22.5%，较上期降幅收窄12个百分点；其中，信用债、海外债、信托、ABS累计同比分别为+7.3%、-21%、-70%、-48%。 在高层坚定有效防范化解优质头部房企风险、促进房地产业平稳发展的持续表态和政策帮扶下，房企投融资数据边际改善。 图28：房企非银融资发行总额当年累计同比 图29：分类别房企非银融资发行额累计同比 图30：房企非银融资单月发行总额及同环比 图31：房企非银融资单月发行额的类别构成 开竣工数据修复，竣工回补确定性极强 根据统计局数据，2023年1-2月，房屋新开工面积13567万平方米，同比-9.4%，降幅较2022年12月收窄34.9个百分点，较2022全年收窄30.0个百分点；竣工面积13178万平方米，同比+8.0%，较2022年12月回升14.6个百分点，较2022全年回升23.0个百分点。 我们认为，在销售回暖和政策呵护下房企资金压力缓释，开竣工数据修复。而在疫情扰动减弱后，“保交楼”工作继续推进，迟滞竣工回补，我们维持竣工端确定性高于开工端和销售端的判断。 图32：新开工面积累计同比 图33：新开工面积单月同比 图34：竣工面积累计同比 图35：竣工面积单月同比 基建：基建投资开年迎高增，关注细分领域需求增长 固投稳增5.5%，基建投资开年增9%，开复工提速 固定资产投资稳步增长5.5%，民间投资持续低迷。2023年1-2月，全国固定资产投资（不含农户）完成额5.4万亿元，同比增长5.5%，2022全年累计同比增长5.1%。从投资主体看，国有控股投资加速，1-2月同比增长10.5%，较2022全年多增0.4pct，民间投资1-2月同比增长0.8%，民间资本投资信心仍然不足。 制造业降速，房地产边际企稳回升，基建投资持续加快。1-2月房地产开发投资同比下降5.7%，降幅较2022全年收窄4.3个百分点，制造业投资同比增长8.1%，增幅较2022全年收窄1.0个百分点，对固定资产投资增速产生拖累。广义基建投资同比增长12.2%，增速较2022全年扩大0.7个百分点，广义基建增速自2022年第二季度开始保持提速态势，对固定资产投资增长发挥重要支撑作用。 图36：固定资产投资完成额累计值及同比增速 图37：固定资产投资完成额构成（单位：%） 图38：固定资产投资资金来源累计同比（单位：%） 图39：固定资产投资“三大项”同比增速（单位：%） 图40：固定资产投资完成额：单月值及增速（单位：亿元，%） 开工方面，1-2月开工高增，延续22年开工前置特征。根据Mysteel数据，2023年1月份/2月份全国开工项目总投资额分别为9.4/9.1万亿元，累计同比增长93%/14.2%。2022全年全国开工项目总投资额为54.3万亿元，同比增长7.0%，其中前三季度开工项目总投资额46.3万亿元，同比增长14.5%，四季度进入新一轮项目谋划申报期，开工有所放缓，实现开工投资额8.0万亿元，同比下降22.2%。 图41：非制造业PMI:建筑业 图42：开工小时数:小松挖掘机当月值及同比 图43：2021年以来月度重大项目开工投资额（单位：亿元） 图44：2022、2023年开工项目投资额累计同比增速 广义基建高增长，能源投资再加速。2023年1-2月广义基建投资约1.4万亿元，同比增长12.2%，狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）累计完成约1.1万亿元，同比增长9.0%。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长25.4%，2022年全年增19.3%，2023开年能源投资再加速，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长9.2%，水利、环境和公共设施管理业投资同比增长9.8%。 图45：广义/狭义基建投资增速（单位：%） 图46：分领域基建投资增速（单位：%） 交通领域投资支撑明显，建设空间仍在 交运仓储投资保持9%高增，铁路投资同比高增17.8%。2023年1-2月，交通运输、仓储、邮政业投资完成5242亿元，同比增长9.2%，与2022全年增速持平。其中道路运输业投资完成3668亿元，同比增长5.9%，较2022全年多增2.2pct，铁路运输业完成投资64