房地产行业数据背后的地产基建图景(一)：地产全年表现羸弱但单月修复，基建投资持续提速

证券研究报告|2023年01月17日 核心观点行业研究·行业专题 房地产：全年基本面羸弱但单月修复 1.销售：2022全年表现羸弱，商品房销售额累计为13.3万亿元，同比 -26.7%；销售面积累计为13.6亿㎡，同比-24.3%；销售均价9814元/㎡，同比-3.2%。12月虽然多地疫情感染蔓延，案场开放受到冲击，但销售同比降幅有所收窄。我们认为，随着疫情影响减弱以及经济活动恢复常态，各类地产需求激活政策出台，购房者的信心也会逐步重筑。 2.投融资：开发投资持续低迷但单月降幅收窄，2022全年房地产开发投资完成额累计同比-10.0%；12月单月同比-12.2%，降幅收窄了7.7个百分点。到位资金单月降幅收窄，房企贷款及信用债融资修复，2022全年房企到位资金累计同比-25.9%；12月单月同比-28.7%，降幅较前值收窄6.7个百分点。 3.开竣工：新开工受销售低迷的压制仍较大，2022全年累计同比-39.4%；12月单月同比-44.3%，降幅较前值收窄6.5个百分点。竣工由于房企资金紧张而迟滞，但年底修复明显，2022全年累计同比-15.0%，较1-11月降幅收窄4个百分点；12月单月同比-6.6%，降幅较前值收窄13.7个百分点。 基建：基建投资持续提速 1.基建投资图景：固投稳步增长，“基建稳增长”成效显著。2022全年，全国固定资产投资（不含农户）完成额同比增长5.1%，广义基建投资全年同比增长11.5%，对固定资产投资增长发挥重要支撑作用。分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长19.1%，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长9.1%，水利、环境和公共设施管理业投资同比增长10.3%。 2.重点领域展望：水利工程领域财政支持力度大，项目储备充足，有望迎来新一轮建设高峰期，预测2023年投资增长10%;铁路领域当前投资放缓，但铁路建设仍存在结构性不足，建设空间仍在，核心城市轨道交通建设潜力较大；能源领域投资加码，风光发电装机规模持续高增，带动建安需求增长。 投资策略： 1.房地产：看好地产政策和销售回暖共振，共同带来贝塔行情。重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。重点推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。 2.基建：我们认为实际上基建投资不仅必要性仍强，而且2023年的政策意愿更加强烈，资金或者项目等现实障碍更少，基建投资实现高增长的条件甚至好于2022年。能源基建、物流仓储、航道港口等细分领域均在2022年实现了投资额高增长，城市综合开发、生态环境修复、科创、文旅等新的基础设施建设需求将创造新的基建需求。重点推荐央企基建龙头中国建筑、中国中铁、中国交建、中国铁建。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静联系人：朱家琪 021-60893314021-60375435 wangjing20@guosen.com.cnzhujiaqi@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《《改善优质房企资产负债表计划行动方案》点评-多管齐下纾解风险，助力优质房企释放发展潜力》——2023-01-16 《房地产行业周观点-政策放松持续演绎，重申趋势性大机会》 ——2023-01-16 《首套房贷利率政策动态调整长效机制点评-阶段性政策转为长效机制，后续政策放松有望持续演绎》——2023-01-06 《2022年土地市场观察与展望-整体低迷，分化加剧，料将底部企稳》——2023-01-01 《房地产行业2023年1月投资策略-基本面复苏缓慢，政策加码 预期不变》——2023-01-01 数据背后的地产基建图景（一） 地产全年表现羸弱但单月修复，基建投资持续提速 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 房地产：全年基本面羸弱但单月修复5 全年地产销售表现羸弱，但12月同比降幅收窄5 开发投资持续低迷但单月降幅收窄，房企贷款及信用债融资修复7 新开工受销售低迷的压制仍较大，竣工年底修复明显10 基建：基建投资持续提速12 固投稳步增长，“基建稳增长”成效显著12 看好水利工程、铁路轨交、能源领域投资机会15 投资策略：20 房地产：看好地产政策和销售回暖共振，共同带来贝塔行情20 建筑工程：基建投资高增长可持续，看好央企基建龙头20 风险提示20 图表目录 图1：商品房销售额累计同比5 图2：商品房销售额单月同比5 图3：商品房销售面积累计同比5 图4：商品房销售面积单月同比5 图5：商品房销售均价累计同比6 图6：商品房销售均价单月环比6 图7：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比6 图8：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比6 图9：各能级城市新建商品住宅销售价格同比6 图10：各能级城市新建商品住宅销售价格环比6 图11：70个大中城市二手住宅销售价格同比7 图12：70个大中城市二手住宅销售价格环比7 图13：各能级城市二手住宅销售价格同比7 图14：各能级城市二手住宅销售价格环比7 图15：房地产开发投资累计同比8 图16：房地产开发投资单月同比8 图17：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比8 图18：300城住宅用地当月成交溢价率8 图19：房地产开发企业到位资金累计同比9 图20：房地产开发企业到位资金单月同比9 图21：国内贷款占比vs销售回款占比9 图22：国内贷款拉动vs销售回款拉动9 图23：国内贷款累计同比9 图24：国内贷款单月同比9 图25：房企非银融资发行总额当年累计同比10 图26：分类别房企非银融资发行额累计同比10 图27：房企非银融资单月发行总额及同环比10 图28：房企非银融资单月发行额的类别构成10 图29：新开工面积累计同比11 图30：新开工面积单月同比11 图31：竣工面积累计同比11 图32：竣工面积单月同比11 图33：固定资产投资完成额同比增速（单位：%）12 图34：固定资产投资完成额构成（单位：%）12 图35：固定资产投资“三大项”同比增速（单位：%）12 图36：近五年固定资产投资结构变化（单位：亿元）12 图37：广义/狭义基建投资增速（单位：%）13 图38：分领域基建投资增速（单位：%）13 图39：2021年以来月度重大项目开工投资额（单位：亿元）13 图40：2022年开工项目投资额同比增速（单位：%）13 图41：水利、环境和公共设施管理业与水利、公共设施投资增速（单位：%）14 图42：水利、环境和公共设施管理业固定资产投资中各领域对分项增速的拉动（单位：%）14 图43：交通运输、仓储、邮政业投资与道路、铁路投资增速（单位：%）14 图44：交通运输、仓储、邮政业固定资产投资中各领域对分项增速的拉动（单位：%）14 图45：2022年1-11月交运仓储基建细分领域投资额及增速（单位：亿元，%）15 图46：国家统计局口径水利投资（单位：亿元，%）15 图47：水利部口径水利投资（单位：亿元，%）15 图48：水利建设投资额和当年新开工重大项目数量（单位：亿元，项）16 图49：2020年水利工程投资来源结构（单位：%）16 图50：2022年1-9月水利工程建设资金来源结构（单位：%）16 图51：完成交通固定资产投资及增速（单位：亿元）17 图52：完成交通固定资产投资及增速：铁路（单位：亿元）17 图53：铁路营业里程及增速（单位：万公里）17 图54：2020年各国人均铁路保有量（单位：公里/万人）17 图55：全国轨道交通投资额（单位：亿元，%）18 图56：全国城市轨道交通建成里程（单位：公里，%）18 图57：电力、热力生产和供应业固定资产投资完成额累计同比（单位：%）18 图58：电源工程投资同比增速（单位：%）18 图59：“十四五”期间各发电类型新装机规模预测（单位：GW）19 图60：“十四五”期间各发电类型年利用小时数净增长预测（单位：h）19 表1：风光发电投资额与建安工程市场规模测算19 房地产：全年基本面羸弱但单月修复 全年地产销售表现羸弱，但12月同比降幅收窄 2022全年，商品房销售额累计为133308亿元，同比-26.7%；销售面积累计为135837万平方米，同比-24.3%；销售均价9814元/㎡，同比-3.2%。12月单月，商品房销售额14660亿元，同比-27.7%，降幅较前值收窄4.6个百分点；销售面积14587 万平方米，同比-31.5%，降幅较前值收窄1.7个百分点；销售均价10050元/㎡，同比+5.7%，环比+3.1%。 2022全年，商品房销售受疫情防控、居民收入信心不足、房价下行、停工事件等 多重因素影响，表现羸弱。而12月虽然多地疫情感染蔓延，案场开放受到冲击，但销售同比降幅有所收窄。我们认为，随着疫情影响减弱以及经济活动恢复常态，各类地产需求激活政策出台，购房者的信心也会逐步重筑。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图5：商品房销售均价累计同比图6：商品房销售均价单月环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图7：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比图8：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图9：各能级城市新建商品住宅销售价格同比图10：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图13：各能级城市二手住宅销售价格同比图14：各能级城市二手住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 开发投资持续低迷但单月降幅收窄，房企贷款及信用债融资修复 开发投资持续低迷但单月降幅收窄。2022全年房地产开发投资完成额累计为132895亿元，同比-10.0%；12月单月，开发投资完成额为9032亿元，同比-12.2%， 降幅较前值收窄了7.7个百分点。 开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动开展受到影响，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度较低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。根据中指院数据跟踪，2022全年，300城住宅用地成交面积累计同比-31%，成交溢价率也一直保持低位。 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图17：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图18：300城住宅用地当月成交溢价率 资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 到位资金单月降幅收窄，房企贷款及信用债融资修复。2022全年，